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11月5日，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)發(fā)布《深圳市城中村（舊村）總體規(guī)劃（2018—2025）》的征求意見(jiàn)稿（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《總體規(guī)劃》），針對(duì)深圳市城中村居住用地劃定了綜合整治分區(qū)范圍。
《總體規(guī)劃》“總則”稱(chēng)，“以加快建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化先行區(qū)為目標(biāo)，以提高城市發(fā)展質(zhì)量和提升城市競(jìng)爭(zhēng)力為核心，保留城市發(fā)展彈性，在特定時(shí)間內(nèi)保留一定比例的城中村，合理有序開(kāi)展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隱患、維護(hù)城市肌理、傳承歷史文脈、保障低成本空間、完善配套設(shè)施、提升環(huán)境品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)城中村可持續(xù)的全面發(fā)展……”
近年來(lái)，囿于建設(shè)用地嚴(yán)重不足，深圳城中村成為開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪重點(diǎn)，而這次城中村綜合整治分區(qū)劃定對(duì)象總規(guī)模99平方公里，約占全市1/3的城中村用地（根據(jù)深圳市規(guī)土委此前調(diào)研數(shù)據(jù)，深圳城中村用地總規(guī)模約320平方公里），可見(jiàn)深圳優(yōu)化城中村改造模式的決心與力度。
《總體規(guī)劃》強(qiáng)調(diào)綜合整治、強(qiáng)化城中村租賃市場(chǎng)監(jiān)管并將達(dá)標(biāo)城中村住房納入保障房體系，有何深意？記者采訪了多位業(yè)界專(zhuān)家和企業(yè)人士。
“由拆除重建轉(zhuǎn)向綜合整治，滿(mǎn)足青年人群居住需求”
《總體規(guī)劃》提到，規(guī)范引導(dǎo)各區(qū)在綜合整治分區(qū)內(nèi)有序推進(jìn)城中村住房規(guī)?；y(tǒng)租改造，滿(mǎn)足條件的可納入政策性住房保障體系……引導(dǎo)城中村存量房屋開(kāi)展規(guī)?；赓U業(yè)務(wù)。
合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇表示，當(dāng)前城中村還沒(méi)有拆除重建的部分，城市更新實(shí)施率25%左右，75%左右還沒(méi)實(shí)施，政府方面認(rèn)為容積率高實(shí)施率太低、難度太大，反而綜合整治會(huì)比較容易推進(jìn)。綜合整治的部分住房可以充實(shí)保障房的數(shù)量，優(yōu)先給到原租戶(hù)，但不少原租戶(hù)并不在保障房輪候庫(kù)當(dāng)中，二者還需要進(jìn)行對(duì)接。另外，該項(xiàng)政策并未在源頭增加供應(yīng)，土地、居住與發(fā)展供求關(guān)系的緊張或?qū)⒊掷m(xù)。
高力國(guó)際深圳分公司咨詢(xún)服務(wù)部副董事譚彥則認(rèn)為，有別于拆除重建，綜合整治是對(duì)城中村改造的一種柔性方式，體現(xiàn)了政府對(duì)具體市情的充分考量以及在盤(pán)活存量資源等方面的積極性和靈活性，此舉有助于加強(qiáng)城中村住房的統(tǒng)一管理。引導(dǎo)推進(jìn)城中村住房規(guī)模化統(tǒng)租改造，讓符合條件的城中村住房納入政策性住房保障體系，能夠在盤(pán)活存量的基礎(chǔ)上快速有效增加保障房的供應(yīng)，顯著緩解全市保障性住房供應(yīng)不足和建設(shè)緩慢等問(wèn)題。
賦能資本創(chuàng)始人胡振寅表示，深圳的活力來(lái)自于不斷涌入的年輕人，他們中有的為城市提供了基礎(chǔ)的人力資源，有的成為后來(lái)的某個(gè)領(lǐng)域的精英。城中村比起群租房要居住得更有尊嚴(yán)，比起小區(qū)房租金更便宜。保留城中村、統(tǒng)籌城中村，既給低收入人群一個(gè)居住空間，又通過(guò)綜合整治滿(mǎn)足消費(fèi)升級(jí)的年輕人的居住需求，使新進(jìn)入深圳的低收入年輕人、還不富足的青年人群，有一個(gè)適合自己的居所，是一個(gè)保持深圳城市持續(xù)發(fā)展活力的重要舉措。
他認(rèn)為，政府應(yīng)該會(huì)分類(lèi)管理城中村租房。一部分可能會(huì)納入保障性的住房，比如村集體的物業(yè)、政府給補(bǔ)貼的物業(yè)，但更多應(yīng)該還會(huì)是市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，但會(huì)在裝修、治安、配套等各方面進(jìn)行統(tǒng)籌管理。
“不是以往城市更新政策的回頭，而是優(yōu)化和調(diào)整”
《總體規(guī)劃》提到，要健全城中村更新管理機(jī)制，強(qiáng)化城中村更新統(tǒng)籌，統(tǒng)籌多種存量開(kāi)發(fā)實(shí)施手段，優(yōu)化城中村綜合整治實(shí)施，強(qiáng)化政府主導(dǎo)和統(tǒng)籌作用。
廣東省“三舊”改造協(xié)會(huì)監(jiān)事長(zhǎng)、律房律地城市更新研究中心負(fù)責(zé)人龔軍偉表示，深圳這次綜合整治政策的發(fā)布，表面來(lái)看是對(duì)以往“三舊”改造政策的回頭，其實(shí)是一個(gè)優(yōu)化和調(diào)整。以前深圳城市更新主要是拆除重建，在一些城市也稱(chēng)為全面改造。大規(guī)模的全面改造負(fù)面作用比較明顯，一方面，產(chǎn)業(yè)工人的因低成本的居住空間大面積消失而受到影響。另一方面，可能也會(huì)影響歷史文化傳承、保留和發(fā)揚(yáng)，而且容易激化矛盾。
龔軍偉認(rèn)為，這一次深圳開(kāi)全省甚至是全國(guó)之先河，在全市劃定99平方公里作為城中村的保留區(qū)域，不過(guò)也并不是絕對(duì)禁止拆建，實(shí)際上是用緩和手段來(lái)改造，有利于產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
龔軍偉表示，政策往往具有兩面性，比如政策的變化容易打亂市場(chǎng)的預(yù)期，早期介入投入拆建類(lèi)舊改的開(kāi)發(fā)商，短期內(nèi)或面臨進(jìn)退兩難的局面。在今年5月底《關(guān)于開(kāi)展城中村更新模式分區(qū)劃定工作的通知》發(fā)布期間，中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司在上海產(chǎn)權(quán)交易中心掛牌轉(zhuǎn)讓深圳中鐵粵豐置業(yè)有限公司80%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)6.71億元，未來(lái)是否會(huì)出現(xiàn)更多的類(lèi)似案例，紙得關(guān)注。
RET睿意德華南區(qū)域總經(jīng)理陳耀華認(rèn)為，深圳作為粵港澳大灣區(qū)核心城市，需要持續(xù)的人口紅利支撐，《總體規(guī)劃》能緩解深圳社會(huì)結(jié)構(gòu)快速壓縮，穩(wěn)定消費(fèi)層級(jí)。此外，大規(guī)模城市更新計(jì)劃雖因此推遲，但也在高速發(fā)展的時(shí)代中為人們爭(zhēng)取了關(guān)于深圳新舊文化融合的思考時(shí)間，一個(gè)城市的活力再煥發(fā)或許也在于獨(dú)特的文化與痕跡。
“長(zhǎng)遠(yuǎn)有助于全面規(guī)范
深圳長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)”
《總體規(guī)劃》提到，要加強(qiáng)城中村租賃市場(chǎng)監(jiān)管。要求企業(yè)控制改造成本，并參照租賃指導(dǎo)價(jià)格合理定價(jià)。改造后出租的，應(yīng)優(yōu)先滿(mǎn)足原租戶(hù)的租賃需求，有效保障城中村低成本居住空間的供應(yīng)。加強(qiáng)市場(chǎng)秩序整治，嚴(yán)厲打擊城中村租賃市場(chǎng)違法違規(guī)行為，將違法違規(guī)信息納入信用信息共享平臺(tái)。
高力國(guó)際深圳分公司咨詢(xún)服務(wù)部副董事譚彥認(rèn)為，強(qiáng)化城中村租賃市場(chǎng)管理，對(duì)于企業(yè)改造成本、租賃價(jià)格及租賃對(duì)象均做出相關(guān)規(guī)定，短期內(nèi)將對(duì)涉及城中村改造的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目帶來(lái)直接影響，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看有助于全面規(guī)范深圳長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，為城中村長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的良性發(fā)展提供政策指引和保障。
譚彥認(rèn)為，城市村是深圳城市發(fā)展的特色空間，也是深圳住房租賃市場(chǎng)醉重要的供應(yīng)來(lái)源。近年來(lái)，長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目積極進(jìn)入深圳市場(chǎng)，部分進(jìn)入城中村，過(guò)程中出現(xiàn)了租賃價(jià)格上漲和產(chǎn)品不合規(guī)等問(wèn)題。新政相關(guān)規(guī)定如出臺(tái)，將有助于穩(wěn)定長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)租賃價(jià)格和規(guī)范長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品。
“民企將有更多機(jī)會(huì)參與政策性住房建設(shè)”
《總體規(guī)劃》提到，為提高市場(chǎng)主體參與的積極性，綜合考慮項(xiàng)目現(xiàn)狀建設(shè)情況及經(jīng)濟(jì)利益平衡，通過(guò)允許局部拆建、降低更新單元計(jì)劃合法用地比例的準(zhǔn)入門(mén)檻、減輕項(xiàng)目政策性住房配建責(zé)任、簡(jiǎn)化局部拆建區(qū)域規(guī)劃容積的測(cè)算規(guī)則等方式，多措并舉，積極鼓勵(lì)多方主體參與城中村綜合整治。繼受單位按照集體用地交易監(jiān)管規(guī)則和程序及股份公司章程和政府監(jiān)管要求，依法通過(guò)三資交易平臺(tái)或公共資源交易平臺(tái)公開(kāi)引入項(xiàng)目實(shí)施主體。
對(duì)于這部分內(nèi)容，深圳市樂(lè)家公寓運(yùn)營(yíng)服務(wù)有限公司總經(jīng)理鐘小方非常贊成，“配套落地細(xì)則出爐就可以執(zhí)行了”。
鐘小方稱(chēng)，作為一家長(zhǎng)租公寓創(chuàng)業(yè)公司，他們關(guān)注的是民營(yíng)企業(yè)是否有更多機(jī)會(huì)參與到政府的保障房、人才房建設(shè)中。他認(rèn)為，民企運(yùn)作效率高，做的產(chǎn)品符合租客的切身要求，價(jià)格比較親民，可以保持深圳住房租賃的低成本競(jìng)爭(zhēng)力。
胡振寅認(rèn)為，因?yàn)槌鞘懈碌念A(yù)期繼續(xù)下降，可能在城中村拿房的主體里，開(kāi)發(fā)商的動(dòng)力會(huì)有所減弱，大家要回歸到靠租金掙錢(qián)，向村民收房的價(jià)格也許會(huì)理性一點(diǎn)。之前開(kāi)發(fā)商有未來(lái)拆遷改造的訴求，在城中村高價(jià)收房，提高了村民的房租預(yù)期，導(dǎo)致城中村普通房子租金也快速上升，未來(lái)也許這一負(fù)面影響會(huì)有所減弱。
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