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    海南房價(jià)

    海南房價(jià)

    從租金上漲反思租房供給端改革路徑

    國內(nèi)樓市日期:2018-07-04 23:00:48 瀏覽量(

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      針對近期房地產(chǎn)市場亂象,為嚴(yán)厲打擊侵害群眾利益的違法違規(guī)行為,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同中宣部、公安部等部委,近日聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為 治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動(dòng)的通知》,決定于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30個(gè)城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動(dòng)。這其中就包括對住房租賃市場的整頓治理。

      近期,房屋租金水平也在明顯上漲。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),5月CPI同比上漲1.8%,其中居住類價(jià)格指數(shù)同比上漲2.2%,拉高居住類價(jià)格的主要是房屋租賃價(jià)格。5月份,全國房租指數(shù)同比上漲2.4%,1~5月份房租指數(shù)同比上漲2.5%,二者比居住類價(jià)格指數(shù)高0.2個(gè)百分點(diǎn)以上。事實(shí)上,2016年本輪房地產(chǎn)市場回升以來,整體居住類價(jià)格指數(shù)中,租賃價(jià)格指數(shù)漲幅更高,租金價(jià)格指數(shù)月平均漲幅、累計(jì)漲幅分別比整體居住類價(jià)格漲幅高0.65個(gè)百分點(diǎn)和0.77個(gè)百分點(diǎn)。

      熱點(diǎn)城市租金上漲更明顯。據(jù)房天下租房網(wǎng)的數(shù)據(jù),2017年2月~2018年5月,全國17個(gè)城市房租價(jià)格快速上升。其中,漲幅超過10%的城市有6個(gè),漲幅在5%~8%的有5個(gè),北京(25.9%)、上海(19.5%)、深圳(15.5%)漲幅居前。隨著畢業(yè)季的到來,房租又要迎來上漲。房租上漲引起監(jiān)管層高度重視。5月20日住建部部署樓市調(diào)控的文件中,首次提出“穩(wěn)房價(jià)”與“控租金”并重,北京住建委年度白皮書也明確提出,將個(gè)體房屋租金納入監(jiān)管。

      2016年以來,隨著《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》的發(fā)布,培育和發(fā)展租賃市場,構(gòu)建“租購并舉”的住房新制度,成為我國樓市的長效機(jī)制。與此同時(shí),多渠道租賃供應(yīng)受到政策眷顧,如新增供地配建或“自持”租賃,13個(gè)城市試點(diǎn)集體土地建設(shè)租賃住房,閑置低效商業(yè)辦公用房改建為租賃住房,租賃領(lǐng)域銀行授信、證券化、發(fā)債等金融創(chuàng)新投入力度很大,50多個(gè)城市或省份出臺(tái)鼓勵(lì)租賃發(fā)展的政策,熱點(diǎn)城市規(guī)劃的租賃占到新增供應(yīng)30%左右等。可見,租賃“供給側(cè)”著墨頗多。

      問題是,商品房市場依舊火爆、成交量屢創(chuàng)新高的情況下,短期租賃人口不會(huì)爆發(fā)式增長。同時(shí),租賃“供給側(cè)”提速,低成本供地、供房備受重視,緣何住房租金價(jià)格還會(huì)暴漲呢?

      筆者認(rèn)為,很大程度上在于,機(jī)構(gòu)和資本套政策紅利,攫取低成本空間價(jià)紙。壯大規(guī)?;C(jī)構(gòu)化租賃,這是發(fā)展住房租賃的重點(diǎn),政策本意是攻克個(gè)體租客和房東“散租”模式下,租賃亂象叢生之弊病,如隨意漲租、克扣押金、室內(nèi)配套缺失、消防安全隱患重重、短期行為嚴(yán)重等。

      但是,在資本和機(jī)構(gòu)眼里,土地、金融、稅收等政策優(yōu)惠下,存量空間低成本的租賃是價(jià)紙洼地。于是,過去市場自發(fā)供給的低成本租賃,成為各路資本爭相角逐的領(lǐng)域。幾乎不到兩年時(shí)間,京滬深等每一個(gè)熱點(diǎn)城市都涌現(xiàn)出200~300家長租公寓。據(jù)筆者調(diào)研,長租公寓大致可分為兩類,一是收儲(chǔ)舊工業(yè)廠房、廢棄酒店、商業(yè)群樓的集中式公寓;二是“打隔斷”、“上下鋪”的分散式公寓。前者盈利靠低成本收房,后者靠提高單位面積收益,說白了就是漲租金。

      筆者發(fā)現(xiàn),盤活存量房源的長租公寓,租金水平相比改造前上漲50%~200%不等。近期,深圳富士康員工集體發(fā)聲要求漲工資,跟上房租的漲幅。這一事件暴露出,需要反思長租公寓運(yùn)營模式及對租賃市場的影響。

      特別是,租賃企業(yè)興起、存量盤活主導(dǎo),對整體租金有明顯的拉動(dòng)效應(yīng)。無論是補(bǔ)上消防、衛(wèi)生等安全短板,還是提高居住體驗(yàn),不僅要投入真金白銀,還要大量人力服務(wù)跟上,再考慮到稅賦及企業(yè)盈利,租金上漲是必然的。

      事實(shí)上,隨著收入水平提高,居住消費(fèi)升級,供給端涌現(xiàn)出配套好、體驗(yàn)性強(qiáng)的租賃房屋,這是需求倒逼供給跟上的結(jié)果。同時(shí),85后、90后日益成為租賃市場的主力,他們對生活和居住有更高的要求,租賃供給端升級也有助于滿足對美好生活的訴求。問題是,房價(jià)支付能力更多受touzi需求、貨幣供給所決定,而租金支付能力則更多受到工資、收入水平的決定。殘酷的現(xiàn)實(shí)是,作為租賃主力的流動(dòng)人口、新就業(yè)大學(xué)生,其收入水平無法支撐租金過快上漲。

      以深圳為例,富士康員工的訴求,本質(zhì)上是基層員工、廣大市民支付不起租金上漲的切實(shí)反映。據(jù)了解,富士康流水線員工的可支配收入在2100~2400元,附近城中村住房單間租金在700~800元,租金占可支配收入的30%左右,剛好符合租金不超過可支配收入三分之一的國際慣例。

      2017年,深圳常住居民人均可支配收入52938元,月均收入4411元。按照收入分配“二八定律”,中位數(shù)估計(jì)就在2500元左右。也就是說,2500元代表深圳80%的常住人口月可支配收入。

      2008~2017年,城市更新主導(dǎo)的深圳舊改,已將大量低成本的城中村住房拆除,取而代之的是高檔商品房?!笆濉逼陂g,深圳計(jì)劃將100萬套(間)城中村住房改造為長租公寓,這意味著,城中村住房的租金至少上漲50%。但是,深圳常住居民每年可支配收入增幅僅在8%~9%,未來租金/收入比將超過45%。近一半收入用來支付房租,這是深圳1600萬租客所無法承受的。2017年,深圳人均可支配收入在全國排第三位,深圳存在的問題,恐怕在其他熱點(diǎn)城市也一樣存在。

      隨著“租購并舉”上升為國家戰(zhàn)略,2017年下半年以來,各省市都發(fā)布了住房租房發(fā)展規(guī)劃,謀劃了“十三五”及未來大規(guī)模的租賃住房籌建藍(lán)圖。由于租賃需求主要集中在十幾個(gè)熱點(diǎn)城市,這些城市供地彈性很小、供地成本高、配套難落地,租賃供給更多依賴存量盤活,這是近兩年長租公寓蓬勃興起的原因。但同時(shí),存量盤活也導(dǎo)致租金快速上漲,支付能力下降,衍生出的問題就是,租客大批向外圍遷徙,或者打隔斷、上下鋪、合租和群租等不體面租賃普遍化。

      筆者認(rèn)為,從提高租住質(zhì)量的角度,盤活存量沒有問題,但基于租賃需求集中在中低收入群體、收入對租金敏感等現(xiàn)實(shí),租賃供給的公共屬性、政策屬性更強(qiáng)。因此,除了發(fā)揮市場配置的作用外,更多應(yīng)該是“補(bǔ)短板”。

      過去,地方政府過分重視商品房買賣市場,租賃市場野蠻生長,這也是“售強(qiáng)租弱”、租賃亂象叢生的原因。未來,除了增加公租房建設(shè)外,更重要的是加大存量租賃住房(特別是城中村、老舊小區(qū))配套補(bǔ)缺力度,如排除消防安全隱患,配置電梯、物業(yè)管理、社區(qū)警衛(wèi),教育醫(yī)療能同權(quán)同享等。公共服務(wù)“補(bǔ)短板”,降低租住成本的效應(yīng)明顯,這才是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重點(diǎn),而不是拆了再建、整治后漲租金,這樣供給的效率會(huì)很低。

     ?。ㄗ髡邽橘Y深地產(chǎn)研究人士)

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