降溫信號(hào)頻現(xiàn) 房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向理性

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在持續(xù)嚴(yán)厲的措施影響下，房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入了一個(gè)博弈平衡期，此時(shí)需要防止房?jī)r(jià)過快上漲，也防止房?jī)r(jià)大幅下跌。

國(guó)慶前后，房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)的“金九銀十”不見蹤影。相反，從萬科高喊“活下去”，到碧桂園業(yè)主以買貴了為由“維權(quán)”，房地產(chǎn)降溫信號(hào)頻頻出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)提前入冬了嗎?未必，大跌也不是政策初衷。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從8月份全國(guó)70個(gè)城市房?jī)r(jià)漲跌的情況看，有67個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，2個(gè)城市房?jī)r(jià)持平，只有一個(gè)城市房?jī)r(jià)下跌。也就是說，在8月前從全局來看房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于微漲的狀態(tài)。

目前媒體報(bào)道的各地房?jī)r(jià)下跌消息，其中不少實(shí)際上是開發(fā)商個(gè)別滯銷樓盤、價(jià)格過高樓盤的打折促銷。不過，國(guó)慶期間一天只成交幾十套，甚至更少的房子，成為多個(gè)一二線城市樓市的普遍現(xiàn)象。

可以說今年8月份開始，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)進(jìn)入平穩(wěn)運(yùn)行通道的信號(hào)。近期，房企降價(jià)和業(yè)主維權(quán)相伴出現(xiàn)，發(fā)出了明確的調(diào)整信號(hào)。相比前一段時(shí)間各地頻現(xiàn)的搖號(hào)搶房現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)正在走向理性。可以看到房地產(chǎn)市場(chǎng)正在退去高燒，回歸居住屬性。

房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向理性，這與樓市調(diào)控政策不斷收緊有關(guān)。本輪調(diào)控自2016年9月30日開始，目前持續(xù)了兩年時(shí)間。尤其是今年7月31日中央政治局會(huì)議提出，要下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，堅(jiān)決控制房?jī)r(jià)上漲。也就是說，持續(xù)不斷的房地產(chǎn)調(diào)控終于見效。

目前，各地通過XG、限售、限貸等因城施控的調(diào)控政策，促使以“搖號(hào)買房”為極端表現(xiàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在降溫。前一段時(shí)間，部分城市樓市出現(xiàn)“搖號(hào)買房”為標(biāo)志的搶房潮，被稱為“萬人搶房”、“抽獎(jiǎng)買房”、“樓市打新”甚至“房荒”。實(shí)際上，這只是局部、個(gè)別樓盤制造的刺激買房需求的“噱頭”。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)降溫與棚改貨幣化收緊也密切相關(guān)。10月8日晚間，國(guó)常會(huì)部署推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作，明確提出要調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。

為什么要如此堅(jiān)決地取消貨幣化安置優(yōu)惠政策?原因之一是此政策與當(dāng)前調(diào)控政策的初衷相悖，需要適時(shí)做出調(diào)整。當(dāng)時(shí)推出政策的初衷是去庫(kù)存，如今無論是一二線城市還是三四線城市，庫(kù)存都在大幅減少。根據(jù)《百城住宅庫(kù)存報(bào)告》顯示，全國(guó)100城庫(kù)存規(guī)模相當(dāng)于2011年11月的水平。

另一方面，樓市降溫也與開發(fā)商融資環(huán)境相關(guān)。今年前8月，雖然房企的銷售仍然高企，但是融資和現(xiàn)金流問題從年初就已凸顯。今年，房企僅剩的融資通道只有開發(fā)貸、海外發(fā)債等，不少房企融資困難，現(xiàn)金流緊張。因此，降價(jià)促銷成為房企醉后的殺手锏。

9月份以來，絕大多數(shù)房企都把回款和回款率作為首要的目標(biāo)來執(zhí)行?？梢灶A(yù)見的是，下半年將有更多房企繼續(xù)“高周轉(zhuǎn)”策略，積極搶收業(yè)績(jī)和回款，保障企業(yè)規(guī)模的持續(xù)增長(zhǎng)。

在持續(xù)嚴(yán)厲的措施影響下，房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入了一個(gè)博弈平衡期，此時(shí)需要防止房?jī)r(jià)過快上漲，也防止房?jī)r(jià)大幅下跌。未來對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷標(biāo)準(zhǔn)將不能單純從成交數(shù)據(jù)來衡量，而是應(yīng)該看到從高速增長(zhǎng)向高質(zhì)量增長(zhǎng)過渡的變化過程。只有全面落實(shí)“房住不炒”，逐步建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的樓市長(zhǎng)效機(jī)制，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能真正走向理性。

朱邦凌(財(cái)經(jīng)評(píng)論人)

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