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原標(biāo)題：康禾置業(yè)試水“資本＋資產(chǎn)”地產(chǎn)基金模式 王軍稱“運(yùn)營加杠桿”時代已到來房地產(chǎn)增量市場的“戲份”已經(jīng)不多了，天花板就在那里。下一個地產(chǎn)時代，不再是開發(fā)時代，而是資產(chǎn)運(yùn)營的時代。
當(dāng)房地產(chǎn)市場進(jìn)入“負(fù)周期”或者慢周期時，資產(chǎn)的增紙涵蓋不了融資成本的時候，“金融加杠桿”是有危險的，資本金可能都會被吃掉。
近日，康禾置業(yè)總裁王軍在接受《證券日報》記者采訪時也表示，在接下來的地產(chǎn)周期內(nèi)，應(yīng)該是“運(yùn)營加杠桿”的時代。房地產(chǎn)的未來，將向“地產(chǎn)＋金融＋產(chǎn)業(yè)＋服務(wù)”商業(yè)模式方向走，這也是一些房地產(chǎn)領(lǐng)域企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的主流方向。
向地產(chǎn)上游金融圈走
王軍的上一站是遠(yuǎn)洋集團(tuán)經(jīng)營管理中心總經(jīng)理，在地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打近20年，從項(xiàng)目總經(jīng)理到城市總經(jīng)理，再從事業(yè)部總經(jīng)理到集團(tuán)經(jīng)營管理中心總經(jīng)理，王軍完成了上市公司經(jīng)營管理者四個層面所有的角色，且周期都在兩三年內(nèi)，這是非常典型的地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人的職業(yè)生涯變遷史。
伴隨著遠(yuǎn)洋集團(tuán)這家千億元規(guī)模上市房企的發(fā)展，王軍的操盤路徑也從一線城市的明星型項(xiàng)目到市場下行期二線城市的壓力型項(xiàng)目，從管一個項(xiàng)目到管多個項(xiàng)目，從管一個城市到管多個省市，從管房地產(chǎn)開發(fā)的單一模式到管房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)、客戶服務(wù)等綜合業(yè)務(wù)模式，這些轉(zhuǎn)變和經(jīng)驗(yàn)，都是他如今重新出發(fā)的人生財富。16年優(yōu)秀上市房企的歷練，也讓他擁有了敏銳的touzi嗅覺、穩(wěn)健的經(jīng)營管理能力、優(yōu)秀的職業(yè)習(xí)慣。
2018年3月份，王軍正式離開遠(yuǎn)洋集團(tuán)，著手組建一個不動產(chǎn)touzi管理平臺。
離開奮斗近20年的房地產(chǎn)行業(yè)，選擇進(jìn)入金融領(lǐng)域，在外人看來或許是一次職業(yè)跨界。但真正懂地產(chǎn)的人都明白，地產(chǎn)實(shí)際上是金融的分支，帶有金融屬性，而金融決定著地產(chǎn)的未來，縱觀這幾次房地產(chǎn)行業(yè)的巨變，背后都有金融的力量。所以，王軍希望往上游走一步，多做一些“金融＋地產(chǎn)”的實(shí)踐。
經(jīng)過半年多的籌備和發(fā)展，這家不動產(chǎn)管理平臺康禾置業(yè)已手握多個優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的業(yè)績，以“資本＋資產(chǎn)”雙輪驅(qū)動的地產(chǎn)基金模式，啟動了全新的賽道。
聚焦多個藍(lán)海業(yè)務(wù)板塊
據(jù)《證券日報》記者了解，康禾置業(yè)的核心業(yè)務(wù)聚焦于房地產(chǎn)股權(quán)touzi基金、小鎮(zhèn)股權(quán)touzi基金、不良資產(chǎn)并購基金、城市更新基金四個方向，同時研究新地產(chǎn)、泛地產(chǎn)業(yè)務(wù)，探索和培育新的核心競爭力。
不難看出，這四種房地產(chǎn)基金即是康禾置業(yè)的主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域。王軍表示，在目前的房地產(chǎn)領(lǐng)域，有幾塊是紅海中的相對藍(lán)海。第一，在存量市場做文章，即在城市更新方面，識別存量資產(chǎn)改造機(jī)會，提前發(fā)現(xiàn)改造增紙價紙，通過存量物業(yè)的改造升級及后續(xù)的運(yùn)營管理，通過資產(chǎn)運(yùn)營賦能以實(shí)現(xiàn)盈利；第二，對不動產(chǎn)類不良資產(chǎn)項(xiàng)目，利用團(tuán)隊(duì)強(qiáng)大的投融資能力和豐富的項(xiàng)目經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)以及優(yōu)秀的法律專業(yè)能力，助力項(xiàng)目脫困。
醉重要的是，康禾置業(yè)已經(jīng)在優(yōu)秀的特色小鎮(zhèn)中尋求機(jī)會。 據(jù)記者了解，康禾置業(yè)已經(jīng)擁有藍(lán)城這個戰(zhàn)略合作伙伴，雙方共同在浙江平湖、廣西南寧、河北懷來等地在建或籌建小鎮(zhèn)。據(jù)王軍透露，與藍(lán)城的合作模式是股權(quán)touzi形式，康禾和藍(lán)城聯(lián)合操盤，發(fā)揮各自優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)共贏。
在王軍看來，小鎮(zhèn)在規(guī)模和周轉(zhuǎn)方面有很大空間，但需要真正懂地產(chǎn)和金融的人去“破題”，以“地產(chǎn)＋金融＋產(chǎn)業(yè)＋服務(wù)”模式去運(yùn)營。盡管如此，在布局過程中，王軍依然非常小心謹(jǐn)慎。他表示，將聯(lián)合不同類型的小鎮(zhèn)開發(fā)商，創(chuàng)新合作模式，探討合作機(jī)會，在城市群核心城市及一線城市近郊打造以農(nóng)業(yè)、文化、教育、養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)為支撐的小鎮(zhèn)產(chǎn)品。
試水“資本＋資產(chǎn)”touzi運(yùn)營模式
在不動產(chǎn)touzi領(lǐng)域里，資本加資產(chǎn)真正兩方面屬性都有的，且兩方面能力都明顯很強(qiáng)的不動產(chǎn)touzi管理平臺較少，現(xiàn)在國內(nèi)有的在做，但都沒做起來，也不是特別大。很多不動產(chǎn)touzi管理平臺都是開發(fā)商的附屬業(yè)務(wù)，資金多用于touzi自身體系的項(xiàng)目，其真實(shí)身份多是房企融資的內(nèi)部輸血平臺。
王軍不想做這樣的不動產(chǎn)touzi管理平臺，他表示，康禾置業(yè)沒有房企背景，是在真正做股權(quán)touzi和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，但這需要真正懂不動產(chǎn)的團(tuán)隊(duì)去做。因?yàn)?，在資金把控和退出方面，touzi一個項(xiàng)目首要原則是保證資金安全退出，這需要一個專業(yè)且有風(fēng)控能力的團(tuán)隊(duì)，首先判斷出一個不動產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金回款是否有保障，其次才是鎖定預(yù)期收益率水平。
在城市更新領(lǐng)域中，王軍及其團(tuán)隊(duì)積極布局一線城市優(yōu)質(zhì)存量項(xiàng)目，聚焦寫字樓和商業(yè)物業(yè)，前期通過基金模式獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，整合優(yōu)秀行業(yè)資源進(jìn)行改造升級，待資產(chǎn)租金穩(wěn)步提升后再進(jìn)行打包銷售或資產(chǎn)證券化等方式退出，目前，其團(tuán)隊(duì)已經(jīng)獲取了上海北外灘的一個公寓項(xiàng)目及北京兩處優(yōu)質(zhì)四合院項(xiàng)目。
在王軍的設(shè)計中，希望未來三年內(nèi)，康禾置業(yè)在管資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到100億元－200億元之間，讓資產(chǎn)輕一些，模式新穎一些。希望在實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價紙的同時，也更加能夠?qū)崿F(xiàn)社會價紙，為”美好生活”貢獻(xiàn)一份力量。
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