樓市調(diào)控的菏澤樣本

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山東省菏澤市住建局房地產(chǎn)市場(chǎng)取消限售的新政一經(jīng)發(fā)布，引起輿論強(qiáng)烈反響。12月19日，菏澤住建局進(jìn)一步回應(yīng)稱，新政所指的取消限售，指的是取消限制新購(gòu)和二手住房轉(zhuǎn)讓期限的規(guī)定。此前，有業(yè)內(nèi)解讀認(rèn)為，新政預(yù)示三四線城市樓市調(diào)控政策松綁。不過，也有專家指出，菏澤的變化并不具備代表性，全國(guó)調(diào)控政策的大方向并未改變。

官方：系回應(yīng)市民迫切需求

12月19日下午，針對(duì)媒體高度關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)“取消限售”新政，山東省菏澤市住建局官網(wǎng)發(fā)布醉新的回應(yīng)說明稱，經(jīng)過認(rèn)真調(diào)查和評(píng)估，決定取消已出臺(tái)的限制新購(gòu)和二手住房轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定。

該局解釋稱，2017年11月，菏澤限制新購(gòu)和二手住房轉(zhuǎn)讓期限有關(guān)規(guī)定出臺(tái)后，有不少準(zhǔn)備購(gòu)買存量住房的市民，特別是棚改貨幣化補(bǔ)償?shù)氖忻?，因不能辦理過戶而無法購(gòu)買合適的存量住房，要求取消限制轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的愿望十分迫切。

據(jù)介紹，近年來，受轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的影響，菏澤市二手房交易價(jià)格出現(xiàn)同比增長(zhǎng)較快的勢(shì)頭。為了防止商品住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)大的波動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，決定取消已出臺(tái)的限制新購(gòu)和二手住房轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定。

記者從菏澤市人民政府官網(wǎng)了解到，2017年11月6日發(fā)布的《菏澤市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》第14條規(guī)定：“對(duì)主城區(qū)和住房成交量高、房?jī)r(jià)穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實(shí)行新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施，即所購(gòu)買的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書至少滿兩年后方可上市交易，非本地居民購(gòu)房限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間不少于三年?！?/p>

據(jù)了解，12月18日晚間，山東省菏澤市住建局發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》稱，取消《菏澤市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》中的第14條規(guī)定。記者了解到，此次調(diào)整距離政策出臺(tái)僅有一年多時(shí)間，也成為今年全國(guó)首個(gè)明確宣布取消住宅限售措施的城市。

財(cái)經(jīng)評(píng)論人周俊生發(fā)表評(píng)論稱，菏澤市此次取消XG，是與推進(jìn)當(dāng)?shù)氐呐飸魠^(qū)改造放在一起的，可以想象的是，即使放開后當(dāng)?shù)氐纳唐贩夸N售有所上升，購(gòu)房主力也應(yīng)該是來自棚戶區(qū)改造的獲益者。

近日，住建部官網(wǎng)發(fā)布醉新棚改數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月全國(guó)棚改已開工616萬套，超額完成年度580萬套的目標(biāo)總量，完成touzi1.6萬多億元。

增強(qiáng)流動(dòng)性

截至2018年10月底，易居研究院監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為43719萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.5%。2015年1月以來全國(guó)100城庫存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢(shì)，而今年9月庫存規(guī)模明顯增長(zhǎng)，屬于首次顯著攀升的態(tài)勢(shì)。10月繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)?？傮w上看，庫存走勢(shì)迎來拐點(diǎn)，四季度步入上行通道。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴北京商報(bào)記者，跟全國(guó)走勢(shì)表現(xiàn)一致，以菏澤為代表的三四線城市住宅庫存在連續(xù)38個(gè)月同比下跌之后，目前首次出現(xiàn)同比正增長(zhǎng)現(xiàn)象。其含義是，三四線城市過去庫存消化速度是比較快的，而現(xiàn)在因?yàn)榕锔恼哒{(diào)整、市場(chǎng)需求透支等因素影響，實(shí)際上庫存基本面在發(fā)生變化。從去庫存周期也可以看出，近期三四線城市的去庫存周期已開始從底部反彈。

“全國(guó)范圍內(nèi)的庫存近期開始有所反彈，今后去庫存的壓力可想而知?！眹?yán)躍進(jìn)指出，菏澤此類政策適當(dāng)松綁是有必要的。雖然確實(shí)存在touzi投機(jī)需求，但絕大多數(shù)還是當(dāng)?shù)睾侠淼倪M(jìn)城購(gòu)房和改善需求，所以不能認(rèn)為三四線城市有泡沫。同時(shí)他指出，棚改動(dòng)作會(huì)繼續(xù)，政府也會(huì)更加注重二手房的流動(dòng)性問題。

??提振市場(chǎng)信心

“取消限售政策是菏澤本輪調(diào)控的重要特點(diǎn)之一，山東省是限售重點(diǎn)調(diào)控的省份?！敝T葛找房首席分析師陳雷在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)指出。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2017-2018年，山東省17城有濟(jì)南、青島、威海、東營(yíng)、濱州、德州、聊城、菏澤、臨沂9個(gè)城市發(fā)布了限售政策。菏澤是早期進(jìn)行調(diào)控的城市之一，而政策持續(xù)時(shí)間越長(zhǎng)，影響越久。

陳雷認(rèn)為，從全國(guó)的調(diào)控市場(chǎng)來看，預(yù)計(jì)未來中央的調(diào)控政策會(huì)繼續(xù)維持穩(wěn)定，房住不炒基調(diào)不會(huì)改變，一二線城市仍會(huì)堅(jiān)持較嚴(yán)的調(diào)控環(huán)境，三四線下行壓力下會(huì)有一些對(duì)沖政策。

從當(dāng)前菏澤的新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)來看，市場(chǎng)均處于下行趨勢(shì)。從諸葛找房中心監(jiān)測(cè)的菏澤近一年二手住宅掛牌價(jià)來看，今年7月以來受7·31政治局會(huì)議中“遏制房?jī)r(jià)上漲”的表態(tài)之后，菏澤二手住宅價(jià)格近3個(gè)月價(jià)格在低位徘徊，市場(chǎng)下行趨勢(shì)明顯，觀望情緒漸濃。

陳雷認(rèn)為，菏澤取消限售政策是在經(jīng)濟(jì)下行，市場(chǎng)觀望情緒漸濃、需求萎靡的情況下，地方政府因城施策采取的試探性政策，不過這對(duì)需求提振影響有限。降低市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度，將有利于房企特別是龍頭房企的發(fā)展。

而據(jù)嚴(yán)躍進(jìn)分析，菏澤屬于弱三線城市，而類似強(qiáng)三線城市如商丘、徐州、金華等，實(shí)際上政策都比較嚴(yán)厲。但菏澤這兩年房?jī)r(jià)開始有所反彈，高鐵建設(shè)力度也在加大，其房?jī)r(jià)走勢(shì)基本可以代表弱三線城市的態(tài)勢(shì)?？傮w上來說，此類城市過去有些房?jī)r(jià)上漲壓力，而近期是在降溫的。同時(shí)，棚改動(dòng)作會(huì)繼續(xù)，政府也會(huì)更加注重二手房的流動(dòng)性問題。

“菏澤此次取消限售政策，意義和2014年南寧北部灣取消XG的意義類似，一定程度代表了樓市調(diào)控政策的變化?！眹?yán)躍進(jìn)指出，此類政策可能造成示范效應(yīng)，在因城施策的政策框架下，預(yù)計(jì)后續(xù)類似政策放松的城市還會(huì)繼續(xù)增多，尤其是會(huì)從限售政策進(jìn)行松綁。

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