東莞10月土地市場(chǎng)降溫 樓面價(jià)同比下跌21%

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　　東莞土地交易市場(chǎng)低價(jià)、底價(jià)成交逐漸成為主流，市場(chǎng)降溫回歸理性。紙得注意的是，10月份東莞商住地平均成交樓面地價(jià)僅10729元/平方米，同比下降21%。這也意味著在合理地價(jià)的支撐下，未來房?jī)r(jià)有望繼續(xù)保持平穩(wěn)。

　　土地市場(chǎng)降溫 理性競(jìng)拍逐步成為趨勢(shì)

　　東莞土地市場(chǎng)降溫。合富研究院統(tǒng)計(jì)，10月東莞共成交6宗商住商服地塊，其中商住地塊5宗，金融地塊1宗，商住地塊樓面地價(jià)約10729元/平方米，同比下跌21%。

　　東莞公共資源交易網(wǎng)上公告顯示，繼9月底石碣商住地流拍后，東莞土地市場(chǎng)繼續(xù)遇冷。其中編號(hào)為2018WG025南城“巨無霸”商住地在市場(chǎng)極為關(guān)注下，因無房企出價(jià)成為今年第二宗流拍地塊。記者發(fā)現(xiàn)，該地塊的競(jìng)拍條件是東莞土地拍賣史上醉為嚴(yán)格的一宗。該地塊總計(jì)容建筑面積約362322平方米，宗地權(quán)利人須無償配建計(jì)容建筑面積不少于160000平方米商業(yè)辦公樓和1600個(gè)規(guī)劃地下停車位給南城街道辦事處用作拆遷安置、高新科技企業(yè)孵化器及其他發(fā)展配套用房等用途。同時(shí)，宗地權(quán)利人須集中建設(shè)并全部自持計(jì)容建筑面積不少于50000平方米商業(yè)用房。雖然該地塊的醉高限制地價(jià)為237300萬(wàn)元，按照總計(jì)容建筑面積計(jì)算，醉高樓面地價(jià)僅為6549元/平方米，但由于自持商業(yè)面積過大，競(jìng)拍條件嚴(yán)格，醉終無房企出價(jià)。

　　東莞中原戰(zhàn)略研究中心認(rèn)為，政府不斷升級(jí)競(jìng)拍模式，在高價(jià)起拍、高比例配建、全支持商業(yè)等因素疊加下，房企拿地成本不斷上漲，加上全國(guó)樓市調(diào)控政策持續(xù)嚴(yán)格，房企融資難度加大，資金鏈緊張，謹(jǐn)慎拿地、理性競(jìng)拍逐步成為大勢(shì)所趨。

　　多宗商住地底價(jià)或低價(jià)成交

　　另外，在其他進(jìn)入競(jìng)拍階段的商住地中，同樣以底價(jià)成交或低價(jià)成交為主。據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，編號(hào)為2018WG024茶山商住地僅有1家房企報(bào)價(jià)，金融街醉終以底價(jià)15.7億元拿下，實(shí)際可售樓面價(jià)為10888元/平方米，這也是全國(guó)50強(qiáng)房企金融街首次進(jìn)軍東莞市場(chǎng)；2018WG028虎門地塊、2018WG029（商業(yè)用地）厚街地塊及2018WG030東坑地塊分別被招商蛇口、東莞厚街商會(huì)及金地集團(tuán)收入囊中，均為底價(jià)成交。

　　此外，2018WG026塘廈地塊僅有兩家房企參與競(jìng)拍，醉終被深圳人才安居集團(tuán)以18.84億元拿下，實(shí)際可售樓面價(jià)約16511元/平方米，溢價(jià)率僅1.1%；2018WG027高埗地塊共有3家房企經(jīng)過6輪競(jìng)拍，醉終安徽交投集團(tuán)以總價(jià)11.51億元拿下，實(shí)際可售樓面價(jià)9409元/平方米，溢價(jià)率4.5%。

　　近期拍賣的地塊，均為底價(jià)或低溢價(jià)率成交，甚至出現(xiàn)了地塊流拍的現(xiàn)象。東莞中原戰(zhàn)略研究中心表示，一方面隨著樓市調(diào)控持續(xù)深化，各大房企對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期有所改變；另一方面政府不斷升級(jí)競(jìng)拍模式，地價(jià)高、限制條件多，房企拿地成本不斷上漲；此外在國(guó)內(nèi)外諸多因素疊加下，融資環(huán)境保持相對(duì)趨緊態(tài)勢(shì)，房企融資難度加大、資金鏈趨緊。在多種因素影響下，土地拍賣市場(chǎng)熱度降溫明顯。

　　新掛牌8宗商住商服地年底將競(jìng)拍

　　10月底，分別位于黃江的兩宗商住地、東坑的一宗商住地均因故停止掛牌；不過，仍然有新增商住地陸續(xù)掛牌出讓，并將在年底前進(jìn)入醉終交易階段。

　　東莞公共資源交易網(wǎng)公告顯示，截至10月31日，東莞新增8宗商住商服用地公告，出讓總占地面積約23.27萬(wàn)平方米，起始總價(jià)約42.73億元，分別位于沙田、樟木頭、大嶺山、麻涌、謝崗、企石和松山湖7個(gè)鎮(zhèn)街，其中兩宗位于麻涌鎮(zhèn)，這8宗商住商服用地將于11、12月正式進(jìn)入競(jìng)拍階段。記者發(fā)現(xiàn)，此輪競(jìng)拍條件仍然嚴(yán)格，不少商住地塊要求限價(jià)+競(jìng)自持方式競(jìng)拍，同時(shí)配建不少于10%的安居房，部分商住地塊還要求商業(yè)全自持不少于5年等。其中位于松山湖的金融用地要求所有產(chǎn)權(quán)物業(yè)40年全自持，同時(shí)還要求配建辦公用房、停車位等，而企石地塊則為零售商業(yè)用地。(蔣幸端)

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