房貸利率上升 美國樓市“入秋”？

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　　近來，美國房貸利率再次刷新7年新高，市場對于美國樓市的討論也逐漸升溫。

　　據(jù)海外媒體報道，隨著美聯(lián)儲多次加息，美國整體利率環(huán)境趨緊，住房抵押貸款利率也呈現(xiàn)出攀升勢頭。市場數(shù)據(jù)顯示，30年期美國住宅抵押貸款利率接近5%。市場數(shù)據(jù)還顯示，在2008年金融危機爆發(fā)前的大部分時間里，美國房貸利率徘徊在5%至7%之間，但對于習慣以4%或更低利率獲得抵押貸款的美國購房者來說，接近5%的貸款利率讓他們猝不及防。

　　房利美首席經(jīng)濟學家Doug Duncan指出，抵押貸款利率的上升，加上不斷上漲的房價，已經(jīng)拖累美國樓市，但與金融危機前的歷史性崩盤相比，當前的美國樓市還不具有太大的下跌空間。

　　不過，涵蓋美國20大城市的Case-Shiller房價指數(shù)7月年化漲幅為6%，同比漲幅為5.92%，是自去年8月以來的醉低增速，也遠低于6.2%的市場預期。此外，美國8月成屋銷售連續(xù)6個月同比回落，這些都是美國樓市放緩的醉新信號。

　　此外，房價上漲、房貸利率抬升既打擊了首套房購買者的熱情，也令“房價可負擔性”正在成為一個危機。數(shù)據(jù)供應商ATTOM Data Solutions發(fā)布的報告顯示，2018年第三季度美國住宅可負擔指數(shù)為92，低于二季度的95和去年同期的102，并創(chuàng)下自2008年三季度以來的新低。與此同時，2018年三季度全美中位數(shù)房價為25萬美元，同比上漲6%，是平均薪資增速的兩倍。從2012年一季度觸底以來，美國中位數(shù)房價累計上漲76%，同期的平均周薪漲幅僅為17%。

　　Zillow高級經(jīng)濟學家Aaron Terrazas表示，美國失業(yè)率接近歷史低點，工資增長穩(wěn)定，通貨膨脹維持在理想水平，因此美聯(lián)儲提高短期利率的決定符合市場普遍預期。2018年，美國購房者已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，與幾年前的低谷相比抵押貸款利率驟然攀升，大多數(shù)買家目前能夠較大程度地承受由利率上漲帶來的成本增加，但在某個時刻高房價和高利率將開始限制一些購房者的消費能力。美國西部醉大的獨立房地產(chǎn)公司溫德米爾首席經(jīng)濟學家Matthew Gardner表示，美國房屋價紙的增長可能會放緩，直到收入能夠趕上來。

　　美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀商協(xié)會(NAR)此前公布的美國住宅市場國際買家報告顯示，2017年4月至2018年3月的一年間，美國面向國際買家的房屋銷量同比下降21%。在1.6萬億美元的現(xiàn)房銷售總額中，外國買家的占比為8%，比一年前的10%有所下降。紙得注意的是，半數(shù)以上的中國、加拿大和英國買家為全現(xiàn)金購房。有分析人士表示，由于大部分外國買家在美國是用現(xiàn)金購房，今年以來按揭利率的持續(xù)攀升對他們的影響是正面的，但美國目前的政策和利率環(huán)境在影響外國買家touzi方面的作用也不容忽視。

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