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原標(biāo)題:康禾置業(yè)試水“資本+資產(chǎn)”地產(chǎn)基金模式 王軍稱“運(yùn)營加杠桿”時代已到來房地產(chǎn)增量市場的“戲份”已經(jīng)不多了,天花板就在那里。下一個地產(chǎn)時代,不再是開發(fā)時代,而是資產(chǎn)運(yùn)營的時代。
當(dāng)房地產(chǎn)市場進(jìn)入“負(fù)周期”或者慢周期時,資產(chǎn)的增紙涵蓋不了融資成本的時候,“金融加杠桿”是有危險的,資本金可能都會被吃掉。
近日,康禾置業(yè)總裁王軍在接受《證券日報》記者采訪時也表示,在接下來的地產(chǎn)周期內(nèi),應(yīng)該是“運(yùn)營加杠桿”的時代。房地產(chǎn)的未來,將向“地產(chǎn)+金融+產(chǎn)業(yè)+服務(wù)”商業(yè)模式方向走,這也是一些房地產(chǎn)領(lǐng)域企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的主流方向。
向地產(chǎn)上游金融圈走
王軍的上一站是遠(yuǎn)洋集團(tuán)經(jīng)營管理中心總經(jīng)理,在地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打近20年,從項(xiàng)目總經(jīng)理到城市總經(jīng)理,再從事業(yè)部總經(jīng)理到集團(tuán)經(jīng)營管理中心總經(jīng)理,王軍完成了上市公司經(jīng)營管理者四個層面所有的角色,且周期都在兩三年內(nèi),這是非常典型的地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人的職業(yè)生涯變遷史。
伴隨著遠(yuǎn)洋集團(tuán)這家千億元規(guī)模上市房企的發(fā)展,王軍的操盤路徑也從一線城市的明星型項(xiàng)目到市場下行期二線城市的壓力型項(xiàng)目,從管一個項(xiàng)目到管多個項(xiàng)目,從管一個城市到管多個省市,從管房地產(chǎn)開發(fā)的單一模式到管房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)、客戶服務(wù)等綜合業(yè)務(wù)模式,這些轉(zhuǎn)變和經(jīng)驗(yàn),都是他如今重新出發(fā)的人生財富。16年優(yōu)秀上市房企的歷練,也讓他擁有了敏銳的touzi嗅覺、穩(wěn)健的經(jīng)營管理能力、優(yōu)秀的職業(yè)習(xí)慣。
2018年3月份,王軍正式離開遠(yuǎn)洋集團(tuán),著手組建一個不動產(chǎn)touzi管理平臺。
離開奮斗近20年的房地產(chǎn)行業(yè),選擇進(jìn)入金融領(lǐng)域,在外人看來或許是一次職業(yè)跨界。但真正懂地產(chǎn)的人都明白,地產(chǎn)實(shí)際上是金融的分支,帶有金融屬性,而金融決定著地產(chǎn)的未來,縱觀這幾次房地產(chǎn)行業(yè)的巨變,背后都有金融的力量。所以,王軍希望往上游走一步,多做一些“金融+地產(chǎn)”的實(shí)踐。
經(jīng)過半年多的籌備和發(fā)展,這家不動產(chǎn)管理平臺康禾置業(yè)已手握多個優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的業(yè)績,以“資本+資產(chǎn)”雙輪驅(qū)動的地產(chǎn)基金模式,啟動了全新的賽道。
聚焦多個藍(lán)海業(yè)務(wù)板塊
據(jù)《證券日報》記者了解,康禾置業(yè)的核心業(yè)務(wù)聚焦于房地產(chǎn)股權(quán)touzi基金、小鎮(zhèn)股權(quán)touzi基金、不良資產(chǎn)并購基金、城市更新基金四個方向,同時研究新地產(chǎn)、泛地產(chǎn)業(yè)務(wù),探索和培育新的核心競爭力。
不難看出,這四種房地產(chǎn)基金即是康禾置業(yè)的主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域。王軍表示,在目前的房地產(chǎn)領(lǐng)域,有幾塊是紅海中的相對藍(lán)海。第一,在存量市場做文章,即在城市更新方面,識別存量資產(chǎn)改造機(jī)會,提前發(fā)現(xiàn)改造增紙價紙,通過存量物業(yè)的改造升級及后續(xù)的運(yùn)營管理,通過資產(chǎn)運(yùn)營賦能以實(shí)現(xiàn)盈利;第二,對不動產(chǎn)類不良資產(chǎn)項(xiàng)目,利用團(tuán)隊(duì)強(qiáng)大的投融資能力和豐富的項(xiàng)目經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)以及優(yōu)秀的法律專業(yè)能力,助力項(xiàng)目脫困。
醉重要的是,康禾置業(yè)已經(jīng)在優(yōu)秀的特色小鎮(zhèn)中尋求機(jī)會。 據(jù)記者了解,康禾置業(yè)已經(jīng)擁有藍(lán)城這個戰(zhàn)略合作伙伴,雙方共同在浙江平湖、廣西南寧、河北懷來等地在建或籌建小鎮(zhèn)。據(jù)王軍透露,與藍(lán)城的合作模式是股權(quán)touzi形式,康禾和藍(lán)城聯(lián)合操盤,發(fā)揮各自優(yōu)勢,實(shí)現(xiàn)共贏。
在王軍看來,小鎮(zhèn)在規(guī)模和周轉(zhuǎn)方面有很大空間,但需要真正懂地產(chǎn)和金融的人去“破題”,以“地產(chǎn)+金融+產(chǎn)業(yè)+服務(wù)”模式去運(yùn)營。盡管如此,在布局過程中,王軍依然非常小心謹(jǐn)慎。他表示,將聯(lián)合不同類型的小鎮(zhèn)開發(fā)商,創(chuàng)新合作模式,探討合作機(jī)會,在城市群核心城市及一線城市近郊打造以農(nóng)業(yè)、文化、教育、養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)為支撐的小鎮(zhèn)產(chǎn)品。
試水“資本+資產(chǎn)”touzi運(yùn)營模式
在不動產(chǎn)touzi領(lǐng)域里,資本加資產(chǎn)真正兩方面屬性都有的,且兩方面能力都明顯很強(qiáng)的不動產(chǎn)touzi管理平臺較少,現(xiàn)在國內(nèi)有的在做,但都沒做起來,也不是特別大。很多不動產(chǎn)touzi管理平臺都是開發(fā)商的附屬業(yè)務(wù),資金多用于touzi自身體系的項(xiàng)目,其真實(shí)身份多是房企融資的內(nèi)部輸血平臺。
王軍不想做這樣的不動產(chǎn)touzi管理平臺,他表示,康禾置業(yè)沒有房企背景,是在真正做股權(quán)touzi和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù),但這需要真正懂不動產(chǎn)的團(tuán)隊(duì)去做。因?yàn)?,在資金把控和退出方面,touzi一個項(xiàng)目首要原則是保證資金安全退出,這需要一個專業(yè)且有風(fēng)控能力的團(tuán)隊(duì),首先判斷出一個不動產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金回款是否有保障,其次才是鎖定預(yù)期收益率水平。
在城市更新領(lǐng)域中,王軍及其團(tuán)隊(duì)積極布局一線城市優(yōu)質(zhì)存量項(xiàng)目,聚焦寫字樓和商業(yè)物業(yè),前期通過基金模式獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,整合優(yōu)秀行業(yè)資源進(jìn)行改造升級,待資產(chǎn)租金穩(wěn)步提升后再進(jìn)行打包銷售或資產(chǎn)證券化等方式退出,目前,其團(tuán)隊(duì)已經(jīng)獲取了上海北外灘的一個公寓項(xiàng)目及北京兩處優(yōu)質(zhì)四合院項(xiàng)目。
在王軍的設(shè)計中,希望未來三年內(nèi),康禾置業(yè)在管資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到100億元-200億元之間,讓資產(chǎn)輕一些,模式新穎一些。希望在實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價紙的同時,也更加能夠?qū)崿F(xiàn)社會價紙,為”美好生活”貢獻(xiàn)一份力量。
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