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    海南房?jī)r(jià)

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    澄邁縣新房揭密2017房?jī)r(jià)"套路":讓你買不起房的是誰(shuí)?

    購(gòu)房攻略日期:2018-11-01 18:17:19 瀏覽量(

    買房微信:1808982847

    澄邁縣新房揭密2017房?jī)r(jià)"套路":讓你買不起房的是誰(shuí)?,澄邁房產(chǎn),澄邁是海南發(fā)展比較成熟的一個(gè)片區(qū),澄邁擁有稀缺優(yōu)質(zhì)自然資源

    澄邁縣新房揭密2017房?jī)r(jià)

    有人計(jì)算出:一個(gè)中等收入的家庭,要辛辛苦苦27年才能買得起一套房,前提還要是不吃不喝。

    雖然大家都在討論高澄邁房?jī)r(jià),天天在那罵政府,罵開發(fā)商,但是真正知道高澄邁房?jī)r(jià)怎么構(gòu)成的人,卻是少數(shù)。

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    今天,澄邁購(gòu)房指南就來跟大家講講澄邁房?jī)r(jià)到底是由哪幾部分構(gòu)成的,開發(fā)商到底賺了多少錢?是不是合理的。

    目前,國(guó)內(nèi)對(duì)于商品房澄邁房?jī)r(jià)有一個(gè)簡(jiǎn)單直白的計(jì)算公式:“3+3+3+1”。

    什么意思呢?

    簡(jiǎn)單的說,就是“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的報(bào)建、費(fèi)用和稅費(fèi)等+10%的開發(fā)商利潤(rùn)”。

    那么也就是說,一旦拿地成本公開透明,澄邁房?jī)r(jià)的構(gòu)成,大概也就是這幾部分,很簡(jiǎn)單吧。

    接下來澄邁購(gòu)房指南就一個(gè)部分一個(gè)部分來給大家分析:

    一是土地成本

    占比25%-30%。

    也稱土地出讓金,土地對(duì)于整個(gè)社會(huì)而言是一種稀缺資源,也是一種不可再生資源,因此外國(guó)比國(guó)內(nèi)的出讓金高,商業(yè)樓的出讓金比住宅樓高。

    澄邁房?jī)r(jià)里的土地成本指樓面地價(jià),簡(jiǎn)單地講,就是單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格。也可以理解為土地上蓋出澄邁房子后,每平米售價(jià)中所包含的土地成本。樓面地價(jià)能真實(shí)地反映建筑單價(jià)中所包含的單位土地成本價(jià)格。

    二是建安成本

    占比約30%。

    建安成本是澄邁房?jī)r(jià)中相對(duì)穩(wěn)定的部分,它是房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡(jiǎn)稱。

    房屋建筑成本是建設(shè)房屋的投入,主要可以分為三個(gè)部分:

    第一部分是前期費(fèi)用。

    主要包括三通一平費(fèi)用和專項(xiàng)費(fèi)用。三通一平費(fèi)用是指使建筑地段的土地平整,達(dá)到通上下水、通電、通路等投入的資金,大面積或不成熟的小區(qū)建設(shè)在此項(xiàng)費(fèi)用上的投入是可觀的。專項(xiàng)費(fèi)用指支付給設(shè)計(jì)公司的總體規(guī)劃、房型設(shè)計(jì)等費(fèi)用,開發(fā)商若重視此方面的投入,將為其本身和消費(fèi)者帶來利益。

    第二部分是土建費(fèi)用。

    很多澄邁房子外表看起來差不多,但實(shí)際質(zhì)量卻有很大的差別。這主要就表現(xiàn)在土建費(fèi)用上,框架結(jié)構(gòu),多層打樁,現(xiàn)澆樓板雖然使得成本比較高,但是房屋質(zhì)量也更能保證。俗話說一分價(jià)錢一分貨就是這個(gè)意思。

    第三部分是配套設(shè)施費(fèi)用。

    這部分主要包括開發(fā)商在水、電、煤氣、綠化、衛(wèi)生、等方面花費(fèi)的資金。在現(xiàn)在的大環(huán)境下,綠化率也成了一個(gè)衡量的重要標(biāo)準(zhǔn)。

    房屋設(shè)備安裝成本是安裝房屋設(shè)施設(shè)備的投入,兩者都包括材料成本投入和人工成本。可能相對(duì)精裝房而言,這部分費(fèi)用的占比會(huì)高一些,但是跟整體的建安費(fèi)用相比,也高不到哪里去。

    三是銷售費(fèi)用

    指用于澄邁房地產(chǎn)出售到交付使用過程中,開發(fā)商管理人員所發(fā)生的一切費(fèi)用等。銷售中諸如廣告宣傳、售樓處搭建、中介代理等費(fèi)用,也是澄邁房地產(chǎn)價(jià)格的組成部分。

    四是開發(fā)地產(chǎn)的管理費(fèi)用

    占比約5%。

    包括經(jīng)營(yíng)管理、銷售費(fèi)用。指用于澄邁房地產(chǎn)出售到交付使用過程中,開發(fā)商管理人員所發(fā)生的一切費(fèi)用等。銷售中諸如廣告宣傳、售樓處搭建、中介代理等費(fèi)用,也是澄邁房地產(chǎn)價(jià)格的組成部分。

    另外,因?yàn)殚_發(fā)商多數(shù)會(huì)選擇銀行貸款來解決項(xiàng)目的資金投入問題,這就產(chǎn)生了利息。如銀行向下調(diào)息,對(duì)于開發(fā)商負(fù)擔(dān)就會(huì)減輕,雖然對(duì)于澄邁房?jī)r(jià)影響不大,但相對(duì)而言可降低成本。

    五是稅費(fèi)

    大約占比25%。

    主要產(chǎn)生在規(guī)劃、報(bào)建、預(yù)售等環(huán)節(jié)。直接與澄邁房地產(chǎn)相關(guān)的稅種有13個(gè),主要包括企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、費(fèi)附加、土地稅、印花稅等。

    據(jù)機(jī)構(gòu)測(cè)算:假設(shè)澄邁房子市紙是100萬元(單價(jià)8000元/平方米,面積125平米),這套房負(fù)擔(dān)的稅收為這樣幾種。除此之外,還有城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、澄邁房產(chǎn)稅或城市澄邁房地產(chǎn)稅。這里我們不再贅述。簡(jiǎn)單地說,一套總價(jià)100萬元的澄邁房子,相關(guān)稅費(fèi)全部算下來可能接近澄邁房?jī)r(jià)的25%。

    六是利潤(rùn)

    占比約10%。

    澄邁房地產(chǎn)開發(fā)商得到的收益,是企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)的資金來源。利潤(rùn)還有多少?對(duì)于每一家企業(yè)來說都是巨大的爭(zhēng)奪點(diǎn),利潤(rùn)率越高,也就意味著企業(yè)的融資開發(fā)等成本越低,而這就看各家開發(fā)商的本事了。

    就目前來看,對(duì)于房企的利潤(rùn)比例較為清晰還是上市房企,但是上市房企本身目前的現(xiàn)狀也不樂觀。

    近期蘭德咨詢?cè)谝环莞采w202家上市房企的統(tǒng)計(jì)中表示,去年53%的企業(yè)凈利潤(rùn)已觸及10%紅線, 預(yù)計(jì)今年澄邁房地產(chǎn)業(yè)就將成為中利行業(yè)。那中小房企的利潤(rùn)還有多少?就有可能直接觸及生死線以下。

    當(dāng)然,這些都是賬面上的靜態(tài)結(jié)構(gòu)。土地開發(fā)過程是動(dòng)態(tài)的,一般樓盤一期的開發(fā)周期是兩年,兩年中樓面地價(jià)是有變動(dòng)的,而成本基本上是不變的。周期內(nèi)隨著樓面地價(jià)的,開發(fā)商的利潤(rùn)空間也就會(huì)隨之増大。

    總的來說,樓面地價(jià)、建安成本和稅費(fèi)是重要的構(gòu)成主體,這三項(xiàng)直接決定澄邁房子的建設(shè)成本。而影響商品房市場(chǎng)價(jià)格的,還有很多動(dòng)態(tài)因素,它會(huì)隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和市場(chǎng)環(huán)境的不斷發(fā)展而變化。

    澄邁買房?jī)?yōu)勢(shì)紙得一提的是,澄邁做為海口后花園,中國(guó)道教南宗五祖圣地,中國(guó)現(xiàn)代養(yǎng)生文化發(fā)源地,新城規(guī)劃好,目前房?jī)r(jià)相對(duì)較低,適合養(yǎng)老。

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