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二手房有租戶 賣房簽約應(yīng)該注意哪些? 秀英區(qū)是海南發(fā)展比較成熟的一個片區(qū),秀英區(qū)擁有稀缺優(yōu)質(zhì)自然資源
業(yè)主想要出售已出租的房屋,因為有第三方承租人的參與,有些事項業(yè)主需要知道:什么是“優(yōu)先購買權(quán)”?什么情況下承租人的優(yōu)先購買權(quán)不能使用?出售出租中的房屋簽約時注意事項有哪些?
一、什么是“優(yōu)先購買權(quán)”?
1、優(yōu)先購買權(quán)
《合同法》第二百三十條規(guī)定:“出租人出賣租賃房屋時,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”
2、同等條件
同等條件包括以下幾種因素:總價款、付款期限、付款方式、交房時間以及在秀英區(qū)二手房交易過程中出現(xiàn)的某些特殊情況還需具體分析。
比如當(dāng)出賣人轉(zhuǎn)讓給第三人的標(biāo)的物大于優(yōu)先購買權(quán)的標(biāo)的物時,如果其為可分物,則先買權(quán)人可僅以優(yōu)先購買權(quán)標(biāo)的物部分與出賣人訂立合同。
若為不可分物,并且該不可分物的分割致使權(quán)利人受損失的,則先買權(quán)人有權(quán)要求擴(kuò)大優(yōu)先購買權(quán)標(biāo)的物以及不可分物全部而訂立合同。
二、什么情況下承租人的優(yōu)先購買權(quán)不能使用?
1.房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的,效力要高于租戶優(yōu)先購買權(quán);
2.出租人將房屋出賣給近親屬,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;
3.出租人履行通知義務(wù)后,承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的,或是已簽訂了《放棄優(yōu)先購買聲明》的;
4.第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。
三、出售出租中的房屋簽約時注意事項有哪些?
1.如實體現(xiàn)房屋租賃狀態(tài);
2.要求業(yè)主提供租戶的《放棄優(yōu)先購買權(quán)聲明》,租戶不配合提供的,業(yè)主應(yīng)提前十五日向租戶發(fā)送《行使優(yōu)先購買權(quán)的通知》;
3.關(guān)于租金的歸屬及押金的退還,買賣雙方應(yīng)明確約定;
4.關(guān)于交房時間,客戶能接受租賃到期后實際入住房屋。如客戶急需入住房屋,業(yè)主也同意解決租戶問題,應(yīng)在補(bǔ)充協(xié)議其他約定處注明“甲方承諾在交房時間前清退租戶”。
根據(jù)《醉高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定,業(yè)主出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知租戶或者存在其他侵害租戶優(yōu)先購買權(quán)情形,租戶請求業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任的,人民法院要應(yīng)予支持。
但請求確認(rèn)業(yè)主和第三人簽訂的房屋買賣合同無效的,人民法院則不予支持,即租戶的優(yōu)先購買權(quán)未得到保障,不會影響業(yè)主與第三人簽訂的房屋買賣合同的效力。
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