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今年以來央行已降準(zhǔn)4次,釋放資金2.15萬億元。但房地產(chǎn)市場調(diào)控政策持續(xù)加碼,在此背景下,央行降準(zhǔn)釋放的資金直接流入房地產(chǎn)市場的份額極少,且利用利率、信貸、資產(chǎn)價格等傳導(dǎo)機制均受限,房企融資額持續(xù)下降。諸葛找房分析認(rèn)為,四季度房企將迎來還債高峰期,預(yù)計將會加速推盤,并可能通過降價、打折等手段來快速回籠資金。
房企融資渠道面臨較大壓力
據(jù)國家統(tǒng)計局日前公布的數(shù)據(jù)顯示,1-9月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金121882億元,同比增長7.8%,增速比1-8月份提高0.9個百分點。其中,國內(nèi)貸款18041萬億元,下降5.1%;利用外資43億元,下降61.7%;自籌資金40596億元,增長11.4%;定金及預(yù)收款40259億元,增長16.3%;個人按揭貸款17522億元,下降1.2%。
諸葛找房26日發(fā)布《關(guān)于9月央行房地產(chǎn)金融數(shù)據(jù)解讀》報告指出,房企到位資金增速持續(xù)回升主要依靠企業(yè)自籌資金以及銷售定金及預(yù)收款,房企未雨綢繆開始在一些區(qū)域采取以價換量策略,加速銷售回款,支撐到位資金增長。上述數(shù)據(jù)中,國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金的比重仍較小,表明房企融資渠道仍面臨較大壓力。
此外,8月以來,有8家房企融資計劃被終止,終止融資額度規(guī)模達(dá)406億元。隨著房企融資渠道不斷收緊,加之融資過程中嚴(yán)監(jiān)管審查,預(yù)計在短時間內(nèi),房企融資環(huán)境不會有太大改善。
單從9月份數(shù)據(jù)來看,委托貸款減少1435億元,同比多減2210億元,委托貸款增量跌幅持續(xù)擴(kuò)大;信托貸款減少909億元,同比多減3277億元,信托貸款跌幅擴(kuò)大,委托貸款、信托貸款融資增量跌幅的雙雙擴(kuò)大。盡管8月信托貸款增量跌幅有所好轉(zhuǎn),但9月信托貸款、委托貸款增量跌幅的雙雙擴(kuò)大,表明表外融資仍處于下行趨勢,房地產(chǎn)市場融資環(huán)境并未好轉(zhuǎn)。
購房者觀望情緒增厚
房企貸款速度放緩,融資主要靠自籌資金以及銷售定金及預(yù)收款,而這些資金的來源主要方式就是賣房。但據(jù)央行公布的數(shù)據(jù),9月份居民按揭貸款增加4309億元,環(huán)比小幅下跌2.40%,同比下跌9.57%,低于去年同期456億元。
諸葛找房分析指出,自6月以來,盡管按揭貸款連續(xù)4個月保持在4000億元以上,但8月、9月按揭貸款增量持續(xù)下跌,這表明在房地產(chǎn)調(diào)控高壓下,購房者觀望情緒增厚,按揭貸款需求減少。
四季度債券還款額近4000億元
融資額持續(xù)下降的同時,今年四季度,房企債券還款額近4000億元,資金面緊張。在此背景下,諸葛找房認(rèn)為,預(yù)計四季度房企將會加速推盤,并可能通過降價、打折等手段來快速回籠資金。
此外,截至三季度末,全國房企發(fā)行ABS規(guī)模達(dá)到965.59億元,超2017年全年ABS發(fā)行規(guī)模。在強監(jiān)管、去桿杠背景下,房企常規(guī)的融資渠道受限,ABS作為近幾年新興的房企融資工具頗受歡迎,融資規(guī)模不斷擴(kuò)大。
同期,長租公寓類REITs產(chǎn)品發(fā)行總金額164.72億元。2017年10月11日,國內(nèi)首單長租公寓類REITs在深交所發(fā)行,在此之后監(jiān)管層不斷釋放鼓勵信號,長租公寓類REITs產(chǎn)品不斷創(chuàng)新,發(fā)行規(guī)模逐漸擴(kuò)大。
諸葛找房認(rèn)為,長租公寓的發(fā)展一方面契合“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位;另一方面,在融資渠道受限、調(diào)控高壓下,部分房企紛紛轉(zhuǎn)型多元化發(fā)展,長租公寓類REITs產(chǎn)品不僅便于房地產(chǎn)企業(yè)融資,更能推動房地產(chǎn)行業(yè)金融不斷創(chuàng)新。
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