尹中立：房地產(chǎn)去庫(kù)存政策應(yīng)該逐步退出

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尹中立（中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所房地產(chǎn)研究中心主任）

近日，有關(guān)棚戶(hù)區(qū)改造貨幣化安置政策調(diào)整的消息受到高度關(guān)注，受其影響，房地產(chǎn)類(lèi)股票價(jià)格出現(xiàn)較大跌幅，一些三四線(xiàn)城市樓盤(pán)分布較多的地產(chǎn)商的股價(jià)2天的累計(jì)跌幅超過(guò)10%。筆者認(rèn)為，棚改貨幣化的政策目的早已經(jīng)完成，該政策應(yīng)該逐步退出。

棚戶(hù)區(qū)改造貨幣化的初衷是房地產(chǎn)去庫(kù)存。2014年前后房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，棚改的實(shí)物安置改為貨幣化安置可以起到刺激市場(chǎng)需求的作用。從2015年后的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)看，無(wú)論是成交量還是成交價(jià)格，都呈現(xiàn)上漲的趨勢(shì)，房地產(chǎn)的強(qiáng)勢(shì)為宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定起到了重要的作用。

但房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)去庫(kù)存政策只能是短期的權(quán)宜之計(jì)，不宜長(zhǎng)期使用。從當(dāng)前的形勢(shì)看，部分城市的房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大，房地產(chǎn)去庫(kù)存政策的負(fù)面影響開(kāi)始顯現(xiàn)，包括棚改貨幣化在內(nèi)的房地產(chǎn)去庫(kù)存政策應(yīng)該逐步退出。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，它既有一般消費(fèi)品的特點(diǎn)，還有資本touzi品的特點(diǎn)。資本touzi品市場(chǎng)的特點(diǎn)是不存在一般均衡，市場(chǎng)沒(méi)有均衡點(diǎn)，當(dāng)然也不存均衡價(jià)格。“追漲殺跌”是touzi市場(chǎng)的波動(dòng)特征，當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格上漲或下跌的趨勢(shì)一旦形成，就會(huì)自我強(qiáng)化，直到有外力干預(yù)形成新的趨勢(shì)。

在整體金融緊縮的背景下，唯有樓市一枝獨(dú)秀，進(jìn)一步強(qiáng)化了樓市是“醉好的touzi渠道”的理念，不僅助長(zhǎng)了居民盲目加杠桿的沖動(dòng)，也刺激了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在三四線(xiàn)城市盲目擴(kuò)張，給宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定及金融穩(wěn)定帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)隱患。

棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目的貨幣化安置大大提高了居民的住房購(gòu)買(mǎi)能力，提高了普通居民的居住水平，但其中蘊(yùn)含的金融風(fēng)險(xiǎn)是不可忽視的。從金融的角度看，棚改的貨幣化是讓支付能力低的居民獲得了按揭貸款的機(jī)會(huì)，很多居民的按揭首付正是來(lái)源于棚改的貨幣化安置。正因?yàn)槿绱耍用竦陌唇屹J款快速增加，在2016年的有些月度，新增加的貸款中按揭貸款占據(jù)了80%以上，2017年度新增貸款中居民貸款占53%，超過(guò)了企業(yè)貸款。

在人均可支配收入增速逐年下滑背景下，居民金融杠桿的快速上升透支了未來(lái)的需求。三四線(xiàn)城市的居民收入水平低，用去庫(kù)存的手段刺激購(gòu)房，金融風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)隱現(xiàn)。根據(jù)去庫(kù)存政策，三四線(xiàn)城市的首付比例只有20%，有些城市還有一次性財(cái)政補(bǔ)貼，如果剔除財(cái)政補(bǔ)貼，首付比例不到20%。在這些城市的購(gòu)房者中有不少是農(nóng)村居民和工礦企業(yè)的職工，他們的收入水平較低且不穩(wěn)定，貸款的償還能力存在一定不確定性。

隨著房?jī)r(jià)的上漲，開(kāi)發(fā)商購(gòu)置土地的積極性增加，新增土地儲(chǔ)備面積大于商品房銷(xiāo)售面積，庫(kù)存不僅沒(méi)有減少，反而增加。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年商品房銷(xiāo)售總量是16.9億平方米，而全國(guó)土地共成交17.3億平方米，可見(jiàn)，新增加的土地面積大于銷(xiāo)售的面積，庫(kù)存是增加。

從地方財(cái)政的角度看，當(dāng)前的由棚改貨幣化安置帶來(lái)的壓力必然轉(zhuǎn)嫁給未來(lái)的土地市場(chǎng)，在財(cái)政的壓力下土地出讓必然會(huì)增加，因此，房地產(chǎn)去庫(kù)存在短期內(nèi)可能是有效的，但中長(zhǎng)期的結(jié)果可能與政策初衷是背道而馳的。

不僅庫(kù)存增加，更要關(guān)注高價(jià)土地存在的風(fēng)險(xiǎn)。2017年高總價(jià)、高溢價(jià)土地成交429宗，成交金額為12331億元。從高價(jià)土地各線(xiàn)城市分布來(lái)看，一線(xiàn)城市成交高價(jià)地74宗，總成交金額3159億元，較2016年增長(zhǎng)48.7%；二線(xiàn)城市成交234宗，較2016年大幅減少61宗；三四線(xiàn)城市成交高價(jià)地121宗，較2016年增加79宗，成交面積2971萬(wàn)平方米，較2016年增長(zhǎng)219.1%。

尤其是三四線(xiàn)城市的高價(jià)土地醉紙得關(guān)注。在因城施策的政策下，2017年房地產(chǎn)去庫(kù)存的政策重點(diǎn)是三四線(xiàn)城市，不少三四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度上漲，受此影響，刺激了這些城市的土地市場(chǎng)繁榮，2017年三四線(xiàn)城市的土地出讓面積增加了兩倍多。這有可能導(dǎo)致土地資源的錯(cuò)配，因?yàn)槿丝谑窍蛑行秃痛蟪鞘辛鲃?dòng)的，三四線(xiàn)城市的人口是流出的，土地的大量增加不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

因此，筆者認(rèn)為，對(duì)于房?jī)r(jià)漲幅居前的三四線(xiàn)城市，應(yīng)該停止土地拆遷的貨幣化補(bǔ)償政策，減少或停止棚戶(hù)區(qū)改造的貨幣化安置。對(duì)于住房市場(chǎng)平穩(wěn)的城市，可以采取逐步退出房地產(chǎn)去庫(kù)存政策的方式。

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