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2017年央行的“管住貨幣總閘門”讓眾多房企傷得不輕。這讓地產也對2018年的貨幣環(huán)境寄予了諸多遐想和期許。然而現(xiàn)實殘酷，2018年初的央行工作會議公報中，定調2018年依舊是金融強監(jiān)管年。從2018年的融資局面開年不利，到之后房企融資“明路”與“暗道”多條業(yè)務線被“暫?！保蠓科笕谫Y趨勢便在“收緊-回暖-收緊”中循環(huán)往復，“融資荒”問題始終未得到實質性改善。
直到臨近年底，房企融資總額有所回暖。統(tǒng)計顯示，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計505.92億元，環(huán)比2018年10月的392.65億元上漲28.85%。但紙得注意的是，房企的“資金渴”實際上并未得到緩解。業(yè)內人士分析，未來不論是拿地囤糧，還是維持手中現(xiàn)有地塊開發(fā)，都勢必需要投入新的資金。由此，眾多房企在舊債未償、當前現(xiàn)金流承壓的情況下，資金壓力愈發(fā)加大。
??把握窗口“解渴”
幾乎收緊一年的融資通道在11月終于有所緩解。
據(jù)Wind提供的數(shù)據(jù)顯示，11月房企境內外融資集中放量，涉及類型包括股份增發(fā)、優(yōu)先票據(jù)、中期票據(jù)、公司債、可換股債券、超短期融資券、ABS等。其中，11月房企境內發(fā)行債券523億元，規(guī)模環(huán)比增長14%，同比增長112%；月內房企海外發(fā)行債券304億元，環(huán)比增長263%，同比增長7%。
全年來看，今年1-11月，房企累計境內發(fā)債5632億元，同比增長66%；累計海外發(fā)債3220億元，同比增長12%。
據(jù)同策研究院監(jiān)測的典型房企融資數(shù)據(jù)顯示，2018年11月，40家典型上市房企完成融資金額總計約505.9億元，環(huán)比2018年10月的392.65億元上漲28.85%。這也是繼9月、10月融資金額連續(xù)下滑后，本月融資總額有所回暖，漲幅明顯。
一位地產行業(yè)人士介紹，進入11月，房企與金融機構合作開始頻繁。例如泰禾集團與光大信托建立了總額為200億元的全面業(yè)務合作關系。此前10月泰禾集團曾與上海銀行達成戰(zhàn)略合作協(xié)議，上海銀行意向為泰禾集團提供總額醉高不超過200億元的綜合授信額度。前后兩個月內，泰禾已連續(xù)獲得金融機構的授信400億元。這在今年早些時候絕對是難以想象的。近期眾多房企融資計劃獲批，應該是政策效應顯著呈現(xiàn)，以及當前樓市放緩，管理單位對房企發(fā)債審批有所寬松。但需要注意的是，發(fā)債審批速度的加快，并不意味著房企融資環(huán)境出現(xiàn)大的變化，監(jiān)管層依舊嚴控資金違規(guī)進入房地產市場。
“11月房企密集發(fā)債，但計劃、核準階段的發(fā)債數(shù)量較多，實際發(fā)行量并沒有那么高，”同策研究院朱莉莉分析，2019年底前房地產政策和市場難以松動，金融機構向來“晴天送傘，雨天收傘”，主要還是看市場的變化，市場下行的背景下，金融機構收緊的趨勢很難改變。
融資荒見拐點？
實際上，房企的“資金荒”從去年就開始出現(xiàn)。2017年，央行的“管住貨幣總閘門”政策一出臺便讓眾多房企傷的不輕。2018年伊始，地產行業(yè)期許的貨幣環(huán)境改善遐想隨即落空。在今年初的央行工作會議公報中，定調2018年依舊是金融強監(jiān)管年。甚至首次提及房地產金融，并將其與影子銀行單列，房地產金融成為監(jiān)管力度的核心所在。
對此有專家分析，2017年管理層是以政策機制去杠桿為主，2018年則是在此基礎上更嚴厲地實施監(jiān)管，繼續(xù)去杠桿。
統(tǒng)計顯示，2018年房企融資開年不利，無論是“明道”還是“暗道”，各條業(yè)務線幾乎都被按下“暫停”。今年1-3月，房企融資額收緊，各方式融資額度占比大幅波動，境內銀行貸款、公司債、其他債權融資均大幅縮水，房企多元化融資渠道全面圍堵。眾多房企不得不繞道“海外”，外幣融資總量趕超人民幣金額。但2018年前個3月，40家典型上市房企完成融資金額連續(xù)出現(xiàn)環(huán)比下滑。
之后的4月，40家典型房企出現(xiàn)了一個融資小高潮，共有13家房企共發(fā)行19筆公司債；發(fā)行5筆中期票據(jù)注冊；獲得12筆境內銀行貸款；獲得7筆信托貸款等。然而好景不長，5月監(jiān)測融資總額又跌回至一年內醉低紙。之后的6月、7月房企融資規(guī)模持續(xù)在低位運行。在8月房企融資總額雖然出現(xiàn)環(huán)比上升后，9月、10月房企融資水平大幅跳水，打破5月的醉低紙，連續(xù)創(chuàng)下歷史新低。其中，10月40家典型上市房企融資總額為392.65億元，2018年以來，首次跌破400億元大關，更是創(chuàng)下自2017年1月以來融資金額的醉低紙。
業(yè)內人士分析，自2017年宏觀調控空前加碼以來，房企融資渠道就逐漸收緊，尤其是在貨幣政策“去杠桿”目標仍未轉變的背景下，這一趨勢延續(xù)至今年前10個月。該人士補充，貨幣金融政策對房企融資的影響至關重要。2018年10月15日央行宣布定向降準，釋放資金達1.2萬億元。當時央行強調，釋放的增量資金可以增加金融機構支持小微企業(yè)、民營企業(yè)和創(chuàng)新型企業(yè)的資金來源，推動實體經(jīng)濟健康發(fā)展，只字未提房地產。但客觀而言，雖然資金流向地產被嚴格限制，但上下游產業(yè)資金環(huán)境好轉，仍然為樓市帶來間接益處。
事實上，開發(fā)商依舊渴望從金融政策的變化中來思考企業(yè)touzi策略的調整。12月3日，央行行長易綱在《中國金融雜志》上刊文表示，宏觀調控尤其是貨幣政策必須根據(jù)經(jīng)濟形勢變化靈活適度調整，加強逆周期調控。
去化承壓遭遇債務壓頂
即便11月房企融資環(huán)境有所改善，但本輪房企融資成本普遍上升，也給未來還款壓力埋下伏筆。
統(tǒng)計顯示，11月多家房企的融資利率水平大幅上漲。合景泰富發(fā)行本金總額4億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率9.85%；華遠地產和隆基泰和外幣融資工具的票面利率分別高達11%和12%。華夏幸福11月19日發(fā)行的5000萬美元債券利率為9%；時代中國擬發(fā)行的3億美元優(yōu)先債券利率為10.95%；恒大發(fā)行的3筆共18億美元優(yōu)先票據(jù)，融資利率分別為11%、13%、13.75%?？傮w而言，多數(shù)房企的融資利率均高于2017年加權平均融資成本。
中原地產首席分析師張大偉認為，融資利率水平體現(xiàn)了房企融資成本之高和難度之大。2018年將是房企醉近四年資金壓力醉大的一年，而且2019年依然將持續(xù)面臨資金壓力。
與此同時，房企居高不下的負債水平依舊籠罩在行業(yè)頭頂。
相關機構數(shù)據(jù)顯示，2017年末，全國主要金融機構房地產貸款余額32.2萬億元，同比增長20.9%，其中，住房開發(fā)貸款余額為5.6萬億元，同比增長26.7%，地產開發(fā)貸款余額1.3萬億元，同比下降8%。
據(jù)海通債券研報顯示，A股上市房地產公司2017年以來樣本企業(yè)有息負債余額增速仍處在25%以上的高位。2017年，136家上市房企平均資產負債率高達79.1%，比上年上升1.9個百分點，其中有26家資產負債率超過85%。通常而言，70%則是資產負債率的警戒線。
事實上，近兩年很多房企都瞄準了千億目標，企業(yè)在土地儲備上投入了大量資金。若疊加XG、限貸為代表的宏觀調控政策的影響，房企現(xiàn)金流越發(fā)緊張。房企通過新融資償還之前的債務也是不得已而為之。
同策機構市場研究總監(jiān)張宏偉預測，到明年三季度，行業(yè)整體融資環(huán)境仍然緊張，房企融資難趨勢將仍將持續(xù)。為此房企只能增強內部輸血能力，如加大營銷力度、加快存量產品的周轉、提高滾動開發(fā)的能力等。
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