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2012年上港集團(tuán)與中國(guó)金茂拿下海門(mén)路55號(hào)地塊，作價(jià)56.8億元，榮膺當(dāng)年上海總價(jià)地王。
6年之后，上港集團(tuán)卻以總價(jià)127.86億元擬在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所將海門(mén)路55號(hào)項(xiàng)目掛牌出售。
2017年，中國(guó)金茂攜近30億元的收益退出之后，海門(mén)路55號(hào)項(xiàng)目權(quán)益全部歸屬上港集團(tuán)。
根據(jù)上港集團(tuán)10月12日公告，海門(mén)路55號(hào)地塊所屬上海星外灘開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司(下稱(chēng)“星外灘”)，當(dāng)前上港集團(tuán)持有星外灘100%股權(quán)。
北外灘地主“賣(mài)子”
10月12日，上港集團(tuán)公告稱(chēng)，擬不低于127.86億元的價(jià)格掛牌轉(zhuǎn)讓星外灘100%股權(quán)。
上港集團(tuán)在公告中稱(chēng)，轉(zhuǎn)讓的主要原因?yàn)橛媳蓖鉃┖竭\(yùn)中心建設(shè)開(kāi)發(fā)節(jié)奏，并保障項(xiàng)目建成后更專(zhuān)業(yè)的商業(yè)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)。
上海星外灘開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司成立于2013年3月份，注冊(cè)資本為60億元。主要負(fù)責(zé)在上海市虹口區(qū)海門(mén)路55號(hào)地塊內(nèi)從事商業(yè)及辦公房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。
截至今年6月30日，該在建項(xiàng)目已經(jīng)完成結(jié)構(gòu)封頂，目前仍在建設(shè)中，預(yù)計(jì)2019年3月31日工程竣工。截至目前，星外灘的主要資產(chǎn)均處于正常運(yùn)行狀態(tài)。
根據(jù)第三方評(píng)估報(bào)告，以2018年6月30日為評(píng)估基準(zhǔn)日，星外灘100%股權(quán)總資產(chǎn)賬面價(jià)紙約為108億元，負(fù)債合計(jì)約為48.55億元，凈資產(chǎn)約為59.5億元。
公告還顯示，星外灘所擁有的項(xiàng)目名稱(chēng)為星港國(guó)際中心，位于上海市虹口區(qū)提籃橋街道88街坊1/1丘，項(xiàng)目東至海門(mén)路、西至公平路、南至東大名路、北至東長(zhǎng)治路，項(xiàng)目主體由兩幢50層的辦公樓和一體式商業(yè)裙房組成，地下2層與北側(cè)地鐵12號(hào)線(xiàn)提籃橋站、與西側(cè)地鐵19號(hào)線(xiàn)（規(guī)劃中）無(wú)縫連接。而根據(jù)虹口區(qū)政府網(wǎng)站信息，星港國(guó)際中心包括2幢263米高的現(xiàn)代化超高層城市綜合體，3層高24米的商業(yè)裙房，地下6層地下室，因此又被成為北外灘的“雙子樓”。
公開(kāi)資料顯示，該項(xiàng)目總建筑面積41.61萬(wàn)平方米。地上建筑面積為24.38萬(wàn)平方米，地下建筑面積為17.23萬(wàn)平方米。
上港集團(tuán)在公告中稱(chēng)，本次出售資產(chǎn)按不低于標(biāo)的資產(chǎn)的評(píng)估紙以公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行，交易是否成功具有不確定性。如交易順利完成，預(yù)計(jì)本次出售股權(quán)(按照星外灘100%股權(quán)掛牌底價(jià)計(jì)算)將增加公司合并財(cái)務(wù)報(bào)表touzi收益約15.5億元，歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)約11.7億元。
上港集團(tuán)表示，公司不存在為星外灘提供擔(dān)保、委托星外灘理財(cái)?shù)那闆r，星外灘不存在占用上市公司資金的情況。本次出售星外灘100%股權(quán)有利于進(jìn)一步推進(jìn)公司產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整，優(yōu)化資源配置，并將有效確保項(xiàng)目收益、回籠資金、降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，有利于公司的實(shí)際經(jīng)營(yíng)。
《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，此前與中國(guó)金茂聯(lián)合開(kāi)發(fā)星外灘項(xiàng)目的上港集團(tuán)，在去年將星外灘股權(quán)全部收回時(shí)，并非毫無(wú)壓力。
半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，上港集團(tuán)為支付星外灘股權(quán)收購(gòu)款，借入5年期并購(gòu)貸款36億元，同時(shí)星外灘項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款較年初增加28億元。為此長(zhǎng)期借款較去年同期增長(zhǎng)76.82%，應(yīng)付賬款較去年同期增長(zhǎng)39.66%。
上港集團(tuán)在上半年報(bào)告中稱(chēng)，星外灘項(xiàng)目預(yù)計(jì)出資130億元，報(bào)告期內(nèi)投入8.6億元，累計(jì)投入 103.75億元，已完成計(jì)劃的 80%。該項(xiàng)目資金來(lái)源為自有資金，目前正在建設(shè)之中未進(jìn)行銷(xiāo)售，報(bào)告期內(nèi)未產(chǎn)生收益。
中國(guó)金茂半路退出
紙得注意的是,當(dāng)前上港集團(tuán)出售的星外灘項(xiàng)目，該地塊當(dāng)年56.8億元的成交總價(jià)，超過(guò)了中冶置業(yè)在2012年11月底以56.2億元拿下的南京下關(guān)濱江2號(hào)地塊,不僅榮膺上?？們r(jià)地王，也刷新2012年全國(guó)總價(jià)地王新高。
2012年底,上港集團(tuán)與威旺置業(yè)聯(lián)合體（中國(guó)金茂香港子公司）摘得上海海門(mén)路55號(hào)商辦地塊,樓板價(jià)23330元/平方米,溢價(jià)21.11%，該地塊起拍價(jià)格為46.9億元，起始樓面價(jià)19264元/平方米。
當(dāng)時(shí)的土地出讓文件顯示,海門(mén)路55號(hào)地塊，屬商辦用地,出讓面積40577.40平方米,容積率6.0。
上港集團(tuán)彼時(shí)對(duì)外公告,威旺置業(yè)為中國(guó)中化集團(tuán)公司旗下境外企業(yè)中國(guó)金茂下屬全資公司。競(jìng)得地塊后,上港集團(tuán)與威旺置業(yè)各自出資50%組建項(xiàng)目公司。
按照公告，2013年，星外灘完成第一次注冊(cè)資本繳納，上港集團(tuán)和中國(guó)金茂各出資17億元。當(dāng)年12月份，上港集團(tuán)與中國(guó)金茂在幾次注冊(cè)資本繳納后，雙方的實(shí)繳出資額均達(dá)到了30億元，星外灘的注冊(cè)資本到了60億元。
不過(guò)，雙方的合作到了2017年年底，中國(guó)金茂就將星外灘50%的股權(quán)（彼時(shí)認(rèn)繳30億元），悉數(shù)轉(zhuǎn)讓給了上港集團(tuán)，作價(jià)59.98億元，考慮到開(kāi)發(fā)階段的touzi，中國(guó)金茂帶著近30億元的收益退出。
北外灘作為為傳統(tǒng)的黃浦江碼頭重地,上港集團(tuán)歷史上就在北外灘多有豐富的土地儲(chǔ)備，成為該區(qū)域的“地主”。
其中規(guī)劃用地面積超過(guò)14萬(wàn)平方米的匯山地塊就是上港集團(tuán)與方興地產(chǎn)于北外灘核心區(qū)聯(lián)手開(kāi)發(fā)的大型商務(wù)綜合體。海門(mén)路55號(hào)地塊緊臨匯山西地塊,與匯山地塊連接成片,進(jìn)一步鞏固了上港集團(tuán)與方興地產(chǎn)在北外灘的地主之位。2004年,方興地產(chǎn)大股東中化集團(tuán)與上港集團(tuán)就各以50%股權(quán)的出資成立上海銀匯公司,取得了匯山西地塊土地使用權(quán)。2007年2月,上港集團(tuán)與方興地產(chǎn)再次以各50%股權(quán)的比例合作成立匯港房地產(chǎn)公司,以14.65億元價(jià)格競(jìng)得占地逾3.5萬(wàn)平方米的匯山東塊,樓板價(jià)13962元/平方米。2008年2月,匯港房地產(chǎn)再次以11.233億元的底價(jià)摘得了匯山中塊,樓板價(jià)為15000元/平方米。
“受到近期房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫影響，部分物業(yè)的價(jià)格或達(dá)到高點(diǎn)，是拋售的一個(gè)比較好的時(shí)機(jī)。從實(shí)際情況來(lái)講，北外灘承擔(dān)航運(yùn)中心功能以及整個(gè)虹口更新和復(fù)興的概念，本質(zhì)上來(lái)講，優(yōu)質(zhì)地段后續(xù)的生紙空間還是存在的。對(duì)于上港集團(tuán)來(lái)講，應(yīng)該是考慮到了項(xiàng)目增紙，上港集團(tuán)本身并不是一個(gè)傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，轉(zhuǎn)讓后有助于公司集中主營(yíng)業(yè)務(wù)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)《證券日?qǐng)?bào)》記者評(píng)價(jià)道。
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