打折電話：180⒏92
8
470
距離“金九銀十”銷售旺季結(jié)束已經(jīng)不遠(yuǎn)，今年以來，在樓市調(diào)控政策持續(xù)影響下，開發(fā)商和購房者都對樓市持觀望心態(tài)，住宅供應(yīng)、成交量都比較低迷。在這樣的市場情況下，今年三季度東莞樓市表現(xiàn)不盡人意，在觀望情緒籠罩之下，開發(fā)商以“特價(jià)房”來吸引購房者，提高成交率，同時(shí)東莞樓市的產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)也發(fā)生了微妙的變化。
市場成交量同比下滑25.96%
合富大數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度東莞一手商品房供應(yīng)面積463.4萬平方米，同比減少18.5%；網(wǎng)簽面積485.2萬平方米，同比減少10.6%；網(wǎng)簽均價(jià)16659元/平方米，同比微漲3%。其中2018年前三季度東莞一手商品住宅供應(yīng)面積311萬平方米，同比減少26%，創(chuàng)過去8年醉少。
前三季度，東莞一手住宅網(wǎng)簽面積343萬平方米，同比減少1%，為過去8年醉少。但剔除政策限制因素，預(yù)計(jì)真實(shí)成交量較去年有所增長，只是回歸至理性常態(tài)水平。
東莞合富研究院認(rèn)為，東莞前三季度需求量在350萬—400萬平方米水平。從開發(fā)商的情況來看，2018年1—9月東莞商品房網(wǎng)簽金額前10房企市場占比達(dá)55%，與去年基本持平，其中前兩名房企市場比重高達(dá)27.5%，較去年的39.3%略有回落。
而單從第三季度的情況來看，據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計(jì)，第三季度全市住宅成交113.77萬平方米，環(huán)比下滑11.48%，同比下滑25.96%。
東莞中原戰(zhàn)略研究中心認(rèn)為，住宅供應(yīng)縮量明顯，市場成交主要以“去庫存”為主，去化較為乏力；政策及資金面的雙重收緊，市場觀望情緒濃厚，樓市熱度偏低；基準(zhǔn)利率普遍上浮，客戶入市門檻提高，成交量明顯縮水。
紙得注意的是，從第三季度起，“特價(jià)房”就成為東莞開發(fā)商的主要促銷手段，尾盤、高價(jià)項(xiàng)目促銷力度較大。
“無論是特價(jià)促銷，還是新盤合理定價(jià)，都是為了加速回款，年底沖業(yè)績。”優(yōu)房超·瑞城搜東莞總經(jīng)理李玲玲說，目前各大品牌房企資金鏈都比較緊張。之前售出的房子，很多都無法快速網(wǎng)簽，也嚴(yán)重影響到了房企的資金回籠。
洋房套均總價(jià)為181萬元
數(shù)據(jù)顯示，三季度全市洋房成交套數(shù)占比92%，同比下降2個(gè)百分點(diǎn)，為今年三個(gè)季度新低，別墅和住宅公寓成交占比均有所回升，尤其別墅成交占比回升至近兩年新高。
業(yè)內(nèi)人士分析，這主要因?yàn)閯e墅供應(yīng)加大，一定程度上刺激別墅需求釋放，海逸豪庭、金地前海山和卓越維港等個(gè)盤集中成交也有影響。
監(jiān)測顯示，三季度開發(fā)商推貨節(jié)奏明顯放慢，洋房供應(yīng)90萬平方米，成交97萬平方米，均不足百萬平方米，對比去年同期分別下降56%和31%。
據(jù)了解，東莞開發(fā)商自6月放量沖刺業(yè)績，但隨后7—9月推貨力度明顯下滑。盡管進(jìn)入“金九”旺季，但隨著市場調(diào)控持續(xù)深化，開發(fā)商入市積極性不高。在觀望氛圍濃厚的影響下，9月市場成交并不理想。
另一方面，數(shù)據(jù)顯示今年三季度，東莞洋房套均總價(jià)為181萬元/套，其中洋房總價(jià)150萬—200萬元的成交量占全市洋房的37%，200萬以上的占30%，反映東莞購房門檻較高。
從東莞各鎮(zhèn)街洋房套均總價(jià)看，全市約七成鎮(zhèn)街的洋房套均總價(jià)在150萬元以上，套均超200萬元的鎮(zhèn)街已達(dá)12個(gè)。
從戶型來看，三季度90—110平方米和110—144平方米依然是東莞市場成交主力戶型，分別占比為44%及35%，其中110—140平方米首次改善型產(chǎn)品成交占比上升近4個(gè)百分點(diǎn)，成交占比為今年季度新高。
“這主要由于寶安山水江南、萬科東新翡翠松湖及萬科首鑄東江之星等多個(gè)項(xiàng)目集中成交。二孩政策持續(xù)發(fā)酵，改善需求進(jìn)入明顯釋放期?！睎|莞中原戰(zhàn)略研究中心研究員告訴記者。
別墅供應(yīng)量創(chuàng)近兩年季度新高
2018年三季度，東莞別墅供應(yīng)明顯放量，供應(yīng)達(dá)650套，為今年季度新高。其中，中海云麓公館集中入市242套。受到供應(yīng)放量影響，市場成交熱度有所回升，三季度東莞別墅成交654套，為近兩年季度新高，同比上升12%。
其中，海逸豪庭、金地前海山和卓越維港成交醉為突出。另外由于總價(jià)在500萬以上產(chǎn)品成交增多，別墅價(jià)格結(jié)構(gòu)性上升至歷史高位，為23606元/平方米，環(huán)比上升8%。
從別墅成交結(jié)構(gòu)來看，200平方米以下經(jīng)濟(jì)型別墅仍占主導(dǎo)地位，約占全市別墅成交的55%。受卓越維港和君薈庭集中簽約影響，144—200平方米別墅成交比例上升至36%。
商鋪成交環(huán)比上漲16%
為加快回籠資金速度，商業(yè)物業(yè)成為開發(fā)商的力推產(chǎn)品。數(shù)據(jù)顯示，三季度東莞全市商業(yè)公寓供應(yīng)大幅放量。不過隨著調(diào)控加碼、銀根收緊和利率上浮，公寓購買成本也大幅上升，加上前期碧桂園首座、碧桂園蘋果等項(xiàng)目集中消化大量touzi需求，導(dǎo)致三季度touzi需求有所回落。
從公寓產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)來看，50平方米以下公寓依然為市場主導(dǎo)。而由于碧桂園首座公寓推出一批90—110平方米特價(jià)優(yōu)惠公寓房源，成交效果明顯，導(dǎo)致全市70平方米以上公寓成交出現(xiàn)較大幅回升。
記者了解到，東莞第三季度多個(gè)公寓項(xiàng)目十分暢銷，其中碧桂園蘋果和碧桂園首座公寓大量集中簽約，分別以637套和553套位列前2名。
紙得注意的是，商業(yè)公寓成為市場供應(yīng)和成交的主流，供應(yīng)持續(xù)放量，這也導(dǎo)致了商業(yè)公寓存量再創(chuàng)新高。
另一方面，數(shù)據(jù)顯示，2018年三季度東莞商鋪成交16.22萬平方米，環(huán)比上升16%。
三季度東莞商鋪成交突出的代表項(xiàng)目分別有萬科珠江東岸、萬科四季松湖、虎門印象、東城碧桂園、碧桂園首座等，單盤成交量過50套的有12個(gè)項(xiàng)目，環(huán)比二季度增加5個(gè)。主要原因是尾盤項(xiàng)目推貨增多，加上商鋪不受樓市調(diào)控政策影響，部分品牌房企加大商鋪促銷力度，從而促進(jìn)商鋪成交量明顯增長。
但與此同時(shí)，寫字樓產(chǎn)品在第三季度斷供，成交量創(chuàng)下兩年新低。據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2018年第三季度東莞寫字樓供應(yīng)意外斷供，隨著前期城區(qū)多個(gè)寫字樓集中入市，消化基本完畢，東莞寫字樓成交量持續(xù)回落，第三季度僅成交5.03萬平方米，創(chuàng)近兩年新低。
四季度入市項(xiàng)目定價(jià)趨于合理
據(jù)了解，四季度“特價(jià)房”將為主要促銷手段，尾盤、高價(jià)項(xiàng)目促銷力度較大，新入市項(xiàng)目定價(jià)趨于合理，預(yù)計(jì)東莞樓價(jià)會平穩(wěn)。
從東莞洋房供應(yīng)方面來看，進(jìn)入四季度開發(fā)商將力推70—140平方米的產(chǎn)品，剛需及首次改善型客戶有望成為市場成交主力。同時(shí)，商業(yè)公寓供應(yīng)放量明顯，且集中降價(jià)跑量，后市touzi熱度走高，公寓市場成交量或上升。
而從區(qū)域來看，東莞中原戰(zhàn)略研究中心認(rèn)為，濱海灣片區(qū)將成市場成交熱點(diǎn)，尤其以虎門推新醉為顯著，成交活躍度有望持續(xù)走高。同時(shí)，大朗、東坑受供應(yīng)量提升的推動，市場成交亦將有所回升。
受未來幾個(gè)月供應(yīng)量增加的影響，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)部分房價(jià)促銷力度加大，客戶入市意愿有望增強(qiáng)，其中本地需求仍為市場成交主力。
“紙得注意的是，受深圳樓市730新政持續(xù)影響，部分深圳客或?qū)⒒亓鳀|莞，定價(jià)合理的臨深區(qū)域項(xiàng)目成交熱度或有望上升。在臨深片區(qū)供應(yīng)量大幅放量下，臨深片區(qū)深圳客占比或有所回升?！睎|莞中原戰(zhàn)略研究中心分析師告訴記者。
買房電話：808
9
828470
關(guān)注公眾號獲取實(shí)時(shí)房價(jià)信息
海南房產(chǎn)咨詢師
