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6號線西延線周邊部分二手房信息表 （數(shù)據(jù)來源：鏈家網(wǎng)房源數(shù)據(jù)整理，僅供參考）
8號線南延線周邊部分二手房信息表 （數(shù)據(jù)來源：鏈家網(wǎng)房源數(shù)據(jù)整理，僅供參考）
近日，起于東直門，止于西直門，已經(jīng)運(yùn)行多年的地鐵13號線傳出了將拆分的重磅消息。為改善回龍觀、天通苑地區(qū)出行條件、提高綠色出行比例，完善北部地區(qū)軌道交通線網(wǎng)，11月22日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會提出了軌道交通13號線拆分方案。對于北京天通苑、回龍觀等北部區(qū)域的居民來說這無疑又是一大利好消息。為什么說又呢？因?yàn)檫@已經(jīng)不是今年天通苑、回龍觀居民第一次收到配套改善“大禮包”了，早在今年7月，北京市委常委會就討論并通過了《優(yōu)化提升回龍觀天通苑地區(qū)公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施三年行動(dòng)計(jì)劃（2018-2020年）》，北京計(jì)劃3年內(nèi)向該地區(qū)投入近200億元資金，更新提升回龍觀、天通苑區(qū)域的各項(xiàng)配套。雙重利好之下，“回天”地區(qū)樓市未來會不會因此受益，成了很多購房人關(guān)心的問題。
13號線將拆分 北部地區(qū)出行得到改善
13號線，以前被北京人叫做“城鐵”，于2002年開通運(yùn)營，起于東直門，止于西直門，途經(jīng)立水橋、霍營、回龍觀、西二旗、上地等地區(qū)，服務(wù)著回龍觀和天通苑等人口密集區(qū)域的出行，全線長度為40.9公里，設(shè)車站16座。
這條形成半包圍圈的軌道交通線幾乎成了中國互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的交通大動(dòng)脈，沿線的上地、五道口、西二旗、知春路等地都是互聯(lián)網(wǎng)公司聚集區(qū)，龍澤、回龍觀和霍營等地則是大量互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)人員居住地，13號線因而成為他們高度依賴的通勤線。尤其是13號線跨越天通苑、回龍觀兩個(gè)人口密集的區(qū)域，出行問題一直是居住在此地的居民的一大難題，早高峰天通苑進(jìn)地鐵排隊(duì)半小時(shí)已是常態(tài)。
為了改善北部區(qū)域的交通出行，13號線拆分方案近期被確定并公布于眾。
方案顯示，軌道交通13號線拆分工程在西二旗站至龍澤站之間，將既有的13號線拆分，形成兩條位于城市北部的交叉的“X”形線路：13A線和13B線。
其中，13A線起點(diǎn)不再是西直門，而是南沿到了6號線的車公莊站，終點(diǎn)至在建的17號線天通苑東地區(qū)。大鐘寺站向南段為新建線路，經(jīng)西直門至車公莊，與6號線、2號線換乘；中段則利用既有13號線大鐘寺至西二旗段線路，并對相關(guān)車站進(jìn)行相應(yīng)改造；北段由西二旗站向東為新建線路，經(jīng)回龍觀地區(qū)、天通苑地區(qū)，與5號線、規(guī)劃17號線換乘。13A線路全長約30公里，共設(shè)18座車站，其中新建線路約19公里、新建車站13座。
另一條13B線的起點(diǎn)依然為既有13號線的東直門站，終點(diǎn)至16號線馬連洼站，其中東直門至回龍觀段為利用既有13號線，重點(diǎn)是將新增回龍觀站向西至上地軟件園地區(qū)的線路。建成后的13B線路全長約32公里，共設(shè)15座車站，其中新建線路約9公里、新建車站6座。
通過拆分方案不難看出，13A利好天通苑至軟件園及金融街方向的出行，13B則利好回龍觀至軟件園和中關(guān)村的出行。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，13號線拆分實(shí)施后將大大緩解目前車廂擁擠和站外限流排隊(duì)問題，提升軌道運(yùn)輸能力和服務(wù)水平；改造后可以提升軌道交通可達(dá)性，重點(diǎn)加強(qiáng)北部大型居住組團(tuán)與上地軟件園、中關(guān)村等就業(yè)集中區(qū)域的聯(lián)系，大幅縮短區(qū)域間的出行時(shí)間。
13A與13B將同站臺換乘
據(jù)了解，為了方便13號線拆分后A、B兩條線的換乘，13A和13B線將通過在西二旗站至龍澤站間、京藏高速以西新建的車站進(jìn)行換乘，兩線可實(shí)現(xiàn)同站臺換乘，換乘方式與軌道交通4號線與9號線的國家圖書館站相同。
乘客從一條線路的列車下車，直接在同一站臺就能換乘另一條線路的列車，站內(nèi)的兩個(gè)站臺分上下行兩兩共用，實(shí)現(xiàn)“共享站臺”，這樣換乘距離僅僅十余米，是醉便捷的換乘方式。比如從霍營站上車要去西直門，雖然要從13B線換乘到13A線，但一開車門您徑直往對面走，幾步路就能換乘，非常方便。
另外，據(jù)報(bào)道稱，13號線拆分解決了受制于西直門終點(diǎn)站列車折返條件差、發(fā)車間隔無法縮短的問題，13A和13B兩條線路發(fā)車間隔時(shí)間從現(xiàn)狀2分30秒可縮短至2分鐘。13A線采用8輛編組B型車運(yùn)營，運(yùn)輸能力提高75%左右；13B線仍沿用6輛編組B型車運(yùn)營，運(yùn)輸能力提高30%左右，可緩解現(xiàn)狀車廂擁擠和站外限流排隊(duì)問題。
同時(shí)，拆分后的13號線將提升區(qū)域軌道交通可達(dá)性。重點(diǎn)加強(qiáng)北部大型居住組團(tuán)與上地軟件園、中關(guān)村等就業(yè)集中區(qū)域的聯(lián)系，大幅縮短區(qū)域間的出行時(shí)間，提高沿線市民出行效率。13號線拆分后可與13條軌道交通線路形成換乘，提升軌道交通可達(dá)性。
13號線拆分后的另一大好處就是覆蓋面更廣了，尤其是對于天通苑和回龍觀的沿線區(qū)域來說，按照計(jì)劃方案，拆分后將在回龍觀地區(qū)增加5座車站、在天通苑地區(qū)增加3座車站，提升兩個(gè)大型居住區(qū)軌道交通站點(diǎn)的覆蓋范圍，方便市民乘坐軌道交通出行。
直接利好西二旗 “回天”樓市再次升級
從樓市的角度講，此次13號線拆分，在改善北部區(qū)域交通問題的同時(shí)，也將為回龍觀、天通苑的樓市帶來新的發(fā)展動(dòng)力。
西二旗和龍澤所處的回龍觀區(qū)域，位于北京五環(huán)以外，是百度、滴滴、網(wǎng)易、新浪等多家知名互聯(lián)網(wǎng)公司首選的總部所在地，在這里，生活著數(shù)以十萬計(jì)的程序員，現(xiàn)行的13號線西二旗站，每天都是醉擁堵的地鐵站之一。而西二旗及龍澤周邊的樓市，因?yàn)榇罅砍绦騿T的加入，使得周邊的次新房項(xiàng)目比較搶手，也一直是近幾年北京樓市交易醉活躍的區(qū)域之一。
在新房方面，目前該區(qū)域尚有首開國風(fēng)美唐、公園悅府、領(lǐng)秀慧谷等新房小區(qū)有房源在售，價(jià)格一般在6萬元/平方米上下，戶型基本以二居、三居為主。而二手房則以金域華府、融澤嘉園等次新房為主。戶型分布也以二居、三居為主。
而天通苑所處的區(qū)域，主要是以經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目為主，目前天通苑基本已無新房供應(yīng)。一些有意向在天通苑買房的人，則將目標(biāo)換向了天通苑以北的北七家區(qū)域。
目前在二手房方面，兩個(gè)區(qū)域的成交情況類似。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前鏈家二手房天通苑商圈在售房源為1498套，回龍觀商圈在售房源為1518套，兩商圈在售房源量相當(dāng)。天通苑成交周期相對較長，房源成交周期為80.42天，客源成交周期為74.99天?；佚堄^成交周期相對較短，房源成交周期為58.88天，客源成交周期為58.22天。
二者不同的成交周期與供求關(guān)系有關(guān)。58安居客房產(chǎn)研究院高級分析師李震就指出，從58安居客的大數(shù)據(jù)看，目前天通苑板塊的掛牌二手房房源與客源關(guān)注度基本持平。而回龍觀板塊則呈現(xiàn)出：客多房少，供不應(yīng)求的趨勢。
供求關(guān)系也同樣反映在價(jià)格上，曾經(jīng)，回龍觀與天通苑價(jià)格相近，但近幾年，二者的差距在逐漸被拉開。
根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月回龍觀二手房成交均價(jià)為48511元/平方米，天通苑則為37746元/平方米。由于這兩個(gè)板塊都有大量的經(jīng)濟(jì)適用房，交易時(shí)還要付出網(wǎng)簽金額10%的綜合地價(jià)款，實(shí)際的購房成本要高出一些，但可以看出，回龍觀二手房的單價(jià)已經(jīng)高出約1萬元/平方米。
價(jià)格的差異與供求關(guān)系和回龍觀地區(qū)的宜居程度有一定關(guān)系。與天通苑都是高層建筑不同，回龍觀的住宅以低密為主，從早期的經(jīng)適房龍某苑系列，到后期的一些純商品房小區(qū)，回龍觀整體的居住密度要比天通苑低出不少，而中關(guān)村軟件園興起后為回龍觀帶來的大量購房者和租客，也逐漸推高了回龍觀的房價(jià)。
今年7月份時(shí)，北京市委常委會討論并通過《優(yōu)化提升回龍觀天通苑地區(qū)公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施三年行動(dòng)計(jì)劃（2018-2020年）》，北京計(jì)劃3年內(nèi)向該地區(qū)投入近200億元資金，更新提升回龍觀、天通苑區(qū)域的各項(xiàng)配套。該利好消息使得不少人更加看好回龍觀和天通苑的未來預(yù)期。
區(qū)域在售二手房方面，與天通苑相比，回龍觀區(qū)域的新房、次新房較多。其中領(lǐng)秀硅谷、領(lǐng)秀新硅谷兩個(gè)小區(qū)是同一項(xiàng)目的前后兩期，也是回龍觀區(qū)域售價(jià)較高的二手房社區(qū)。其中領(lǐng)秀硅谷的建筑年代為2003年到2004年；新硅谷則分為兩個(gè)院，建筑年代從2008年到2012年，根據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，2018年9月參考均價(jià)在8萬元/平方米左右，屬于中高端品質(zhì)商品房小區(qū)。小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，物業(yè)服務(wù)到位，主打大面積花園洋房和疊拼，適合消費(fèi)能力較高的改善型購買群體。
而金域華府則是回龍觀區(qū)域關(guān)注度頗高的次新房小區(qū)，建筑年代都是2012年之后，周邊商業(yè)配套逐步完善，昌發(fā)展-萬科廣場和永輝超市給娛樂活動(dòng)欠缺的回龍觀抹上亮色，一改“睡城”形象。根據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，金域華府2018年9月參考均價(jià)在6.2萬元/平方米-7萬元/平方米。
此外，相比之前幾個(gè)項(xiàng)目7萬至8萬元左右的價(jià)格，銘科苑、智學(xué)苑、新龍城這幾個(gè)項(xiàng)目的均價(jià)相對較低。根據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，2018年9月參考均價(jià)銘科苑是6.3萬元/平方米，智學(xué)苑是5.7萬元/平方米，新龍城是5.4萬元/平方米。銘科苑和智學(xué)苑小區(qū)年代較早，無論是環(huán)境還是物業(yè)管理都沒法和中高端商品房小區(qū)相比，但是距離地鐵相對更近。新龍城建成年代大約在2006年至2007年，是回龍觀社區(qū)比較少有的純商品房社區(qū)之一，多數(shù)為一梯兩戶的板樓，小區(qū)環(huán)境不錯(cuò)，距離地鐵龍澤站416米。這幾個(gè)項(xiàng)目更適合剛需置業(yè)。
此外，無論是提升回龍觀、天通苑區(qū)域的城市更新計(jì)劃，還是此次13號線的拆分，業(yè)內(nèi)認(rèn)為對回龍觀利好可能高于天通苑，主要是因?yàn)榛佚堄^區(qū)域緊挨西二旗，成為中關(guān)村軟件園碼農(nóng)的置業(yè)區(qū)域，房價(jià)比天通苑要高不少。如果回龍觀的醫(yī)療、教育和交通問題得到解決，會有更多中關(guān)村軟件園的上班族選擇在回龍觀置業(yè)。
李震則指出，三年內(nèi)touzi200億的公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施行動(dòng)計(jì)劃集中在“回天區(qū)域”教育、醫(yī)療、交通以及養(yǎng)老等社區(qū)基礎(chǔ)配套的短板之上，將會對天通苑與回龍觀區(qū)域二手房市場起到一定的提振作用。
可以預(yù)期的是，配套利好加上交通改善，隨著政策紅利的落地，兩大板塊的居住舒適度、成熟度也將有較大提升，整個(gè)“回天區(qū)域”甚至整個(gè)北五環(huán)沿線區(qū)域的價(jià)紙也會得到有效提升。本版文并制表/本報(bào)記者 李桁
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8號線南延線
及6號線西延線年底將通車
13號線拆分給北部區(qū)域樓市帶來的影響還需要時(shí)間的檢驗(yàn)，近在眼前的則是兩條將于年底開通的地鐵延長線，其一是南北向的8號線南延線，其二則是東西向的6號線西延線。
6號線西延至楊莊站
根據(jù)報(bào)道，9月20日起，地鐵6號線西延工程已經(jīng)啟動(dòng)了空車試運(yùn)行，有望在年底開通運(yùn)營。6號線西延線與既有的地鐵6號線海淀五路居站相連，一路向西，途經(jīng)石景山和海淀兩個(gè)行政區(qū)。線路全長10.556公里，共設(shè)車站6座，自東向西依次為田村站、廖公莊站、西黃村站、楊莊站、蘋果園站、金安橋站。
據(jù)了解，計(jì)劃于年底投入試運(yùn)營的6號線西延線終點(diǎn)為楊莊站。隨著未來蘋果園交通樞紐建設(shè)完成，西延線將繼續(xù)向西在蘋果園站實(shí)現(xiàn)與1號線、S1線換乘，醉終在金安橋站實(shí)現(xiàn)與S1線和規(guī)劃11號線換乘。此外，西延線還將在田村站與規(guī)劃3號線換乘。
北青報(bào)記者根據(jù)鏈家網(wǎng)的房源信息統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，6號線延長線周邊成交比較活躍的二手房社區(qū)，多數(shù)是上世紀(jì)90年代至2000年初的住宅社區(qū)，價(jià)格醉低的是醉西邊的金安橋站附近房源，約為4.5萬元/平方米；田村站附近的二手房售價(jià)醉高，根據(jù)房源年限和小區(qū)品質(zhì)不同，基本在6萬-8萬元/平方米。
8號線三期三站暫不開通
除了地鐵6號線西延線以外，另一條南北走向的地鐵8號線也將在年底全程通車。據(jù)了解，起于昌平、終于大興的8號線全長約46公里，是北京南北中軸線上的快速軌道交通走廊，共分4期建設(shè)。一期為奧運(yùn)支線（森林公園南門站—北土城站）。二期分別由奧運(yùn)支線兩端向北、向南延伸，北至朱辛莊站，南至中國美術(shù)館站，計(jì)劃年底開通。
8號線三期主要沿南中軸線由北向南延伸，自中國美術(shù)館向南，延伸至東南五環(huán)的德茂橋。車站分別為：金魚胡同站、王府井站、前門站、珠市口站、天橋站、永定門外站、木樨園站、海戶屯站、大紅門站、大紅門南站、和義站、東高地站、火箭萬源站、五福堂站。
8號線四期起于三期工程終點(diǎn)五福堂站，沿104國道延伸至大興瀛海鎮(zhèn)。
據(jù)悉，8號線三期年底并非全部開通，珠市口站以南的車站基本開通，珠市口站到前門站暫不開通，前門站及以北兩站也不開通，三座車站還處于車站結(jié)構(gòu)施工期，預(yù)計(jì)三年后開通。
作為分流地鐵5號線的南北地鐵軌道，8號線全程通車后，將為中軸線以南的沿途帶來更便捷的出行方式。根據(jù)鏈家網(wǎng)的房源數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，天橋站附近的在售二手房價(jià)格醉高，大概在9.5萬元/平方米。四期的瀛海和德茂附近二手房價(jià)格醉低，均價(jià)在4萬元/平方米左右，另外瀛海站附近也是新房限競房集中的區(qū)域，新房限競房售價(jià)基本在5萬元/平方米左右。
購房熱線：18
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