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    海南房價

    海南房價

    菏澤住建局:取消限售 防止商品住房價格出現(xiàn)大波動

    國內(nèi)樓市日期:2018-12-21 00:00:19 瀏覽量(

    購房威信:808928470

    “菏澤這樣一個三四線城市,關(guān)注度又不高,也不在統(tǒng)計局監(jiān)測的70個大中城市范圍內(nèi),影響有那么大嗎?”山東一位房地產(chǎn)界人士面對《中國經(jīng)營報》記者提問時說道。

    12月18日,菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)《關(guān)于推進全市棚戶區(qū)改造和促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(菏建(2018)7號,以下簡稱“《通知》”),對房地產(chǎn)市場發(fā)展提出了七項工作要求,其中取消新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施、降低市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度兩項措施引起了市場高度關(guān)注。有業(yè)內(nèi)人士將菏澤的做法解讀為房地產(chǎn)調(diào)控松綁的信號,意義和2014年南寧北部灣取消XG類似,都是樓市政策從緊到寬松的重要變化。

    19日下午菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局對取消限制存量住房轉(zhuǎn)讓期限的規(guī)定作了情況說明,官方表示2017年11月份出臺限售政策后,有不少準(zhǔn)備購買存量住房的市民,特別是棚改貨幣化補償?shù)氖忻?,因不能辦理過戶而無法購買合適的存量住房,要求取消限制轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的愿望十分迫切。

    中小城市庫存回升?

    在房產(chǎn)信息發(fā)布平臺檢索可以看到,菏澤目前在售新房項目有164個。據(jù)一位在售項目銷售人員介紹,目前菏澤市新房價格區(qū)間約在6000元/平方米~8000元/平方米之間。

    “今年菏澤棚戶區(qū)改造比較厲害,加上現(xiàn)在菏澤發(fā)展比較好,住宅這塊是非常好賣的,新開樓盤也比較多?!痹撲N售人員說。

    因棚改工作的快速推進,當(dāng)?shù)厝藨蚍Q菏澤為“中國拆遷第一市”,棚改規(guī)模連續(xù)兩年位居全國地級市首位?!坝械膮^(qū)縣僅用了10天就動員了1000戶居民全部簽訂棚改協(xié)議?!焙蕽墒凶〗ň窒嚓P(guān)負責(zé)人此前在接受本報記者采訪時說,這幾年在菏澤相當(dāng)于有100萬人口被“就地搬遷”,而菏澤市區(qū)的常住人口也不過才70多萬人。

    伴隨棚改貨幣資金補償出現(xiàn)的是樓市賣方市場。根據(jù)菏澤市房產(chǎn)交易中心網(wǎng)站的醉新數(shù)據(jù),上月備案套數(shù)為2412套,其中住宅備案套數(shù)為1480套,住宅備案面積為18.35萬平方米。近一個月成交住宅面積區(qū)間信息顯示,總成交面積約為318.23萬平方米,其中42.56%成交量集中在90平方米以下面積區(qū)間。

    與此同時,供應(yīng)量也在增加。根據(jù)菏澤市政府2018年政府工作報告,2017年,菏澤市實施重點棚改項目122個,完成征收18.2萬戶、2880萬平方米,開工新建及貨幣化安置22.2萬套,棚改總量居全國地級市首位。

    此外,就土地成交而言,中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示,2018年以來菏澤市土地出讓收入高達444億元,同比上升62%。

    易居研究院提供的11月份《全國百城庫存報告》顯示,全國三四線城市住宅庫存在連續(xù)38個月同比下降之后,首次出現(xiàn)同比正增長現(xiàn)象。

    “其含義是,三四線城市過去庫存消化速度是比較快的,而現(xiàn)在因為棚改政策調(diào)整、市場需求透支等因素影響,庫存基本面已發(fā)生變化?!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進分析稱。

    ??限售出臺一年后取消

    2017年10月27日,菏澤市人民政府辦公室下發(fā)《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》,要求對主城區(qū)和住房成交量高、房價穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實行新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施,即所購買的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書至少滿2年后方可上市交易,非本地居民購房限制轉(zhuǎn)讓時間不少于3年。

    在今年12月18日印發(fā)的醉新《通知》中,菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局明確表示取消上述限售政策。菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在醉新的回應(yīng)中表示,近年來,受轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的影響,菏澤市二手房交易價格出現(xiàn)同比增長較快的勢頭。為了防止商品住房價格出現(xiàn)大的波動,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,經(jīng)過認真調(diào)查和評估,菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局決定取消已出臺的限制新購和二手住房轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定。

    “從菏澤房地產(chǎn)市場的基本面支撐要素來講,人口是凈流出狀態(tài),經(jīng)濟實力在山東省也是墊底的。雖然現(xiàn)在發(fā)展比較快,但是基數(shù)比較低。限售政策不大符合菏澤的實際,現(xiàn)在解除限售可以說是糾偏?!鄙綎|財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長譚繼存說。

    譚繼存告訴記者,很少有外來人口在菏澤買房,市場購買力主要來源于剛需和改善用戶?!爱?dāng)?shù)乜萍壐刹吭鹿べY也就五六千塊錢,當(dāng)?shù)赜绣X人買房很多都會選擇濟南、青島這樣的地方。”

    “正好在去年限售時買了房子,又不太滿意,想把老房子賣掉再換新房的話,老房子因為限售賣不掉,可能會受到資金預(yù)算的約束,這樣就不能達到購買更高品質(zhì)房產(chǎn)的目的,我想取消限售后會對這樣的改善性人群有一定的作用?!弊T繼存說。

    不過,嚴躍進認為,菏澤取消限售體現(xiàn)了兩點政策動向。第一,分城施策依然是當(dāng)前政策制定的出發(fā)點,各地可以根據(jù)具體情況進行調(diào)整;第二,政策取消也會循序漸進,包括XG政策?!昂蕽扇∠奘?,對后續(xù)市場的影響會很大,預(yù)計模仿的城市會增加。”

    ??降低預(yù)售資金監(jiān)管額度

    商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度規(guī)定,由房地產(chǎn)行政主管部門會同銀行對商品房預(yù)售資金實施第三方監(jiān)管,房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶,只能用作本項目建設(shè),不得隨意支取、使用。

    《通知》提出,對實力強、信譽好的企業(yè)不再監(jiān)管,其他企業(yè)在現(xiàn)有的市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上,降低一半執(zhí)行,醉低可放寬到監(jiān)管額度的10%。

    同時,商品房預(yù)售資金進入監(jiān)管賬戶后,不再要求項目監(jiān)管資金達到既定監(jiān)管額度后才可提取,只要求留存夠監(jiān)管資金比例即可使用。在主體結(jié)構(gòu)封頂控制節(jié)點之前,商品房預(yù)售人可以憑銀行出具的保函部分抵頂商品房預(yù)售監(jiān)管資金,抵扣監(jiān)管額度醉高為30%。對于具有回遷安置房建設(shè)的商品房項目,根據(jù)安置房touzi額度及建設(shè)進度降低預(yù)售資金監(jiān)管額度。

    “限售影響回款,又得放很多錢在監(jiān)管賬戶里,對現(xiàn)金流為王的房產(chǎn)商而言壓力很大,降低預(yù)售資金監(jiān)管額度后肯定會增加流動性,騰挪空間變大?!痹谧T繼存看來,菏澤此次印發(fā)《通知》前肯定也做了充分的調(diào)研和論證。

    “開發(fā)商有壓力、政府也有壓力、貸款還不上金融機構(gòu)也有壓力,這種情況下出臺了這樣一個政策。為開發(fā)商減緩壓力,在三四線城市這種情況也不是個別的?!币晃簧綎|房地產(chǎn)界人士分析表示。

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