買房威信：180⒏⒐2⒏47
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如今房地產(chǎn)去庫存目的已經(jīng)完成，棚改貨幣化安置無疑需要降溫。
近日，有關(guān)國家開發(fā)銀行“棚改項目審批權(quán)限上收總行”消息在坊間廣泛傳播，一時間“全國棚改叫?！薄ⅰ胺康禺a(chǎn)市場重大利空”等解讀甚囂塵上，雖經(jīng)國開行澄清從未授權(quán)任何人員代表開發(fā)銀行發(fā)表相關(guān)言論，但針對棚改貨幣化安置該不該退潮的討論并未停歇。
所謂棚改貨幣化安置，即改變此前舊城改造以補(bǔ)償住房為主的模式，提高貨幣化安置比例。從2014年到2017年，棚改貨幣化安置比例從醉初的僅9%左右大幅提升至接近60%，部分省市高達(dá)70%甚至90%以上。
棚改貨幣化安置由國家層面主導(dǎo)，2015年，國家實(shí)施了棚改三年計劃，即從2015年到2017年，要改造各類棚戶區(qū)住房1800萬套。2017年，住建部長陳政高介紹，2016年棚改貨幣化安置比例48.5%，比2015年提高了18.6個百分點(diǎn)，2017年要繼續(xù)推進(jìn)三四線城市的棚改貨幣化安置，繼續(xù)提高比例。
起初，推行棚改貨幣化安置目的是去庫存，2015年召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議將化解房地產(chǎn)庫存列為下一年結(jié)構(gòu)性改革五大任務(wù)之一。因?yàn)楫?dāng)時中國樓市庫存壓力非常之大，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2015年11月末，商品房待售面積69637萬平方米，前11月還新開工房屋140569萬平方米，按照彼時節(jié)奏需要4.5年來消化。
未曾想到的是，棚改貨幣化安置對于房地產(chǎn)去庫存作用比預(yù)料中大得多：一戶住宅在城市改造中被拆，拿到貨幣化安置后購房成為首選，當(dāng)棚改貨幣化安置下購房者越來越多時，就會帶動房價上漲，吸引更多人進(jìn)入買房大軍。不到三年，房地產(chǎn)去庫存任務(wù)就已完成，截至今年4月底，百城新建商品住宅庫存去化周期為10.3個月，其中一、二、三四線城市新建商品住宅存銷比分別為12.8個月、9.9個月和10.4個月，二三四線城市庫存量創(chuàng)醉近9年新低。
不過也帶來了新的問題，棚改貨幣化安置讓過去兩年多二三四線城市房價暴漲，縣城房價過萬，不少二三線城市均價攀升兩萬、三萬，部分庫存不足的地方甚至還上演搖號搶房潮。因此，棚改貨幣化安置也被稱為近年二三四線城市房價上漲的發(fā)動機(jī)。
之所以能取得如此效果，與國開行近幾年大規(guī)模支持密不可分。統(tǒng)計顯示，截至2017年末，國開行累計發(fā)放棚戶區(qū)改造貸款3.4萬億，今年前5月已放棚改貸款4369億。如果按照這種節(jié)奏持續(xù)推進(jìn)，預(yù)計2018~2020年三年國家開發(fā)銀行發(fā)放棚戶區(qū)改造貸款將在年均1萬億元左右，到2020年底貸款余額預(yù)計達(dá)5萬億元之多。
隨著大量資金流入樓市，房價水漲船高就不難理解，且因?yàn)閲怂貋怼百I漲不買跌”的心態(tài)，還催生了大量的touzi性、恐慌性購房，負(fù)面影響日益明顯。央行數(shù)據(jù)顯示，2017年末我國個人住房貸款余額21.86萬億元，同比增長22.2%，對居民消費(fèi)形成不小的抑制：今年4、5月份社會消費(fèi)品零售總額增速均下降。
而且，部分縣市硬性確定貨幣化安置比例，出現(xiàn)“為了貨幣化而貨幣化”；一些地方則大干快上，棚改項目并未列入預(yù)算，購買程序不夠規(guī)范，導(dǎo)致政府隱性債務(wù)增加。這些都為地方財政埋下了不小的風(fēng)險隱患。
總體而言，棚改高比例貨幣化安置作為特定時期為了特定目而施行，如今房地產(chǎn)去庫存目的已經(jīng)完成，而且隨著房價的大幅上漲，其負(fù)面影響正日益顯現(xiàn)，此時棚改貨幣化安置無疑需要降溫。
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