打折電話:180⒏92
8
470
距離“金九銀十”銷售旺季結(jié)束已經(jīng)不遠(yuǎn),今年以來,在樓市調(diào)控政策持續(xù)影響下,開發(fā)商和購房者都對樓市持觀望心態(tài),住宅供應(yīng)、成交量都比較低迷。在這樣的市場情況下,今年三季度東莞樓市表現(xiàn)不盡人意,在觀望情緒籠罩之下,開發(fā)商以“特價(jià)房”來吸引購房者,提高成交率,同時(shí)東莞樓市的產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)也發(fā)生了微妙的變化。
市場成交量同比下滑25.96%
合富大數(shù)據(jù)顯示,今年前三季度東莞一手商品房供應(yīng)面積463.4萬平方米,同比減少18.5%;網(wǎng)簽面積485.2萬平方米,同比減少10.6%;網(wǎng)簽均價(jià)16659元/平方米,同比微漲3%。其中2018年前三季度東莞一手商品住宅供應(yīng)面積311萬平方米,同比減少26%,創(chuàng)過去8年醉少。
前三季度,東莞一手住宅網(wǎng)簽面積343萬平方米,同比減少1%,為過去8年醉少。但剔除政策限制因素,預(yù)計(jì)真實(shí)成交量較去年有所增長,只是回歸至理性常態(tài)水平。
東莞合富研究院認(rèn)為,東莞前三季度需求量在350萬—400萬平方米水平。從開發(fā)商的情況來看,2018年1—9月東莞商品房網(wǎng)簽金額前10房企市場占比達(dá)55%,與去年基本持平,其中前兩名房企市場比重高達(dá)27.5%,較去年的39.3%略有回落。
而單從第三季度的情況來看,據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計(jì),第三季度全市住宅成交113.77萬平方米,環(huán)比下滑11.48%,同比下滑25.96%。
東莞中原戰(zhàn)略研究中心認(rèn)為,住宅供應(yīng)縮量明顯,市場成交主要以“去庫存”為主,去化較為乏力;政策及資金面的雙重收緊,市場觀望情緒濃厚,樓市熱度偏低;基準(zhǔn)利率普遍上浮,客戶入市門檻提高,成交量明顯縮水。
紙得注意的是,從第三季度起,“特價(jià)房”就成為東莞開發(fā)商的主要促銷手段,尾盤、高價(jià)項(xiàng)目促銷力度較大。
“無論是特價(jià)促銷,還是新盤合理定價(jià),都是為了加速回款,年底沖業(yè)績。”優(yōu)房超·瑞城搜東莞總經(jīng)理李玲玲說,目前各大品牌房企資金鏈都比較緊張。之前售出的房子,很多都無法快速網(wǎng)簽,也嚴(yán)重影響到了房企的資金回籠。
洋房套均總價(jià)為181萬元
數(shù)據(jù)顯示,三季度全市洋房成交套數(shù)占比92%,同比下降2個(gè)百分點(diǎn),為今年三個(gè)季度新低,別墅和住宅公寓成交占比均有所回升,尤其別墅成交占比回升至近兩年新高。
業(yè)內(nèi)人士分析,這主要因?yàn)閯e墅供應(yīng)加大,一定程度上刺激別墅需求釋放,海逸豪庭、金地前海山和卓越維港等個(gè)盤集中成交也有影響。
監(jiān)測顯示,三季度開發(fā)商推貨節(jié)奏明顯放慢,洋房供應(yīng)90萬平方米,成交97萬平方米,均不足百萬平方米,對比去年同期分別下降56%和31%。
據(jù)了解,東莞開發(fā)商自6月放量沖刺業(yè)績,但隨后7—9月推貨力度明顯下滑。盡管進(jìn)入“金九”旺季,但隨著市場調(diào)控持續(xù)深化,開發(fā)商入市積極性不高。在觀望氛圍濃厚的影響下,9月市場成交并不理想。
另一方面,數(shù)據(jù)顯示今年三季度,東莞洋房套均總價(jià)為181萬元/套,其中洋房總價(jià)150萬—200萬元的成交量占全市洋房的37%,200萬以上的占30%,反映東莞購房門檻較高。
從東莞各鎮(zhèn)街洋房套均總價(jià)看,全市約七成鎮(zhèn)街的洋房套均總價(jià)在150萬元以上,套均超200萬元的鎮(zhèn)街已達(dá)12個(gè)。
從戶型來看,三季度90—110平方米和110—144平方米依然是東莞市場成交主力戶型,分別占比為44%及35%,其中110—140平方米首次改善型產(chǎn)品成交占比上升近4個(gè)百分點(diǎn),成交占比為今年季度新高。
“這主要由于寶安山水江南、萬科東新翡翠松湖及萬科首鑄東江之星等多個(gè)項(xiàng)目集中成交。二孩政策持續(xù)發(fā)酵,改善需求進(jìn)入明顯釋放期?!睎|莞中原戰(zhàn)略研究中心研究員告訴記者。
別墅供應(yīng)量創(chuàng)近兩年季度新高
2018年三季度,東莞別墅供應(yīng)明顯放量,供應(yīng)達(dá)650套,為今年季度新高。其中,中海云麓公館集中入市242套。受到供應(yīng)放量影響,市場成交熱度有所回升,三季度東莞別墅成交654套,為近兩年季度新高,同比上升12%。
其中,海逸豪庭、金地前海山和卓越維港成交醉為突出。另外由于總價(jià)在500萬以上產(chǎn)品成交增多,別墅價(jià)格結(jié)構(gòu)性上升至歷史高位,為23606元/平方米,環(huán)比上升8%。
從別墅成交結(jié)構(gòu)來看,200平方米以下經(jīng)濟(jì)型別墅仍占主導(dǎo)地位,約占全市別墅成交的55%。受卓越維港和君薈庭集中簽約影響,144—200平方米別墅成交比例上升至36%。
商鋪成交環(huán)比上漲16%
為加快回籠資金速度,商業(yè)物業(yè)成為開發(fā)商的力推產(chǎn)品。數(shù)據(jù)顯示,三季度東莞全市商業(yè)公寓供應(yīng)大幅放量。不過隨著調(diào)控加碼、銀根收緊和利率上浮,公寓購買成本也大幅上升,加上前期碧桂園首座、碧桂園蘋果等項(xiàng)目集中消化大量touzi需求,導(dǎo)致三季度touzi需求有所回落。
從公寓產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)來看,50平方米以下公寓依然為市場主導(dǎo)。而由于碧桂園首座公寓推出一批90—110平方米特價(jià)優(yōu)惠公寓房源,成交效果明顯,導(dǎo)致全市70平方米以上公寓成交出現(xiàn)較大幅回升。
記者了解到,東莞第三季度多個(gè)公寓項(xiàng)目十分暢銷,其中碧桂園蘋果和碧桂園首座公寓大量集中簽約,分別以637套和553套位列前2名。
紙得注意的是,商業(yè)公寓成為市場供應(yīng)和成交的主流,供應(yīng)持續(xù)放量,這也導(dǎo)致了商業(yè)公寓存量再創(chuàng)新高。
另一方面,數(shù)據(jù)顯示,2018年三季度東莞商鋪成交16.22萬平方米,環(huán)比上升16%。
三季度東莞商鋪成交突出的代表項(xiàng)目分別有萬科珠江東岸、萬科四季松湖、虎門印象、東城碧桂園、碧桂園首座等,單盤成交量過50套的有12個(gè)項(xiàng)目,環(huán)比二季度增加5個(gè)。主要原因是尾盤項(xiàng)目推貨增多,加上商鋪不受樓市調(diào)控政策影響,部分品牌房企加大商鋪促銷力度,從而促進(jìn)商鋪成交量明顯增長。
但與此同時(shí),寫字樓產(chǎn)品在第三季度斷供,成交量創(chuàng)下兩年新低。據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,2018年第三季度東莞寫字樓供應(yīng)意外斷供,隨著前期城區(qū)多個(gè)寫字樓集中入市,消化基本完畢,東莞寫字樓成交量持續(xù)回落,第三季度僅成交5.03萬平方米,創(chuàng)近兩年新低。
四季度入市項(xiàng)目定價(jià)趨于合理
據(jù)了解,四季度“特價(jià)房”將為主要促銷手段,尾盤、高價(jià)項(xiàng)目促銷力度較大,新入市項(xiàng)目定價(jià)趨于合理,預(yù)計(jì)東莞樓價(jià)會平穩(wěn)。
從東莞洋房供應(yīng)方面來看,進(jìn)入四季度開發(fā)商將力推70—140平方米的產(chǎn)品,剛需及首次改善型客戶有望成為市場成交主力。同時(shí),商業(yè)公寓供應(yīng)放量明顯,且集中降價(jià)跑量,后市touzi熱度走高,公寓市場成交量或上升。
而從區(qū)域來看,東莞中原戰(zhàn)略研究中心認(rèn)為,濱海灣片區(qū)將成市場成交熱點(diǎn),尤其以虎門推新醉為顯著,成交活躍度有望持續(xù)走高。同時(shí),大朗、東坑受供應(yīng)量提升的推動,市場成交亦將有所回升。
受未來幾個(gè)月供應(yīng)量增加的影響,業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)部分房價(jià)促銷力度加大,客戶入市意愿有望增強(qiáng),其中本地需求仍為市場成交主力。
“紙得注意的是,受深圳樓市730新政持續(xù)影響,部分深圳客或?qū)⒒亓鳀|莞,定價(jià)合理的臨深區(qū)域項(xiàng)目成交熱度或有望上升。在臨深片區(qū)供應(yīng)量大幅放量下,臨深片區(qū)深圳客占比或有所回升?!睎|莞中原戰(zhàn)略研究中心分析師告訴記者。
買房電話:808
9
828470
關(guān)注公眾號獲取實(shí)時(shí)房價(jià)信息
海南房產(chǎn)咨詢師