購房威信：8
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“菏澤這樣一個三四線城市，關(guān)注度又不高，也不在統(tǒng)計局監(jiān)測的70個大中城市范圍內(nèi)，影響有那么大嗎？”山東一位房地產(chǎn)界人士面對《中國經(jīng)營報》記者提問時說道。
12月18日，菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)《關(guān)于推進全市棚戶區(qū)改造和促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（菏建(2018)7號，以下簡稱“《通知》”），對房地產(chǎn)市場發(fā)展提出了七項工作要求，其中取消新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施、降低市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度兩項措施引起了市場高度關(guān)注。有業(yè)內(nèi)人士將菏澤的做法解讀為房地產(chǎn)調(diào)控松綁的信號，意義和2014年南寧北部灣取消XG類似，都是樓市政策從緊到寬松的重要變化。
19日下午菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局對取消限制存量住房轉(zhuǎn)讓期限的規(guī)定作了情況說明，官方表示2017年11月份出臺限售政策后，有不少準(zhǔn)備購買存量住房的市民，特別是棚改貨幣化補償?shù)氖忻?，因不能辦理過戶而無法購買合適的存量住房，要求取消限制轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的愿望十分迫切。
中小城市庫存回升？
在房產(chǎn)信息發(fā)布平臺檢索可以看到，菏澤目前在售新房項目有164個。據(jù)一位在售項目銷售人員介紹，目前菏澤市新房價格區(qū)間約在6000元/平方米～8000元/平方米之間。
“今年菏澤棚戶區(qū)改造比較厲害，加上現(xiàn)在菏澤發(fā)展比較好，住宅這塊是非常好賣的，新開樓盤也比較多?！痹撲N售人員說。
因棚改工作的快速推進，當(dāng)?shù)厝藨蚍Q菏澤為“中國拆遷第一市”，棚改規(guī)模連續(xù)兩年位居全國地級市首位?！坝械膮^(qū)縣僅用了10天就動員了1000戶居民全部簽訂棚改協(xié)議?！焙蕽墒凶〗ň窒嚓P(guān)負責(zé)人此前在接受本報記者采訪時說，這幾年在菏澤相當(dāng)于有100萬人口被“就地搬遷”，而菏澤市區(qū)的常住人口也不過才70多萬人。
伴隨棚改貨幣資金補償出現(xiàn)的是樓市賣方市場。根據(jù)菏澤市房產(chǎn)交易中心網(wǎng)站的醉新數(shù)據(jù)，上月備案套數(shù)為2412套，其中住宅備案套數(shù)為1480套，住宅備案面積為18.35萬平方米。近一個月成交住宅面積區(qū)間信息顯示，總成交面積約為318.23萬平方米，其中42.56%成交量集中在90平方米以下面積區(qū)間。
與此同時，供應(yīng)量也在增加。根據(jù)菏澤市政府2018年政府工作報告，2017年，菏澤市實施重點棚改項目122個，完成征收18.2萬戶、2880萬平方米，開工新建及貨幣化安置22.2萬套，棚改總量居全國地級市首位。
此外，就土地成交而言，中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2018年以來菏澤市土地出讓收入高達444億元，同比上升62%。
易居研究院提供的11月份《全國百城庫存報告》顯示，全國三四線城市住宅庫存在連續(xù)38個月同比下降之后，首次出現(xiàn)同比正增長現(xiàn)象。
“其含義是，三四線城市過去庫存消化速度是比較快的，而現(xiàn)在因為棚改政策調(diào)整、市場需求透支等因素影響，庫存基本面已發(fā)生變化?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進分析稱。
??限售出臺一年后取消
2017年10月27日，菏澤市人民政府辦公室下發(fā)《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，要求對主城區(qū)和住房成交量高、房價穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實行新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉(zhuǎn)讓時間不少于3年。
在今年12月18日印發(fā)的醉新《通知》中，菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局明確表示取消上述限售政策。菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在醉新的回應(yīng)中表示，近年來，受轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的影響，菏澤市二手房交易價格出現(xiàn)同比增長較快的勢頭。為了防止商品住房價格出現(xiàn)大的波動，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)過認真調(diào)查和評估，菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局決定取消已出臺的限制新購和二手住房轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定。
“從菏澤房地產(chǎn)市場的基本面支撐要素來講，人口是凈流出狀態(tài)，經(jīng)濟實力在山東省也是墊底的。雖然現(xiàn)在發(fā)展比較快，但是基數(shù)比較低。限售政策不大符合菏澤的實際，現(xiàn)在解除限售可以說是糾偏?！鄙綎|財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長譚繼存說。
譚繼存告訴記者，很少有外來人口在菏澤買房，市場購買力主要來源于剛需和改善用戶?！爱?dāng)?shù)乜萍壐刹吭鹿べY也就五六千塊錢，當(dāng)?shù)赜绣X人買房很多都會選擇濟南、青島這樣的地方。”
“正好在去年限售時買了房子，又不太滿意，想把老房子賣掉再換新房的話，老房子因為限售賣不掉，可能會受到資金預(yù)算的約束，這樣就不能達到購買更高品質(zhì)房產(chǎn)的目的，我想取消限售后會對這樣的改善性人群有一定的作用?！弊T繼存說。
不過，嚴躍進認為，菏澤取消限售體現(xiàn)了兩點政策動向。第一，分城施策依然是當(dāng)前政策制定的出發(fā)點，各地可以根據(jù)具體情況進行調(diào)整；第二，政策取消也會循序漸進，包括XG政策?！昂蕽扇∠奘?，對后續(xù)市場的影響會很大，預(yù)計模仿的城市會增加。”
??降低預(yù)售資金監(jiān)管額度
商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度規(guī)定，由房地產(chǎn)行政主管部門會同銀行對商品房預(yù)售資金實施第三方監(jiān)管，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項目建設(shè)，不得隨意支取、使用。
《通知》提出，對實力強、信譽好的企業(yè)不再監(jiān)管，其他企業(yè)在現(xiàn)有的市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，降低一半執(zhí)行，醉低可放寬到監(jiān)管額度的10%。
同時，商品房預(yù)售資金進入監(jiān)管賬戶后，不再要求項目監(jiān)管資金達到既定監(jiān)管額度后才可提取，只要求留存夠監(jiān)管資金比例即可使用。在主體結(jié)構(gòu)封頂控制節(jié)點之前，商品房預(yù)售人可以憑銀行出具的保函部分抵頂商品房預(yù)售監(jiān)管資金，抵扣監(jiān)管額度醉高為30%。對于具有回遷安置房建設(shè)的商品房項目，根據(jù)安置房touzi額度及建設(shè)進度降低預(yù)售資金監(jiān)管額度。
“限售影響回款，又得放很多錢在監(jiān)管賬戶里，對現(xiàn)金流為王的房產(chǎn)商而言壓力很大，降低預(yù)售資金監(jiān)管額度后肯定會增加流動性，騰挪空間變大?！痹谧T繼存看來，菏澤此次印發(fā)《通知》前肯定也做了充分的調(diào)研和論證。
“開發(fā)商有壓力、政府也有壓力、貸款還不上金融機構(gòu)也有壓力，這種情況下出臺了這樣一個政策。為開發(fā)商減緩壓力，在三四線城市這種情況也不是個別的?！币晃簧綎|房地產(chǎn)界人士分析表示。
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