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11月以來(lái)，房企融資規(guī)模迅速上升。統(tǒng)計(jì)顯示，本月已有超過(guò)30家房企發(fā)布各類(lèi)融資公告，披露計(jì)劃融資總規(guī)模超過(guò)1100億元。與融資速度加快相伴的是融資成本的顯著上漲，房企融資成本分化嚴(yán)重。業(yè)內(nèi)人士分析，進(jìn)入11月，房企發(fā)債審批速度確實(shí)加快，但并不意味著房企融資環(huán)境出現(xiàn)大的變化，監(jiān)管層依舊嚴(yán)控資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。當(dāng)前樓市銷(xiāo)售放緩疊加前期過(guò)度touzi，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商對(duì)資金需求上漲。同時(shí)，年底低價(jià)拿地機(jī)會(huì)增加也刺激房企積極拿地從而尋求積極融資。此外，企業(yè)通過(guò)發(fā)新債還舊債也可解當(dāng)前的燃眉之急。
房企加速融資
進(jìn)入年底，房企融資意愿空前高漲。僅11月27日當(dāng)天就有保利地產(chǎn)、中國(guó)建筑、上海城投、光明地產(chǎn)、四川駒馬、弘陽(yáng)地產(chǎn)、金地、首創(chuàng)置業(yè)、時(shí)代中國(guó)、龍湖、綠城、富力、福晟、鑫苑置業(yè)等十多家上市房企對(duì)外公布融資計(jì)劃及公告票據(jù)上市發(fā)行，累計(jì)規(guī)模近300億元。
據(jù)保利地產(chǎn)11月27日發(fā)布的公告稱，公司已收到中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)出具的《接受注冊(cè)通知書(shū)》，同意接受公司中期票據(jù)注冊(cè)。本次中期票據(jù)注冊(cè)金額為100億元；中國(guó)建筑的發(fā)布公告表示，公司全資附屬公司將發(fā)行5億美元優(yōu)先擔(dān)保永續(xù)資本證券；同一天，上海城投發(fā)布公告稱，擬在國(guó)內(nèi)銀行間市場(chǎng)發(fā)行規(guī)模為35億元的中期票據(jù)。
截至目前，11月已有超30家房地產(chǎn)公司發(fā)布了各類(lèi)融資公告。其中，融資渠道也表現(xiàn)出多樣性。包括發(fā)行公司債、可換股債、中期票據(jù)、優(yōu)先票據(jù)、中短期融資券、信托等形式，擬融資規(guī)?？傆?jì)已超過(guò)1100億元。
“年底房企融資計(jì)劃確實(shí)有一定程度上的加速。降準(zhǔn)政策確實(shí)帶來(lái)了些許寬松的政策環(huán)境，這從包括銀行貸款在內(nèi)的各個(gè)融資渠道都有所體現(xiàn)。易居智庫(kù)市場(chǎng)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析。
實(shí)際上，今年10月以前，房企融資規(guī)模還處在相對(duì)較低的水平。據(jù)同策研究院監(jiān)測(cè)，2018年10月，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)392.65億元，環(huán)比2018年9月的443.11億元大幅減少11.39％。
從年內(nèi)房企融資的走勢(shì)來(lái)看，今年5月以來(lái)，房企融資狀況都不樂(lè)觀。僅在7月、8月出現(xiàn)小幅回升，但融資額與2018年前4個(gè)月差距不小。10月融資總額更是降到冰點(diǎn)。
一位金融業(yè)人士表示，目前房企融資環(huán)境相比之前有好轉(zhuǎn)。以目前的速度，企業(yè)從拿到批文到完成發(fā)債，會(huì)在一個(gè)月左右完成。除了政策上的因素外，也可能與一些金融機(jī)構(gòu)在年底還有部分額度有關(guān)。
該人士進(jìn)一步分析，房企作為資金密集型企業(yè)，現(xiàn)金流價(jià)紙毋庸置疑，而臨近年底，大多數(shù)房企資金鏈都處于緊繃狀態(tài)。除了萬(wàn)科、保利、碧桂園等少數(shù)房企能做到連續(xù)多年凈經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為正外，更多房企的凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)。尤其當(dāng)前樓市處于低迷期，企業(yè)資金回籠普遍不利的背景下，依靠融資輸血是解決當(dāng)前房企資金壓力的關(guān)鍵。
成本顯著上漲
紙得注意的是，開(kāi)發(fā)商融資規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)，融資成本分化嚴(yán)重，多家房企的融資利率水平大幅上漲。
不久前陽(yáng)光城在深交所上市的11億元公司債券，票面利率為7.5%；合景泰富發(fā)行本金總額4億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率9.85%；華遠(yuǎn)地產(chǎn)和隆基泰和外幣融資工具的票面利率分別高達(dá)11%和12%。 華夏幸福11月19日發(fā)行的5000萬(wàn)美元債券利率為9%；時(shí)代中國(guó)擬發(fā)行的3億美元優(yōu)先債券利率為10.95%；恒大發(fā)行的3筆共18億美元優(yōu)先票據(jù)，融資利率分別為11%、13%、13.75%。
統(tǒng)計(jì)顯示 ，除個(gè)別房企外，多數(shù)房企的融資利率均高于2017年加權(quán)平均融資成本。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，融資利率水平體現(xiàn)了房企融資成本之高和難度之大。2018年將是房企醉近四年資金壓力醉大的一年，而且2019年依然將持續(xù)面臨資金壓力。
“融資成本高與去杠桿調(diào)控政策直接相關(guān)，當(dāng)前內(nèi)外部壓力都在逼迫房企以更高成本融資”，一位樓市觀察人士指出，并非所有房企都能順利融資。
此前，包括恒大、碧桂園、花樣年、合生、富力這些大型知名公司的融資計(jì)劃也曾被叫停。這些企業(yè)不得不取道海外等其他利率更高的融資途徑，也導(dǎo)致融資成本不斷走高。
與此同時(shí)，用途較為靈活的信托資金成為房企融資選擇方式之一。近日，泰禾、福晟、正榮3家房企分別與信托公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，合作規(guī)模總計(jì)達(dá)400億元。與其他手段相比，信托融資成本相對(duì)更高，且呈一路上揚(yáng)趨勢(shì)。
高成本融資為哪般
即便面臨越來(lái)越高的融資成本，房企也幾乎沒(méi)有選擇。
一位機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為 ，房企年底加大融資力度還與企業(yè)面臨的償債高峰相關(guān)，“不少房企急于發(fā)新債還舊債”。
據(jù)恒大研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，截至2018年6月底，除民間融資和類(lèi)金融機(jī)構(gòu)貸款，房企有息負(fù)債余額約19.2萬(wàn)億元。2018年下半年到2021年是集中兌付期，規(guī)模分別為2.9萬(wàn)億元、6.1萬(wàn)億元、5.9萬(wàn)億元和3.4萬(wàn)億元，2022年及以后總計(jì)僅0.9萬(wàn)億元。其中，規(guī)模醉大的銀行和非銀金融機(jī)構(gòu)貸款在未來(lái)四年集中到期；公司債2015-2016年集中發(fā)行，也從2018年下半年開(kāi)始密集到期。
協(xié)縱策略管理集團(tuán)創(chuàng)始人黃立沖認(rèn)為，近兩年很多房企都瞄準(zhǔn)了千億目標(biāo)，企業(yè)在土地儲(chǔ)備上投入了大量資金。再疊加X(jué)G、限貸為代表的宏觀調(diào)控政策的影響，房企現(xiàn)金流越發(fā)緊張。若不積極融資則難以支撐。通過(guò)新融資償還之前的債務(wù)也是不得已而為之。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)企業(yè)而言，年底不斷開(kāi)拓融資渠道、擴(kuò)大融資規(guī)模，能間接對(duì)外彰顯房企對(duì)未來(lái)樓市和企業(yè)自身發(fā)展信心的同時(shí)，也體現(xiàn)企業(yè)對(duì)2019年市場(chǎng)繼續(xù)關(guān)注的姿態(tài)。
此外，一些渴望尋求彎道超車(chē)的開(kāi)發(fā)商則希望借助年底各地供地規(guī)模不斷擴(kuò)大，土地價(jià)格處于低點(diǎn)的機(jī)會(huì)，擴(kuò)大土地儲(chǔ)備水平。
統(tǒng)計(jì)顯示，包括北京、上海、廣州、深圳、南京、成都、武漢等一二線城市均密集推出土地。一線城市11月供應(yīng)土地合計(jì)高達(dá)90宗；二線城市11月合計(jì)供應(yīng)土地達(dá)到1400宗，均達(dá)歷史高點(diǎn)。11月26日，北京12宗地塊單日就取得土地出讓金316億元。
有專(zhuān)家提示，進(jìn)入11月，房企發(fā)債審批速度確實(shí)加快了，但這并不意味著房企融資環(huán)境出現(xiàn)了大的改變。監(jiān)管層依舊會(huì)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，銀行貸款、企業(yè)發(fā)債等融資渠道均受到一定程度的限制。股市震蕩也讓房企股權(quán)質(zhì)押的融資渠道受到限制，房企的融資渠道遠(yuǎn)談不上通暢。有消息顯示，監(jiān)管層仍會(huì)嚴(yán)控銀行信貸和信托資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
紙得關(guān)注的是，有金融機(jī)構(gòu)相關(guān)人士對(duì)北京商報(bào)記者透露，當(dāng)前已有銀行準(zhǔn)備重點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)抽貸，這無(wú)疑對(duì)資金鏈已緊繃的房企又是一個(gè)打擊。
專(zhuān)家表示，當(dāng)前很多企業(yè)通過(guò)出讓項(xiàng)目股權(quán)、節(jié)省支出、裁員減薪等手段來(lái)節(jié)省資金。但即便如此，房企資金趨緊仍會(huì)持續(xù)。房企應(yīng)放棄依賴外部輸血的思維，可通過(guò)促銷(xiāo)等積極的市場(chǎng)手段快速回款，保證企業(yè)的資金安全。
北京商報(bào)記者 董家聲/文 代小杰/制表
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