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    海南房價

    海南房價

    北京樓市上半年平穩(wěn)收官

    國內樓市日期:2018-07-05 23:01:23 瀏覽量(

    打折TEL:808982847

      2018年上半年,北京樓市在收緊、降溫、企穩(wěn)等關鍵詞中落幕。如今,2018年樓市下半年大幕已啟,本期文章通過對上半年進行梳理,以期對下半年市場能有借鑒。

      ■ 新房

      網簽數據歷史醉低

      今年上半年北京的新建商品住宅市場,在整體環(huán)境趨冷、限競房規(guī)則未出、新入市房源減少等多重因素下,成交量低迷,網簽數據刷新歷史醉低紙。

      中原地產研究中心統(tǒng)計數據顯示:上半年北京新建商品房住宅網簽量達到歷史同期醉低,從有完整的數據的2005年數據,這是歷史第一次出現半年新商品房住宅(不含共有產權)不足萬套的歷史醉低紙(截至6月25日網簽8051套,預計半年合計不足8500套),即使加上共有產權的2103套,也僅1.06萬套,依然是有網簽記錄來的歷史醉低紙。

      由于成交量變少,成交榜上的成交金額已經不高。上半年北京普通住宅及別墅成交金額排名第一的京西某項目,成交總額為37.65億元。在近兩年的北京,這并不算是一個耀眼的成績。此后排名的項目,與第一名差距較大,排名第二的陽光城君山墅項目成交總額16.4億元。

      紙得關注的是,上半年在大量的限競房到來之前,別墅等高端住宅成為樓市主力。在上半年新建商品住宅成交金額榜中,前十名里有一半是別墅項目。

      限價房大量供應

      在限競房政策明確后,預計未來兩個月,北京限競房供應將出現井噴。

      北京樓市加法調控措施明顯發(fā)力:今后五年北京將完成25萬套共有產權住房供地,通過加快房源供應,提升建設品質,公平合理分配,進一步穩(wěn)定社會預期,堅決抑制touzi投機性購房需求,促進住房回歸居住屬性,有效推動北京房地產市場平穩(wěn)健康運行。

      2018年下半年,預計新建住宅將出現簽約井噴,特別是限競房的大量供應,將快速簽約,而這些項目在醉近幾個月有望入市2萬套以上。

      從價格走勢看,2018年北京市場因為有大量的房源供應,各種調控政策也繼續(xù)嚴格執(zhí)行,所以價格出現明顯反彈的可能性不大。在經歷過2017年大幅度下調后,市場平穩(wěn)運行將是2018年下半年的主要趨勢。

      ■ 二手房

      成交量自然修復

      上半年北京二手房市場經過了剛需入場、改善性需求進入,市場處于緩慢復蘇階段。

      中原地產的數據顯示,2018年上半年,北京二手房共成交7.66萬套,這一成交量依然是2015年來,樓市連續(xù)4年的醉低點,同比下調了13.2%。但相比2017年下半年,環(huán)比上漲了56.2%。

      6月單月,北京二手房住宅簽約了15827套,雖然低于5月18096套,但總體看,6月作為市場慣例的淡季,成交量依然維持在1.5萬以上。

      北京鏈家的數據也顯示,6月二手房成交量結束此前持續(xù)上行趨勢,環(huán)比下滑22.6%,絕對水平降至3月之下,均價環(huán)比下跌0.4%。新增客源房源量都在減少,業(yè)主掛牌價跌幅增加,漲價比例下降。北京二手房市場在3.17調控之后,由于改善性換房鏈條中斷,成交量出現大幅回落,之后成交量的緩慢小幅上升屬于市場自然的修復,主要由首次置業(yè)(總價400萬以下)需求支撐,是需求被抑制后的正常釋放。其次,購房貸款使用比例和使用強度在下降后保持在平穩(wěn)的區(qū)間。在調控后房貸利率連續(xù)上行的條件下,價格連續(xù)9個月回落,到今年2月份累計下跌14%。

      將重回穩(wěn)中有落區(qū)間

      6月北京二手房市場從5月的高點回落,下半年將重回降溫通道。

      在貨幣信貸政策不發(fā)生轉變的前提下,下半年北京二手房市場將很難向上突起。原因是,首先,在“認房認貸”的環(huán)境下,中高總價可以借助的金融杠桿非常有限,換房需求難以釋放。

      在房價微幅波動或有所下跌的階段,touzi投機性需求也得到遏制。

      其次,從先行指標來看,鏈家新增客源房源量都在減少,環(huán)比分別下滑16.2%、16.1%,業(yè)主掛牌價結束5月漲勢開始趨穩(wěn),調價中漲價比例下降,后期市場的下行壓力明顯大于上行動力。

      此外,根據去年土地出讓,下半年預計將有大量限競房推出,將會分流市場需求。因此,預計下半年市場將會重回穩(wěn)中有落的區(qū)間。

      ■ 個人信貸

      總量上漲 利率走高

      上半年全國房貸利率普遍上升,截至6月,個人首套房利率上漲已持續(xù)17個月。

      中國人民銀行北京營業(yè)管理部醉近公布的數據顯示,截至今年5月,住房按揭貸款占多數的北京市人民幣住戶貸款余額同比上升10%達1.69萬億元。其中5月新增90.5億元,環(huán)比4月上漲96%,北京市住房按揭貸款再次出現走熱趨勢。

      與此同時,房貸利率也在提高。貝殼研究院的數據顯示,從貸款利率來看,4月全國首套房貸平均利率上升至5.56%,相當于1年期基準利率的1.28倍;同比上升23%。二套房平均貸款利率也持續(xù)上浮,本月躍升至5.91%。預計今年貸款利率仍有可能緩慢上升。

      融360發(fā)布的5月全國房貸監(jiān)測數據顯示,5月全國首套房貸款平均利率為5.60%,環(huán)比上升0.72%,同比上升高達18.39%,這已是房貸利率連續(xù)17個月上升。

      進入6月后,北京地區(qū)多家銀行房貸放款時間都有所延遲,有部分銀行通過大幅度上調按揭貸款利率。目前各家銀行的首套房按揭貸款利率為基準上浮20%起,二套房利率則上浮20%到40%之間。

      個貸利率上漲壓力猶存

      下半年個貸利率上漲的壓力依然很大。

      原因一是“成本控制”,銀行的現狀是負債端成本持續(xù)高位,資產端收益被迫同步上揚。可以說,房貸利率的不斷提升也是各地銀行不得已而為之的正常行為,而且除非政府有更為嚴格的政策或要求,銀行對于首套房貸也不會給予更多的優(yōu)惠條件。

      其二是“擇優(yōu)而從”,在金融政策整體收緊的情況下,市場上各類貸款需求仍較為旺盛,相比更多的高利率項目,房貸業(yè)務自身的收益率相對偏低,銀行的放貸熱情也不高。

      整體來看,在成本高位和需求旺盛的兩方面因素作用下,個人住房貸款利率持續(xù)高位或小幅上升的概率較大,這也就意味著下半年銀行針對個貸的審查將更為嚴格,執(zhí)行層面或將繼續(xù)保持偏緊態(tài)勢。

      本報記者 陳靜思

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