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    海南房價(jià)

    海南房價(jià)

    高房價(jià)對居民消費(fèi)的擠出效應(yīng) 大于財(cái)富效應(yīng)

    國內(nèi)樓市日期:2019-01-15 00:00:24 瀏覽量(

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    今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議,對于樓市調(diào)控著墨不多,僅僅是延續(xù)了此前“房住不炒”等提法,市場期待的全國范圍內(nèi)調(diào)控放松落空。為何中央層面沒有任何放松樓市調(diào)控的跡象,這還需要從房地產(chǎn)對穩(wěn)增長的“療效”說起。

    房地產(chǎn)的穩(wěn)增長效應(yīng)

    在邊際遞減

    首先,有必要分析房地產(chǎn)市場對中國經(jīng)濟(jì)起到拉動(dòng)作用的歷史。在過去十余年的房地產(chǎn)發(fā)展黃金期,“穩(wěn)房價(jià)”、“穩(wěn)預(yù)期”的醉終目標(biāo)都是“穩(wěn)增長”。長期以來,國內(nèi)房地產(chǎn)touzi增速與GDP增速的變化呈現(xiàn)出高度同步性。但是,每個(gè)時(shí)間段房地產(chǎn)市場與GDP的因果關(guān)系卻有所差異,其中2008年和2015年是兩個(gè)關(guān)鍵的觀測時(shí)間點(diǎn)。

    2008年之前,房地產(chǎn)繁榮是出口繁榮的附屬品。特別是中國加入WTO之后,出口成為驅(qū)動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿Α_@一時(shí)期的房地產(chǎn)市場快速發(fā)展,除了“房改”的因素,更主要?jiǎng)恿υ谟诮?jīng)濟(jì)和居民收入增長帶動(dòng)房地產(chǎn)市場繁榮。2002年-2007年,政策上對房地產(chǎn)市場主要以“控”為主,房地產(chǎn)行業(yè)也從未成為“穩(wěn)增長”的政策工具。回過頭來看,此時(shí)的房價(jià)雖然也較快上漲,但沒有完全脫離居民的收入水平,房價(jià)幾乎沒有多大的泡沫。

    2008年-2015年,房地產(chǎn)主導(dǎo)了經(jīng)濟(jì)增長周期。在此期間,房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了兩個(gè)階段:一是2008年-2010年,其中2008年12月20日國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》和多次的降準(zhǔn)、降息以及稅收減免等政策代表了中央“刺激樓市、穩(wěn)增長”的政策取向;二是2010年-2013年在穩(wěn)增長目標(biāo)達(dá)成后,房價(jià)漲幅明顯高于居民收入漲幅,各級政府開始加強(qiáng)調(diào)控,遏制房價(jià)過快上漲。在這7年內(nèi),中國經(jīng)濟(jì)的周期與房地產(chǎn)周期幾乎完全重合。

    2015年迄今,房地產(chǎn)的穩(wěn)增長效應(yīng)邊際遞減。庫存高企使得“去庫存”成為房地產(chǎn)市場的主要政策導(dǎo)向。2015年先后出臺“330新政”、“930新政”,降首付、降準(zhǔn)、降息、減稅降費(fèi)、棚改等組合拳啟動(dòng)了史無前例“漲價(jià)去庫存”周期。直到2016年國慶前夕出臺“930”調(diào)控政策,隨后中央定調(diào)“房子是用來住的,不是用來炒的”的精神,XG、限貸、限售、限價(jià)、限商等政策出臺。在這一時(shí)期,雖然去庫存目標(biāo)達(dá)成,但房價(jià)泡沫對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的擠出效應(yīng)已逐步顯現(xiàn)。

    從數(shù)據(jù)上看,2003年-2015年房地產(chǎn)與GDP增速高度同步,但在2015年“去庫存”周期中,房地產(chǎn)對GDP的拉動(dòng)效果已明顯減弱,房地產(chǎn)touzi增速一度由2015年底不足1%升至今年上半年的10%以上,但同期名義GDP增速僅提高約3個(gè)百分點(diǎn)。2018年下半年以來,房地產(chǎn)touzi仍然保持了接近10%的平穩(wěn)增長,但GDP增速卻再度出現(xiàn)回落。由此可見,房地產(chǎn)對穩(wěn)增長的效應(yīng)邊際遞減趨勢日趨明顯。

    ??房地產(chǎn)對制造業(yè)的擠出效應(yīng)

    在增強(qiáng)

    為什么會(huì)出現(xiàn)這種新變化?其原因可能在于:房地產(chǎn)開發(fā)touzi對上下游制造業(yè)的帶動(dòng)作用逐漸減弱,高地價(jià)、高房價(jià)的擠出效應(yīng)快速提升;同樣,房地產(chǎn)繁榮對居民消費(fèi)的影響,也逐漸由財(cái)富效應(yīng)轉(zhuǎn)向擠出效應(yīng)。

    一方面,從對制造業(yè)的擠出效應(yīng)看,在房地產(chǎn)市場發(fā)展前期,房價(jià)相對合理情況下,房地產(chǎn)繁榮會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)touzi增加,這將擴(kuò)大上游水泥、鋼材等原材料需求,同時(shí)帶動(dòng)下游家電、建筑裝飾等產(chǎn)品的熱銷,換句話說,對于上游和下游行業(yè)的制造業(yè)touzi會(huì)有一個(gè)明顯的拉動(dòng)作用。但是,隨著房價(jià)到了泡沫化階段,土地、廠房、人工成本都大幅提升,制造業(yè)利潤空間不斷壓縮,使得制造業(yè)touzi意愿下降,更為重要的是,許多資金抽離出制造業(yè),轉(zhuǎn)而流向收益更高的房地產(chǎn)業(yè),此時(shí)的高房價(jià)、高地價(jià)都會(huì)對上下游制造業(yè)形成一種擠出效應(yīng)。

    整體來看,2004年-2015年,制造業(yè)touzi增速與房地產(chǎn)touzi增速基本一致或略有滯后。但自2015年以后,在房地產(chǎn)touzi增速明顯反彈的同時(shí),制造業(yè)touzi增速卻依然向下,盡管這其中受到“去產(chǎn)能和去杠桿”等政策的影響,但二者相關(guān)性日趨減弱是不爭的事實(shí)。

    另一方面,從對居民消費(fèi)的擠出效應(yīng)看,房價(jià)上漲早期,房產(chǎn)所有者財(cái)富會(huì)隨著房價(jià)上漲增加,同時(shí)居民還可以通過房地產(chǎn)touzi獲得正收益。此時(shí)的居民部門杠桿率并不高,且居民收入漲幅要快于房價(jià)漲幅。在此背景下,房價(jià)上漲會(huì)提升居民的邊際消費(fèi)傾向,促進(jìn)消費(fèi)增長,這正是房價(jià)上漲的財(cái)富效應(yīng)。

    但是,隨著房價(jià)漲幅過快,居民收入增長速度趕不上房價(jià)漲幅,居民部門不得不高負(fù)債、加杠桿購房。“新上車者”在扣除房貸支出后,邊際消費(fèi)傾向下降是必然趨勢,此時(shí)房價(jià)上漲對居民消費(fèi)的擠出效應(yīng),將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于財(cái)富效應(yīng)。

    2015年之后的去庫存階段,房價(jià)一路飆升,但居民消費(fèi)支出卻持續(xù)下滑,二者分化趨勢十分明顯。其原因在于:2014年-2017年居民部門的杠桿率從36.4%飆升到49%,同期個(gè)人購房貸款余額從11.52萬億元攀升至21.9萬億元,正好翻了一番,2018年9月末更是達(dá)到24.88萬億元。高房價(jià)對居民消費(fèi)的擠出效應(yīng)遠(yuǎn)大于財(cái)富效應(yīng)。

    基于上述分析,那些期待來年房地產(chǎn)調(diào)控全面放松的房地產(chǎn)企業(yè)、高位炒房者可能要失望了。近期,部分城市首套房貸利率出現(xiàn)小幅下調(diào),是商業(yè)銀行根據(jù)自身負(fù)債成本進(jìn)行了合理的資產(chǎn)配置,并不代表樓市全面放松時(shí)期來臨。2019年,在“房住不炒”的調(diào)控精神下,各城市的政策或有微調(diào),但整體上保持嚴(yán)調(diào)控態(tài)勢仍將是大概率事件。(作者系蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)中心主任、高級研究員)

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