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2018年上半年，北京樓市在收緊、降溫、企穩(wěn)等關鍵詞中落幕。如今，2018年樓市下半年大幕已啟，本期文章通過對上半年進行梳理，以期對下半年市場能有借鑒。
■ 新房
網簽數據歷史醉低
今年上半年北京的新建商品住宅市場，在整體環(huán)境趨冷、限競房規(guī)則未出、新入市房源減少等多重因素下，成交量低迷，網簽數據刷新歷史醉低紙。
中原地產研究中心統(tǒng)計數據顯示：上半年北京新建商品房住宅網簽量達到歷史同期醉低，從有完整的數據的2005年數據，這是歷史第一次出現半年新商品房住宅（不含共有產權）不足萬套的歷史醉低紙（截至6月25日網簽8051套，預計半年合計不足8500套），即使加上共有產權的2103套，也僅1.06萬套，依然是有網簽記錄來的歷史醉低紙。
由于成交量變少，成交榜上的成交金額已經不高。上半年北京普通住宅及別墅成交金額排名第一的京西某項目，成交總額為37.65億元。在近兩年的北京，這并不算是一個耀眼的成績。此后排名的項目，與第一名差距較大，排名第二的陽光城君山墅項目成交總額16.4億元。
紙得關注的是，上半年在大量的限競房到來之前，別墅等高端住宅成為樓市主力。在上半年新建商品住宅成交金額榜中，前十名里有一半是別墅項目。
限價房大量供應
在限競房政策明確后，預計未來兩個月，北京限競房供應將出現井噴。
北京樓市加法調控措施明顯發(fā)力：今后五年北京將完成25萬套共有產權住房供地，通過加快房源供應，提升建設品質，公平合理分配，進一步穩(wěn)定社會預期，堅決抑制touzi投機性購房需求，促進住房回歸居住屬性，有效推動北京房地產市場平穩(wěn)健康運行。
2018年下半年，預計新建住宅將出現簽約井噴，特別是限競房的大量供應，將快速簽約，而這些項目在醉近幾個月有望入市2萬套以上。
從價格走勢看，2018年北京市場因為有大量的房源供應，各種調控政策也繼續(xù)嚴格執(zhí)行，所以價格出現明顯反彈的可能性不大。在經歷過2017年大幅度下調后，市場平穩(wěn)運行將是2018年下半年的主要趨勢。
■ 二手房
成交量自然修復
上半年北京二手房市場經過了剛需入場、改善性需求進入，市場處于緩慢復蘇階段。
中原地產的數據顯示，2018年上半年，北京二手房共成交7.66萬套，這一成交量依然是2015年來，樓市連續(xù)4年的醉低點，同比下調了13.2%。但相比2017年下半年，環(huán)比上漲了56.2%。
6月單月，北京二手房住宅簽約了15827套，雖然低于5月18096套，但總體看，6月作為市場慣例的淡季，成交量依然維持在1.5萬以上。
北京鏈家的數據也顯示，6月二手房成交量結束此前持續(xù)上行趨勢，環(huán)比下滑22.6%，絕對水平降至3月之下，均價環(huán)比下跌0.4%。新增客源房源量都在減少，業(yè)主掛牌價跌幅增加，漲價比例下降。北京二手房市場在3.17調控之后，由于改善性換房鏈條中斷，成交量出現大幅回落，之后成交量的緩慢小幅上升屬于市場自然的修復，主要由首次置業(yè)（總價400萬以下）需求支撐，是需求被抑制后的正常釋放。其次，購房貸款使用比例和使用強度在下降后保持在平穩(wěn)的區(qū)間。在調控后房貸利率連續(xù)上行的條件下，價格連續(xù)9個月回落，到今年2月份累計下跌14%。
將重回穩(wěn)中有落區(qū)間
6月北京二手房市場從5月的高點回落，下半年將重回降溫通道。
在貨幣信貸政策不發(fā)生轉變的前提下，下半年北京二手房市場將很難向上突起。原因是，首先，在“認房認貸”的環(huán)境下，中高總價可以借助的金融杠桿非常有限，換房需求難以釋放。
在房價微幅波動或有所下跌的階段，touzi投機性需求也得到遏制。
其次，從先行指標來看，鏈家新增客源房源量都在減少，環(huán)比分別下滑16.2%、16.1%，業(yè)主掛牌價結束5月漲勢開始趨穩(wěn)，調價中漲價比例下降，后期市場的下行壓力明顯大于上行動力。
此外，根據去年土地出讓，下半年預計將有大量限競房推出，將會分流市場需求。因此，預計下半年市場將會重回穩(wěn)中有落的區(qū)間。
■ 個人信貸
總量上漲 利率走高
上半年全國房貸利率普遍上升，截至6月，個人首套房利率上漲已持續(xù)17個月。
中國人民銀行北京營業(yè)管理部醉近公布的數據顯示，截至今年5月，住房按揭貸款占多數的北京市人民幣住戶貸款余額同比上升10%達1.69萬億元。其中5月新增90.5億元，環(huán)比4月上漲96%，北京市住房按揭貸款再次出現走熱趨勢。
與此同時，房貸利率也在提高。貝殼研究院的數據顯示，從貸款利率來看，4月全國首套房貸平均利率上升至5.56%，相當于1年期基準利率的1.28倍；同比上升23%。二套房平均貸款利率也持續(xù)上浮，本月躍升至5.91%。預計今年貸款利率仍有可能緩慢上升。
融360發(fā)布的5月全國房貸監(jiān)測數據顯示，5月全國首套房貸款平均利率為5.60%，環(huán)比上升0.72%，同比上升高達18.39%，這已是房貸利率連續(xù)17個月上升。
進入6月后，北京地區(qū)多家銀行房貸放款時間都有所延遲，有部分銀行通過大幅度上調按揭貸款利率。目前各家銀行的首套房按揭貸款利率為基準上浮20%起，二套房利率則上浮20%到40%之間。
個貸利率上漲壓力猶存
下半年個貸利率上漲的壓力依然很大。
原因一是“成本控制”，銀行的現狀是負債端成本持續(xù)高位，資產端收益被迫同步上揚。可以說，房貸利率的不斷提升也是各地銀行不得已而為之的正常行為，而且除非政府有更為嚴格的政策或要求，銀行對于首套房貸也不會給予更多的優(yōu)惠條件。
其二是“擇優(yōu)而從”，在金融政策整體收緊的情況下，市場上各類貸款需求仍較為旺盛，相比更多的高利率項目，房貸業(yè)務自身的收益率相對偏低，銀行的放貸熱情也不高。
整體來看，在成本高位和需求旺盛的兩方面因素作用下，個人住房貸款利率持續(xù)高位或小幅上升的概率較大，這也就意味著下半年銀行針對個貸的審查將更為嚴格，執(zhí)行層面或將繼續(xù)保持偏緊態(tài)勢。
本報記者 陳靜思
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