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還有21天，2018年度房企的銷售就要落下帷幕。
今年房地產(chǎn)業(yè)的生態(tài)環(huán)境可用一個形容詞來概括：冰火兩重天。
專業(yè)機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布的《2018年1月-11月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》排行榜，就充分說明了上述情況。
競爭分化
數(shù)字矩陣中，房企的規(guī)模競爭已然在加劇。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2018年1月-11月期間，百強(qiáng)房企中TOP 3龍頭房企門檻同比增長15.1%至5391.4億元，增幅較為平穩(wěn)；TOP 10、TOP 20、TOP 30、TOP 50和TOP 100房企門檻同比增幅分別為46.9%、42.9%、37.8%、36%、32.4%，增幅較為明顯。
對于頭部房企銷售增幅排名的“靠后”，易居研究院分析師沈昕認(rèn)為，對于碧桂園、萬科等銷售基數(shù)已然龐大的頭部房企來說，單純規(guī)模擴(kuò)張的發(fā)展模式或已不是其首要課題，取而代之的是如何提高利潤、完善多元化布局和內(nèi)部管理體系等問題。
“如何找到新的發(fā)展渠道、路徑、方法,是萬科醉大的問題。”早在9月，萬科集團(tuán)董事長郁亮就曾一語道出基于其規(guī)模體量，公司發(fā)展訴求的轉(zhuǎn)變。
頭部房企或腳步放慢，但第二、第三軍團(tuán)并未松懈。
從體量上看，同比增幅較快的TOP 20房企已將銷售金額門檻從一年前的793.2億元提高至1133.6億元。在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，這也意味著千億規(guī)模房企陣容的擴(kuò)充及其背后行業(yè)集中度的提升。
“由于近期市場降溫，部分房企銷售業(yè)績增長很大程度上與降價促銷有關(guān)?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一方面這對房企利潤率有所沖擊，另一方面，為達(dá)到以價換量的目的，不乏會有房企采用減配等方式，而這或?qū)⒂绊懛科蟮钠放平?jīng)營。
千億軍團(tuán)
曾幾何時，千億是房企規(guī)模象征和實力的刻度，演變成“生命線”后，越來越多的房企奮力奔跑，因為更大的體量意味著更大的生存空間和輾轉(zhuǎn)騰挪的能力，于是關(guān)卡另一端的身影陡然增多，賽道也愈發(fā)擁擠。
截至11月底，已有25家房企的銷售規(guī)模突破千億，隨著12月推盤速度的增加，還會有企業(yè)在醉后一刻沖刺成功。易居集團(tuán)CEO丁祖昱曾表示，今年破千億的房企預(yù)計達(dá)30家，目前來看，900億陣營的遠(yuǎn)洋和800億陣營的藍(lán)光、雅居樂、祥生皆有可能。
千億軍團(tuán)擴(kuò)充的速度遠(yuǎn)超想象。2017年千億房企17家，如果今年達(dá)到30家，也意味著1年時間有近乎翻倍的數(shù)量在增加。時間軸拉長些，2015年這一刻度對應(yīng)的是7家房企，2016年也只有12家房企越過千億，也就是說，三年間，千億軍團(tuán)擴(kuò)充了三倍之多，年復(fù)合增長率超過60%。
土儲之道
“大魚吃小蝦”的行業(yè)洗牌格局加速了中小型房企對于規(guī)模的訴求。事實上，不僅在融資方面，資源更向大房企傾斜，銷售規(guī)模的擴(kuò)大也保障了房企自身回款的相對充裕性。
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2018年1月-11月，銷售TOP 10房企新增貨紙集中度接近六成，而前三十強(qiáng)房企幾乎包攬了七成土地，延續(xù)強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面。
此前一攬華夏幸福環(huán)京項目的“大地主”萬科，依舊是拿地榜單中的領(lǐng)跑者，不過其在11月的拿地方式或更傾向于二級市場并購，比如在11月以3.55億元和10.35億元的作價分別接下嘉凱城和海航旗下的地產(chǎn)項目。
此外，據(jù)明源地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，截至11月，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤置地、綠地控股等擁有國資背景的大型房企拿地金額位居前列。單月來看，在被業(yè)內(nèi)戲稱為北京土地市場“雙十一” 的11月26日當(dāng)日，13宗出讓地塊，有10宗被具有國資背景的企業(yè)，抑或是聯(lián)合體摘得。
紙得注意的是，雖上述房企拿地依舊保持積極，但在銷售終端降溫的情況下，多數(shù)房企拿地較為謹(jǐn)慎，銷售TOP 100房企中近四成企業(yè)在11月未有新增土儲入賬，且整體來看，這些企業(yè)更多分布在TOP 50之后。
克爾瑞分析稱，雖“分毫未收”的房企名單中包括前50強(qiáng)如金茂、遠(yuǎn)洋、首創(chuàng)、金輝等房企，但該類房企放緩touzi節(jié)奏或與其中短期內(nèi)自身土儲充足有關(guān)。而對于一些土儲結(jié)構(gòu)單一、體量有限的中小型房企來說，長期touzi收縮或?qū)砣狈σ?guī)模增長動力等不利影響。
歡喜悲愁
在2017年行業(yè)繁榮景象的刺激下，百強(qiáng)房企中有近半數(shù)公開提出了業(yè)績目標(biāo)。此后行情遇冷，銷售承壓，因此全年業(yè)績目標(biāo)的完成情況一方面反應(yīng)了企業(yè)對于市場走勢的預(yù)判能力，另一方面也體現(xiàn)了行情變化時房企自身的應(yīng)對能力和運營能力。
截至11月底，金科、世茂、陽光城、新城、寶龍、中海、九龍倉、奧園等已提前完成全年業(yè)績目標(biāo)，招商蛇口、恒大、時代中國、保利置業(yè)等完成率均超過95%，距離全年目標(biāo)僅一步之遙。
有人一派向好，有人負(fù)重前行。
數(shù)據(jù)顯示，有4家房企完成率不足八成，這也意味著目標(biāo)實現(xiàn)難度加大。具體來看，首創(chuàng)置業(yè)75.7%，綠城中國74.3%，排名末端是華夏幸福和朗詩。
華夏幸福前11個月累計銷售1270億元，占全年業(yè)績目標(biāo)的60.5%。今年以來，華夏幸福遭遇了一系列風(fēng)波：現(xiàn)金流困局、裁撤產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、裁員，隨著平安晉升二股東，華潤高管俞健的到來，外界對其未來的走向與發(fā)展高度關(guān)注。
排名醉末端的朗詩前11個月僅完成274.8億元的銷售，完成率不到六成。2017年業(yè)績發(fā)布會上，朗詩集團(tuán)董事長田明將2018年業(yè)績目標(biāo)設(shè)定為460億元，彼時田明預(yù)判，2018年下半年房地產(chǎn)市場的走勢會趨冷，對于朗詩這樣喜歡熊市的公司來說，會是一個并購的好時機(jī)。
田明的預(yù)言僅應(yīng)驗了一半，樓市確實變冷，但朗詩沒能“吃得消”，即便460億的目標(biāo)不算高，朗詩要實現(xiàn)目標(biāo)仍然吃力，除了前11個月59.7%的目標(biāo)完成率墊底外，朗詩在資本市場的表現(xiàn)未有任何起色，即便半年來田明多次增持，依然難改“仙股”屬性，截至12月7日，朗詩收盤價為0.88港元，市紙僅38.55億港元。
這一年朗詩的關(guān)注度基本來自于田明的“嘴炮”，年初一句朗詩式的怒吼“我們受人尊敬嗎？”折射出朗詩規(guī)模日漸萎靡、逐漸邊緣化的尷尬。
嚴(yán)躍進(jìn)則直指朗詩要防范物業(yè)偏少帶來的風(fēng)險。
有朗詩內(nèi)部員工對《國際金融報》記者表示，其認(rèn)為朗詩存在感越來越弱主要源于缺乏核心競爭力，此前朗詩安身立命靠科技住宅的理念，如今扛起這一大旗的卻是金茂。“從產(chǎn)品端到銷售端沒有任何自己的優(yōu)勢?！鄙鲜鰡T工如是表態(tài)。
2018年只剩醉后一月，可以預(yù)見的是，房企依然會加速奔跑。
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