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編者按：從1978年到今天，中國改革開放走過整整40年。40年間，中國的房地產(chǎn)業(yè)也從“野蠻生長”逐步走向成熟。40年，對于人類歷史來說，不過是彈指一揮間；但對于中國的城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展而言，卻是影響深遠(yuǎn)的40年。樂居財經(jīng)與新浪財經(jīng)聯(lián)袂推出的“致敬改革開放?地產(chǎn)40人——影響中國地產(chǎn)時代進程”大型策劃，希望通過訪談當(dāng)年那些醉具代表性的親歷者、參與者、見證者，與他們一起重溫歷史，共同回顧中國房地產(chǎn)走過的光輝之路。本期【致敬改革開放?地產(chǎn)40人】提名人物是中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰。
出品人/賀寅宇 策劃/采訪/陳海保 統(tǒng)籌/潘宇凌 撰寫/王蒙塵 攝像/劉西常
“劉會長還在午休。”男秘書輕聲地提醒。
由于須布置攝影器材，我們提前了十多分鐘到達(dá)，為了不打擾到他，動作小心翼翼。
劉志峰的辦公室簡潔而樸素。一張普通的辦公桌，擺滿了書和文件資料，8門大書柜也滿滿當(dāng)當(dāng)，其中有任志強簽名的認(rèn)購“任小米”沙漠種植證書。窗臺上，擺放了幾盆綠蘿。
他是原建設(shè)部副部長，退休后執(zhí)掌中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會，為行業(yè)鼓與呼，他見證和參與了中國地產(chǎn)40年的成長歷程。
攝影師將設(shè)備認(rèn)真調(diào)試了兩遍。這時，休息室的門被輕輕推開，劉會長走了進來，恰好是約定的時間。
“那時候，住房醉大的問題就是短缺。”劉志峰回憶說。上世紀(jì)70年代末至80年代初，城市居民大多還是住在四合院和平房中。人均面積不足7平米，一家人擠在十幾平米的房子里的情況很普遍。那時，劉志峰從華東化工學(xué)院畢業(yè)不久。
2007年熱播劇《房前屋后》中，張大河一家從漢中遷回祖籍地北京，全家4口人擠在印染三廠只有七八平米的單身宿舍里。由于空間十分狹小，轉(zhuǎn)個身都要提前打招呼，叫人哭笑不得。
這一幕，正是改革開放初期，中國住房短缺問題的真實寫照。40多年后，劉志峰在回憶這個年代時，對張大河的生活依然感同身受。
住房改革已經(jīng)迫在眉睫。1978年和1980年，鄧小平同志針對住房問題，發(fā)表了兩次重要講話，大體精神是：解決住房問題能不能路子寬些，譬如允許私人建房或者購房，可以分期付款，把個人手中的錢動員出來。
這正式拉開了中國住房制度改革的序幕。彼時，劉志峰在北京石油化工總廠政治部擔(dān)任副主任一職。他自己都沒有想到的是，幾年后，自己將會成為中國住房制度的實踐者，并且與住房結(jié)下了終身不解之緣。
1992年9月，劉志峰從北京燕山石油化工公司黨委書記，調(diào)至國家經(jīng)濟體制改革委員會副主任、黨組成員，分管住房制度改革，也包括土地使用制度改革、社會保障制度改革、分配制度改革等等。
他是一個門外漢。為了盡可能拿出一個符合中國國情、又能實實在在推進住房制度改革的一個整體方案，他花了近一年時間，走遍了大半個中國，召開了幾十個座談會，大概有2000多人參加了座談會。“每天工作到12點以后?！?/p>
1993年11月，劉志峰他們拿出了經(jīng)過國務(wù)院常務(wù)會初步討論通過的《住房改革整體推進方案》。這個方案的主要理念是，要實行住房商品化貨幣化。
“一方面增加職工的工資，另外一個動員把老百姓的錢掏出來，成套的舊房子、單位或者大院規(guī)劃區(qū)以外的房子，可以售賣的房子統(tǒng)統(tǒng)出售，然后籌集資金來建房子，建的房子再賣。真正實現(xiàn)通過住房制度改革，實現(xiàn)住房的建設(shè)資金良性循環(huán)，來解決老百姓住房的迫切需求?！?/p>
這個方案在會上討論，得到了與會代表多數(shù)的贊成。后來出臺了國務(wù)院深化城鎮(zhèn)住房制度改革這個決定，也就是1994年43號文件。這份文件的核心意思就是建立新的住房制度。這些住房改革政策的出臺，劉志峰都是背后的主要推手。
有了政策的鋪墊，中國住房改革已經(jīng)勢不可擋。1998年成為了中國住房制度的分水嶺。這一年3月，朱镕基出任國務(wù)院總理。同月，劉志峰出任當(dāng)時的建設(shè)部副部長。當(dāng)年7月，國務(wù)院頒發(fā)通知，停止住房實物分配，實行分配貨幣化。繼而從1999年開始，在全國范圍內(nèi)推行住房分配貨幣化。在中國持續(xù)多年的分房制度基本退出歷史舞臺，樓市的另一番景象開始呈現(xiàn)，地產(chǎn)黃金時代的序幕正式拉開。
住房制度改革不僅激活了房地產(chǎn)市場，也極大地改變了中國人居條件和城市面貌。從1978年我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積是6.7平方米，經(jīng)過改革開放40年到現(xiàn)在，人均住宅大概接近40平米，翻了幾番。劉志峰認(rèn)為，40年來，房地產(chǎn)對中國改革開放、經(jīng)濟發(fā)展貢獻巨大，十分紙得肯定。
當(dāng)然，劉志峰并沒有沉浸在地產(chǎn)行業(yè)的貢獻中沾沾自喜。作為中國住房改革制度的早期設(shè)計者之一，如今，他比任何人更清醒。
面對鏡頭，他毫不避諱談到房地產(chǎn)目前存在的問題，房價太高，買不到房的百姓有怨言；供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理；住宅的屬性因為炒房被扭曲；杠桿過高，存在金融泡沫風(fēng)險等。
雖已年屆古稀，但劉志峰的邏輯清晰，對每個時間節(jié)點，如數(shù)家珍。在長達(dá)兩個小時的訪談中，他甚至提醒：“看看有什么問題遺漏了沒有？”他是一個很Nice的老人。
或許正是對房地產(chǎn)業(yè)感情至深，即使在退居二線之后，劉志峰依然在為住房制度的繼續(xù)改革完善而呼吁。
如何把房價降下來？他有一個折中的想法，用新老劃斷的方式征收房地產(chǎn)稅，也就是說，對新入市的地塊實施征收房地產(chǎn)稅，老房子的價格就會自然降下來。
20年前，他就提出征收物業(yè)稅（即房地產(chǎn)稅），但遭不同意見，不了了之。這是他醉大的遺憾。
以下為樂居財經(jīng)總經(jīng)理陳海保與劉志峰的對話精選：
房地產(chǎn)行業(yè)的四大貢獻
樂居財經(jīng)：您是中國房地產(chǎn)業(yè)40年發(fā)展的推動者和親歷者，您認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)在改革開放的進程中扮演了怎樣的角色，有哪些具體貢獻？
劉志峰：房地產(chǎn)行業(yè)對于改革開放的貢獻非常大，主要體現(xiàn)在以下四個方面：
第一，極大的改善了老百姓的居住條件。78年我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積是6.7平方米，改革開放40年到現(xiàn)在，人均住宅大概接近40平米，翻了幾番。
第二，通過40年的住房制度改革，適應(yīng)市場經(jīng)濟體制的城鎮(zhèn)住房制度已經(jīng)基本建立。過去的住房制度完全是按需分配的福利制度，住房是由單位和國家來統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一分配，房子不是商品。加上當(dāng)時是“先生產(chǎn)后生活”的指導(dǎo)思想，因此老百姓的住房特別困難。正因為通過住房制度改革，實行住房商品化，調(diào)動了廣大職工掏腰包買房的積極性；同時政府強化了住房保障，加快了公共租賃房建設(shè)和棚戶區(qū)改造。
第三，城市面貌發(fā)生了巨大變化。通過住房制度改革，包括土地的招拍掛和房地產(chǎn)各種稅收等，政府的財力增加了，政府有條件來改變城市面貌，來完善配套建設(shè)服務(wù)。因此四十年的改革開放，整個咱們國家城市面貌變化都很大。
第四，老百姓的居民家庭財產(chǎn)發(fā)生了很大變化。原來多數(shù)家庭都是無產(chǎn)者，通過改革開放，一方面經(jīng)濟發(fā)展了，老百姓收入提高了。另外一方面通過住房制度改革，老百姓都有房住，甚至不止一套房，大多數(shù)無產(chǎn)者都變成了有產(chǎn)者。
鄧小平的兩次談話是住房制度改革的基本指導(dǎo)思想
樂居財經(jīng)：98年是在一個什么樣的背景下進行的房改？
劉志峰：我剛參加工作是在北京燕山石化公司，當(dāng)時核心問題是老百姓住房特別困難。78年城鎮(zhèn)家庭人均住房面積剛剛達(dá)到6.7平米，加上當(dāng)時的知青返城潮，城鎮(zhèn)人口急劇增加，住房嚴(yán)重短缺，老百姓缺乏一種基本的尊嚴(yán)，因此老百姓在住房方面的呼聲特別大。在這種情況下，中央給予了高度重視。79年小平同志就住房問題發(fā)表了一次談話。80年4月份，小平同志又就住房問題發(fā)表了談話。因此中國的住房制度改革，就是由小平同志發(fā)起的。小平同志的兩次談話，是近40年住房制度改革的基本指導(dǎo)思想。
我把住房制度改革分成這么幾個階段：91年以前，是探索，是試點階段。92年，我調(diào)到體改委以后，分管住房制度改革，也包括土地使用制度改革、社會保障制度改革、分配制度改革等等。我花了近一年時間，走遍了大半個中國，召開了幾十個座談會，大概有2000多人參加了座談會。當(dāng)時我的想法就要盡可能在黨中央、國務(wù)院和國家體改委的領(lǐng)導(dǎo)下，盡可能拿出一個符合中國國情、又能實實在在推進住房制度改革的一個整體方案。這一階段，從92年開始，到93年年底。
93年11月29號到12月1號，召開了第三次全國城鎮(zhèn)住房制度改革工作會議，拿出了經(jīng)過國務(wù)院常務(wù)會初步討論通過的《住房改革整體推進方案》。這個方案在會上討論，得到了與會代表多數(shù)的贊成，當(dāng)然也提出來一些不同意見。當(dāng)時的分歧集中反映在一個問題上，就是售租建并舉，以售為主。為什么？因為國家也沒有錢，單位也沒錢。要通過把這個機制建立起來，要實行住房商品化貨幣化。一方面增加職工的工資，另外一個動員把老百姓的錢掏出來，成套的舊房子、單位或者大院規(guī)劃區(qū)以外的房子，可以售賣的房子統(tǒng)統(tǒng)出售，然后籌集資金來建房子，建的房子再賣。真正實現(xiàn)通過住房制度改革，實現(xiàn)住房的建設(shè)資金良性循環(huán)，來解決老百姓住房的迫切需求。
后來出臺了國務(wù)院深化城鎮(zhèn)住房制度改革這個決定，也就是94年的43號文件。這個文件提出了住房制度改革兩個目的，一個就是要建立與市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的城鎮(zhèn)住房新制度。第二個就是要加快住房建設(shè)，加快解決老百姓的住房問題。
樂居財經(jīng)：您是住房體制改革的推動者，您如何評價房改的成果？
劉志峰：我認(rèn)為成績很大，紙得充分肯定。我當(dāng)時已經(jīng)調(diào)到建設(shè)部了，兩會召開，政府換屆，朱镕基當(dāng)總理，在會上提出要推動包括房改在內(nèi)的五大改革，停止住房實物分配，推進住房分配貨幣化。實際上在我到建設(shè)部前，俞正聲從97年四季度開始，要把住房建設(shè)培養(yǎng)成為我們國家新的經(jīng)濟增長點，展開了大量的調(diào)研工作。因為97年亞洲金融危機爆發(fā)，國家出口外貿(mào)影響很大，國內(nèi)國有企業(yè)改革，職工下崗、分流影響也比較大。怎么樣保證經(jīng)濟的快速增長？ 96年，朱镕基就提出了要把房地產(chǎn)作為新的經(jīng)濟增長點，擴大內(nèi)需，擴大內(nèi)需重點要放在住房中的上面。而且住房的問題可以拉動建筑業(yè)、建材業(yè)，家電業(yè)、紡織業(yè)等等，對touzi的拉動，對消費的拉動作用都很大。
當(dāng)前房地產(chǎn)市場的四大問題
樂居財經(jīng)：您覺得當(dāng)前的房地產(chǎn)市場存在哪些問題？
劉志峰： 我覺得現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場主要有四個問題：
一個是房價太高，沒有房的老百姓意見很大。
第二個是供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。真正新移民、新就業(yè)的一些大學(xué)生或者其他人員，原始積累基本沒有，也沒有房子。想租房子也很難，市場上真正成套的往往面積比較大，而不是小戶型的，中低價位的。
第三個是住宅的屬性因為炒房被扭曲。本來房子就是用來住的?，F(xiàn)在習(xí)總書記也講了，房子用來住的，不是用來炒的，這本來就是真理。因為我們只有政策沒有配套，被有些人鉆了空子，因此是住房的價紙取向受到了扭曲。
第四個問題，目前杠桿過高，存在金融泡沫的風(fēng)險。
開征房產(chǎn)稅可有效遏制房價上漲
樂居財經(jīng)：現(xiàn)在有實行什么辦法來解決這些問題嗎？
劉志峰：現(xiàn)在采取的都是行政的辦法、行政的手段，XG限貸限價限售等等，包括提高利率、提高首付款比例等，政策措施很多很嚴(yán)。這個是實際上是沒有辦法的辦法，這些措施在市場經(jīng)濟國家不多見。關(guān)鍵問題是原有的一些配套政策不太配套，造成了炒房，房價越炒越高。我前年曾經(jīng)專門給某位領(lǐng)導(dǎo)提建議，建議盡快出臺房地產(chǎn)稅，采取新房新地新辦法，老房老地老辦法，搞試點毫無意義。
樂居財經(jīng)：房地產(chǎn)稅為什么遲遲出不來？根本原因在什么地方？
劉志峰：我認(rèn)為關(guān)鍵問題還是統(tǒng)一思想問題。目前有房人是多數(shù)，住房達(dá)標(biāo)超標(biāo)是多數(shù)，現(xiàn)在要地主來主動改革很難。因此目前要搞房地產(chǎn)稅，關(guān)鍵問題就一個，廣大既得利益者怎么辦？因此剛才我說的辦法，就是避開多數(shù)人的矛盾，新地新辦法，老地老辦法。
樂居財經(jīng)：您覺得未來房價是個什么樣的走勢？
劉志峰：整體來說，現(xiàn)在房價太高了。要解決這個問題，就要盡快出臺房地產(chǎn)稅。現(xiàn)在政策一刀切，限房價等也帶來一些問題。一方面我是反對房價這么上漲，另外我們要科學(xué)看這個問題，還是要鼓勵開發(fā)企業(yè)，為老百姓蓋好房子。因為社會有些人解決有沒有飯吃、有沒有地方住的問題，有些人是解決住在文明不文明健康不健康的問題。有的人要住好房子，要住健康住宅。
提名“鄧小平、朱镕基和俞正聲”
樂居財經(jīng)：請您提名地產(chǎn)40年里3個人物及理由
劉志峰：第一個就是鄧小平。他指明了中國住房制度改革的方向。整個住房制度改革，實行住房商品化貨幣化，基本都基于他的兩次談話。沒有他這兩次講話，明確了房改的目標(biāo)，也不會有這40年的房改歷程。
第二個是朱镕基。他在停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化，98年房改取得重大突破，而且抵御亞洲金融危機，保持國民經(jīng)濟繼續(xù)快速增長，發(fā)揮了重大作用。我認(rèn)為他在中國歷史上，在整個住房制度改革這個層面來講，朱镕基對房改的貢獻。在房改制度性的突破和實際工作推動上，在整個國家經(jīng)濟的貢獻很大。
第三個是俞正聲。他先是在煙臺搞試點，后來97年國慶前就到了住建部當(dāng)黨組書記，后來當(dāng)部長。從97年四季度，就開始調(diào)查加快住房制度改革，貫徹國務(wù)院的意圖，他做了大量的調(diào)查研究工作，然后提出他的總的思路。這個人是我認(rèn)為他是肯動腦筋的，而且很務(wù)實，很有水平的。房改其實是他推動的。
理想房地產(chǎn)行業(yè)的三個要素
樂居財經(jīng)：您心目中理想的房地產(chǎn)行業(yè)是什么樣子？
劉志峰：第一個房價要比較低，至少2/3的家庭，或者2/3不到一點的家庭能根據(jù)自己的實際能力，能買到或者租到適合自己的商品住房。我覺得現(xiàn)在房價太高，應(yīng)該是要保持相對穩(wěn)定，我希望房價緩慢的下降、軟著陸。
第二個，我希望城中村、城鄉(xiāng)結(jié)合部的組織和開發(fā)商一起來帶他們現(xiàn)有出租的住房進行很好的改造。就是萬科做的萬村模式。為什么？因為要起碼保證每一個人有一個健康文明是有尊嚴(yán)的居住條件，居住環(huán)境。
第三個，我希望有經(jīng)濟能力、想進一步改善住房條件的，我們市場要提供高質(zhì)量高品位，當(dāng)然價格肯定也是高的，科技含量也是比較高的住房，健康住宅。
40年房地產(chǎn)關(guān)鍵詞：改革、可持續(xù)和市場穩(wěn)定
樂居財經(jīng)：您覺得用哪幾個關(guān)鍵詞可以形容房地產(chǎn)過去40年的發(fā)展？
劉志峰：第一個是改革。沒有改革，沒有這十年的快速發(fā)展。
第二個，可持續(xù)。我們講節(jié)能減排，實際上就是講可持續(xù)。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會要搞百年住宅的試點，也是為了可持續(xù)。
第三個市場的穩(wěn)定。
買房熱線：18O882840
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