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二手房有租戶 賣房簽約應(yīng)該注意哪些？ 秀英區(qū)是海南發(fā)展比較成熟的一個片區(qū)，秀英區(qū)擁有稀缺優(yōu)質(zhì)自然資源
業(yè)主想要出售已出租的房屋，因為有第三方承租人的參與，有些事項業(yè)主需要知道：什么是“優(yōu)先購買權(quán)”？什么情況下承租人的優(yōu)先購買權(quán)不能使用？出售出租中的房屋簽約時注意事項有哪些？
一、什么是“優(yōu)先購買權(quán)”？
1、優(yōu)先購買權(quán)
《合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋時，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”
2、同等條件
同等條件包括以下幾種因素：總價款、付款期限、付款方式、交房時間以及在秀英區(qū)二手房交易過程中出現(xiàn)的某些特殊情況還需具體分析。
比如當(dāng)出賣人轉(zhuǎn)讓給第三人的標(biāo)的物大于優(yōu)先購買權(quán)的標(biāo)的物時，如果其為可分物，則先買權(quán)人可僅以優(yōu)先購買權(quán)標(biāo)的物部分與出賣人訂立合同。
若為不可分物，并且該不可分物的分割致使權(quán)利人受損失的，則先買權(quán)人有權(quán)要求擴(kuò)大優(yōu)先購買權(quán)標(biāo)的物以及不可分物全部而訂立合同。
二、什么情況下承租人的優(yōu)先購買權(quán)不能使用？
1．房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的，效力要高于租戶優(yōu)先購買權(quán)；
2．出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；
3．出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，或是已簽訂了《放棄優(yōu)先購買聲明》的；
4．第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。
三、出售出租中的房屋簽約時注意事項有哪些？
1．如實體現(xiàn)房屋租賃狀態(tài)；
2．要求業(yè)主提供租戶的《放棄優(yōu)先購買權(quán)聲明》，租戶不配合提供的，業(yè)主應(yīng)提前十五日向租戶發(fā)送《行使優(yōu)先購買權(quán)的通知》；
3．關(guān)于租金的歸屬及押金的退還，買賣雙方應(yīng)明確約定；
4．關(guān)于交房時間，客戶能接受租賃到期后實際入住房屋。如客戶急需入住房屋，業(yè)主也同意解決租戶問題，應(yīng)在補(bǔ)充協(xié)議其他約定處注明“甲方承諾在交房時間前清退租戶”。
根據(jù)《醉高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知租戶或者存在其他侵害租戶優(yōu)先購買權(quán)情形，租戶請求業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院要應(yīng)予支持。
但請求確認(rèn)業(yè)主和第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院則不予支持，即租戶的優(yōu)先購買權(quán)未得到保障，不會影響業(yè)主與第三人簽訂的房屋買賣合同的效力。
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