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作者 易憲容(青島大學經濟學院教授、中新經緯特約專家)
近期，國內一些城市房地產市場銷售量出現下降或出現政策調整，如山東菏澤，市場紛紛議論2019年國內的房地產市場會出現重大調整，甚至預期2019年各城市房地產市場政策將會出現全面松綁。不過，剛結束的中央經濟工作會議表明，2019年國內的房地產市場政策，基本方向沒有改變，但一些城市的微調將會成為常態(tài)。
今年的中央經濟工作會議表示，要構建房地產市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。這基本上確定了2019年國內房地產調控政策的基調。
從今年的中央經濟工作會議表述來看，2019年的房地產市場調控基本上還是沿著十九大確定的房地產發(fā)展的基本原則前行，就如筆者一直強調的，這一原則是中國房地產市場短期及中長期發(fā)展的基本原則，未來中國的房地產市場只能在此基礎上前行，決不會再回到房地產炒作投機的老路上去。
關于2019年中國的房地產政策，中央經濟工作會議的思路是，一是堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。也就是說，盡管現實的房地產市場距離“房住不炒”的定位還有一定的差距(比如房價過高，房地產泡沫巨大等)，國內房地產市場投機炒作仍然很嚴重，但是讓國內的房地產市場由touzi炒作為主導回歸到消費為主導，讓國內的房地產市場價格理性回歸這個原則不會改變。既然房地產市場發(fā)展的基本原則沒有改變，那么想借助房地產的投機炒作及房價快速上升來推動經濟增長，應當是不被允許的。在這一原則基礎上，地方政府要三思而后行。
二是房地產調控由去年“因城施策、差別化宏觀調控”轉變?yōu)椤耙虺鞘┎?、分類指導”的方式。這種轉變的核心是，在“堅持房子是用來住的、不是用來炒的市場定位”的基礎上，出臺房地產調控政策的權力由以往中央政府掌握完全下放到地方政府的手上。地方政府可以根據本地的實際情況出臺不同的房地產市場調控政策，房地產市場調控政策不采取“一刀切”的方式。這可以調動地方政府的房地產調控的積極性，可以讓地方政府根據本地情況采取不同的政策。同時，也十分強調權力與義務對等性，即地方政府要真正地對房地產市場調控負起責任來，要承擔房地產市場調控的主體性責任。
三是這種特別強調地方城市政府房地產宏觀調控政策的主體性，強調地方政府的責任，就要求地方政府對當地房地產市場發(fā)展把握好，既要讓當地的房地產市場得以健康發(fā)展，也不可能讓所掌管的房地產市場發(fā)展脫離“房子是用來住的、不是用來炒”的市場定位軌道。如果說，有地方政府想炒作房地產，并讓當地的房地產市場脫離該軌道，讓房地產市場的價格瘋狂上漲，那么中央政府就有可能對地方政府官員問責。所以，在“因城施策、分類指導”的方式下，地方政府要保證當地房地產市場健康發(fā)展而不是吹大房地產市場泡沫。
四是這次中央經濟工作會議強調2019年房地產市場發(fā)展的兩大體系并舉，即完善住房市場體系和住房保障體系。這與去年所強調的租售并舉的房地產市場發(fā)展體系有很大不同。這種不同醉為核心的是，政府會更加強調住房保障體系的建設。特別是對于一、二線城市來說更是如此。因為，在一、二線城市，要讓房地產市場價格以市場的方式在短期內快速調整，回歸理性并非是容易的事情。如果這些城市的房價不調整、不回歸理性(目前北京、上海、深圳、廈門四個城市的房價收入比分別高到了46、44、48、53)，居民的基本居住問題很難解決。所以加大力度發(fā)展住房保障體系是化解這些城市居民住房困難醉為合適的方式。2018年深圳市政府規(guī)劃未來房地產市場采取4-4-2制度方式(即40%為市場商品房，40%為政府公租屋，20%為保障性住房)，預計這種房地產動作模式很快會在國內一些城市推廣。所以，2019年發(fā)展住房保障體系會成為國內房地產市場較為重要的一塊。
總之，2019年國內房地產政策基本上會沿著十九大的原則前行，基本原則和房地產市場發(fā)展方向不會有多大調整，房地產市場調控政策也不會全面松綁，各城市房地產政策微調是常態(tài)，市場不必大驚小怪。
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