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2018年廣州土地市場(chǎng)供應(yīng)、成交量均創(chuàng)近4年紀(jì)錄,商住商服用地總出讓金達(dá)1322億,中心區(qū)白云、外圍區(qū)南沙靈山島成為市場(chǎng)焦點(diǎn);此外,白云湖、陳頭崗、蘿崗車輛段等地鐵綜合地塊出讓速度加快,整體供地氣氛活躍。
結(jié)合《2017-2021年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》以及今年出讓情況,廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為,2019年商住用地供應(yīng)將會(huì)向計(jì)劃中的“平均每年475萬平方米”目標(biāo)靠近。但綜合實(shí)際情況考慮,供地在400萬平方米水平的可能性較高;此外,近兩年推進(jìn)速度明顯加快的舊村改造將會(huì)成為除公開招拍掛以外重要的商住地來源。
商住用地方面,2019年老城區(qū)供地將以白云、黃埔為主,尤其白云區(qū)中、北部仍有大片待開發(fā)區(qū)域,預(yù)計(jì)人和、江高一帶結(jié)合空港經(jīng)濟(jì)區(qū)等概念打包出讓“產(chǎn)城地”的可能性較高;此外,新市、三元里、黃石路一帶仍然具備豐富的舊廠房資源,可供作為宅地之用。相比之下,曾經(jīng)的“市區(qū)貨倉”黃埔供地或呈現(xiàn)減少趨勢(shì),在蘿崗車輛段巨無霸地塊出讓后,片區(qū)重點(diǎn)板塊如科學(xué)城、香雪再供應(yīng)大面積商住地的可能性較低,預(yù)計(jì)未來沿21、知識(shí)城線拓展新用地的可能性較高。
外圍區(qū)方面,南沙、增城將撐起半邊天,兩區(qū)新興板塊,如增城中新鎮(zhèn)、南沙黃閣、東涌、靈山島等板塊成為出讓重點(diǎn)的可能性較高。
總量升供地連續(xù)兩年超20%增幅
2018年廣州商住商服用地累計(jì)供應(yīng)471.87萬平方米,較去年增加28%。其中商住用地供應(yīng)394.67萬平方米,商服用地77.2萬平方米,用地供應(yīng)呈現(xiàn)連續(xù)兩年超20%的增幅。
作為重磅文件《廣州市2017-2021年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》公布的第二年,2018年廣州供地秉承“增加宅地供應(yīng)”的思路,即在商服用地保持年均75萬㎡水平的情況下,商住地供應(yīng)逼近400萬平方米,與計(jì)劃“每年平均供應(yīng)475萬平方米普通商品住宅用地”的目標(biāo)接近。
另一方面,得益于去年12月以來充足的供應(yīng)量,今年廣州用地成交面積達(dá)505.05萬平方米,同樣創(chuàng)近4年新高。
廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為,從近年用地成交情況來看,2018年土地市場(chǎng)呈現(xiàn)“總出讓面積、金額增,溢價(jià)率、樓面地價(jià)下降”的特征。由于成交面積大增,今年商住商服用地總出讓金達(dá)1322.13億,同比上升19.6%,同樣創(chuàng)下新高。
從月度情況來看,與去年“每月平均供應(yīng)”的情況不同,今年供地、成交主要集中在第四季度。其中11月累計(jì)掛牌207.4萬平方米用地,占全年供應(yīng)面積的44%;12月成交216.96萬平方米用地,占全年成交的43%。增城中新鎮(zhèn)九和村三宗宅地、白云湖車輛段用地、化龍現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園用地一、二等“巨無霸”地塊均在醉后兩個(gè)月進(jìn)行交易,直接拉動(dòng)第四季度土地市場(chǎng)表現(xiàn)。
廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為,第四季度供地猛增除貼近“每年475萬平方米商住地”供應(yīng)目標(biāo)外,還有利于為市場(chǎng)“土地供應(yīng)充足”的未來預(yù)期,結(jié)合第四季度樓市備案價(jià)優(yōu)化、房貸利率下調(diào)、限售限簽適當(dāng)放松的因素,當(dāng)前廣州整體樓市基本面向好。
供地足白云將承包老城區(qū)一手新貨
今年中心區(qū)供地集中在白云、黃埔兩區(qū),其中黃埔供應(yīng)83.23萬平方米,為中心區(qū)供地第一大區(qū),全市僅次于增城,需要指出的是,黃埔年內(nèi)供應(yīng)的17宗用地,16宗位于原蘿崗片區(qū),僅五礦拿下的茅崗路以東地塊屬于“老黃埔”。因此,從傳統(tǒng)老城區(qū)劃分的角度看,今年白云供地是“城區(qū)主角”,其年內(nèi)供應(yīng)7宗累計(jì)58.91萬平方米用地,其中商住用地5宗累計(jì)56.16萬平方米。白云2018年供地量比2014-2015年間荔灣廣鋼供應(yīng)13宗宅地面積總和(55萬平方米)還要多,可見供應(yīng)能力之強(qiáng)勁,預(yù)計(jì)未來2-3年,白云將“承包”老城區(qū)一手新貨。
外圍區(qū)方面,增城供地依舊“一騎絕塵”,供應(yīng)92.28萬平方米用地,拋離其他區(qū)域25萬平方米以上,紙得留意的是,增城區(qū)今年并未供應(yīng)純商服地;此外,由南沙、番禺組成的南部片區(qū)累計(jì)供應(yīng)128.26萬平方米用地,與增城平分秋色,可預(yù)期東、南部將會(huì)是未來一段時(shí)間廣州一手住宅的“主產(chǎn)地”。
溢價(jià)低房企拿地更加理性
從另一方面來看,今年總競(jìng)配建面積為13.1萬平方米,同比下跌七成,自持面積亦減少超五成。雖然今年“競(jìng)配建”面積較過去兩年減少,但包含在出讓條件中已涵蓋的政府房源建設(shè)要求卻高達(dá)67.17萬平方米,20宗地塊涉及配建要求,占出讓地塊宗數(shù)的34%。該部分配建大體可以分為政府回購(gòu)/統(tǒng)籌、人才公寓、安置房、租賃住房四大類。其中,人才公寓計(jì)容建面達(dá)28.64萬平方米,為配建面積中占比醉大的一部分,預(yù)計(jì)未來可產(chǎn)生4000-4500套人才公寓。
廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為,人才公寓密集布局的黃埔、增城兩區(qū)為廣州重要的招商引資區(qū)域,居住配套的完善可提高對(duì)勞動(dòng)力的吸引力,服務(wù)廣州產(chǎn)業(yè)升級(jí)發(fā)展。
此外,今年出讓地“首創(chuàng)”政府回購(gòu)/統(tǒng)籌部分,即政府通過3500元/㎡的價(jià)格回購(gòu)開發(fā)商配建的面積,帶有這一條件的用地,基本集中在花都湖、南沙萬頃沙、靈山島、白云江高鎮(zhèn)等待發(fā)展區(qū)域。
廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為,由政府進(jìn)行部分回購(gòu)一定程度上減輕了房企的資金壓力,利于提高房企拿地?zé)崆椋涣硪环矫?,未來該部分房源將由政府定向作為人才房、安置房等用途,?duì)于區(qū)域“拓荒”同樣具有重要意義。
廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為,今年用地競(jìng)爭(zhēng)激烈程度相對(duì)降低,過去兩年開發(fā)商“一擲千金”奪地的情況不再,用地成交更加理性。
今年用地整體溢價(jià)率僅3.7%,創(chuàng)近4年新低,主要原因?yàn)槌鲎屔谭匾缘變r(jià)定向“產(chǎn)業(yè)引資”為主,不產(chǎn)生溢價(jià);宅地溢價(jià)低的原因除開發(fā)商出價(jià)更加理性外,官方在設(shè)置出讓底價(jià)時(shí)亦相對(duì)提高,因此早年溢價(jià)率高的情況并未出現(xiàn)。
僅統(tǒng)計(jì)公開掛牌出讓地塊,2018年廣州Top10拿地房企共貢獻(xiàn)916.48億土地出讓金(同比上升8%,去年為847.2億);但Top10房企出讓金占全年土地出讓金總額的69%,卻比去年減少8個(gè)百分點(diǎn),主要原因?yàn)榻衲旯┑亓看笤?,出讓金相?duì)分散。另一方面,今年Top10拿地房企中,國(guó)企占8家,民企占2家,國(guó)企公開拿地次數(shù)、金額較多亦屬于今年廣州土地市場(chǎng)一大特征。
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