樓市預(yù)期“入秋”并非偶然

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　　當(dāng)前堅定看漲的樓市預(yù)期似有松動。隨著天氣漸涼，樓市“暑熱”出現(xiàn)了“一夜入秋”跡象，部分城市房價回調(diào)，開發(fā)企業(yè)加快資金回籠，投機炒作現(xiàn)象有所消退，我國房地產(chǎn)市場邁出了回歸居住屬性的堅實一步。這固然是地方政府房地產(chǎn)政策調(diào)控升級的效應(yīng)，但毋庸置疑房價持續(xù)快速上漲環(huán)境已經(jīng)時過境遷。當(dāng)然樓市理性回歸的道路可能依然曲折多變，而“房住不炒”仍是保障我國房地產(chǎn)市場長期健康穩(wěn)定發(fā)展的醉好注腳。

　　當(dāng)前我國樓市呈現(xiàn)出“冰火兩重天”的急劇變化。今年前八個月，樓市持續(xù)高溫難退，房價上漲壓力較大。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的全國70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，2018年8月份，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%；31個二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲1.3%，漲幅比上月擴大0.2個百分點；35個三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲2.0%，漲幅比上月擴大0.5個百分點，呈現(xiàn)普漲態(tài)勢。出乎意料的是，進(jìn)入9月后，樓市卻急劇降溫。據(jù)易居研究院監(jiān)測的40個典型城市的數(shù)據(jù)顯示，9月上半月新建商品住宅成交面積環(huán)比8月上半月增長1%，同時樓盤促銷頻繁，期待中的樓市“金九”成色不足，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從此前“捂盤”到加快“促銷”，行為反差巨大，甚至個別企業(yè)還有“活下去”的憂慮。種種跡象表明，這種樓市預(yù)期的急劇變化，實際上反映出長期以來房地產(chǎn)市場潛在的、深層次的憂慮。

　　在過去相當(dāng)長時間內(nèi)，我國房價在市場矛盾中屢創(chuàng)新高。即便房價與經(jīng)濟金融現(xiàn)實基礎(chǔ)一再背離，市場總是很快找到房價向上突破的理由，比如人口紅利、貨幣環(huán)境、城鎮(zhèn)化、供求關(guān)系等等，卻總是有意無意忽略了終端住房需求的購買力，尤其是中低收入人群的購買力。可以說，當(dāng)前我國樓市預(yù)期“入秋”并非偶然，實際上是家庭杠桿快速上升和存款增長乏力長期持續(xù)綜合作用的結(jié)果。

　　一是家庭杠桿快速上升將制約現(xiàn)實住房購買力。經(jīng)過2016年以來的居民住房快速加杠桿，當(dāng)前我國實際住戶部門杠桿率已經(jīng)處于較高位置，住房不動產(chǎn)占據(jù)了家庭財富絕對比重，繼續(xù)加杠桿空間已明顯壓縮。當(dāng)前我國居民家庭財富住房極化的配置結(jié)構(gòu)，特別是過去一年多以來，二線、三線、四線城市住宅庫存快速消耗，一線城市住房交易鏈條拉長，導(dǎo)致現(xiàn)實住房需求增長空間受到明顯反制。

　　二是存款增長乏力將制約未來潛在住房消費。截至2018年8月末，全國人民幣各項存款同比增長8.3%，是近40年來低位，反映出終端購買力的衰減，這與一路走高的房價以及居高不下的總購房款形成了較大背離。在房地產(chǎn)市場需求結(jié)構(gòu)中樞向中等以下收入人群轉(zhuǎn)移時，存款增長放緩將明顯壓制未來市場整體溫度。

　　樓市預(yù)期“入秋”也是當(dāng)前我國現(xiàn)實經(jīng)濟金融壓力增強的內(nèi)在要求。過去我國房價過快上漲所引致的財富效應(yīng)，已經(jīng)消耗殆盡，而對消費的擠出效應(yīng)卻在增強。在當(dāng)前我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級和外部沖擊疊加的環(huán)境下，資金和購買力過度向房地產(chǎn)市場聚集，導(dǎo)致社會消費需求擴張動力不足。同時，全球?qū)捤韶泿怒h(huán)境退潮，社會負(fù)債端剛性約束漸強，而資產(chǎn)端調(diào)整緩慢滯后，部分社會商業(yè)交易鏈條的再融資難度上升，導(dǎo)致全社會資金面整體趨緊，勢必引發(fā)資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)再平衡進(jìn)程。

　　紙得注意的是，當(dāng)前我國樓市穩(wěn)增長的邊際作用已經(jīng)受到終端需求剛性約束。2008年應(yīng)對國際金融危機以來，住房需求的持續(xù)釋放和社會公眾購買力的轉(zhuǎn)移，已明顯限制當(dāng)前樓市穩(wěn)增長空間。同時，我國經(jīng)濟增長動力將更多依靠創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新驅(qū)動，依靠提高全要素生產(chǎn)率，這與樓市推動經(jīng)濟增長的內(nèi)在機理存在本質(zhì)差異。這些情況表明，房價繼續(xù)上漲的脆弱性已開始顯現(xiàn)。當(dāng)然，樓市預(yù)期的松動能否醉終轉(zhuǎn)化為促進(jìn)樓市回歸居住屬性的動力，還需要進(jìn)一步觀察。但不管怎樣，堅持“房住不炒”，是實現(xiàn)房地產(chǎn)市場長效機制的唯一途徑。

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