買房威信:180
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赴港上市房企或再添新軍。近日,浙系房企德信地產(chǎn)順應(yīng)今年以來的港股上市熱潮,調(diào)整股權(quán)架構(gòu)以德信中國控股有限公司(以下簡稱“德信中國”)之名遞交上市申請書。在此之后,這家偏居杭州、重點布局長三角、中小規(guī)模、此前并不為外界所知的地方性房企迎來了它的“高光時刻”。然而,隨德信中國發(fā)展履歷以及上市進(jìn)展一起被推至臺前的,還有企業(yè)有待均衡的城市布局以及高企的負(fù)債率。北京商報記者就德信中國上市進(jìn)度事宜、千億規(guī)模計劃、戰(zhàn)略布局以及降低負(fù)債等方面的問題,向德信地產(chǎn)提出進(jìn)一步采訪需求,該公司回應(yīng)稱,企業(yè)已進(jìn)入上市前“緘默期”,一切與上市有關(guān)的信息都以公告發(fā)布為準(zhǔn)。
名稱規(guī)避地產(chǎn)屬性
9月18日,德信中國向港交所遞交上市申請,邁出赴港上市第一步。
據(jù)了解,此次提交上市申請的德信中國,為德信控股集團旗下德信地產(chǎn)的控股公司,2018年1月16日成立于開曼群島,是德信地產(chǎn)為開發(fā)業(yè)務(wù)上市調(diào)整股權(quán)架構(gòu)后的新平臺。德信地產(chǎn)作為浙江省一家綜合型房地產(chǎn)開發(fā)商,此前主要專注于住宅物業(yè)開發(fā)及商業(yè)和綜合用途物業(yè)的開發(fā)、運營及管理。根據(jù)克而瑞2017全國房企銷售榜單,德信地產(chǎn)2017年銷售額265.1億元,排在69名;銷售面積160萬平方米,排在第79名。
根據(jù)德信中國招股書,于調(diào)整后及公開招股前,德信中國分別由德欣、德源、創(chuàng)智三家公司持股84%、10%、6%,其中德欣由德信控股集團董事長胡一平持股92%,胡一平之子胡詩豪持股8%,德源由胡一平100%持股,創(chuàng)智由獨立第三方陳躍100%持股。
在德信中國之前,截至今年9月底,已有8家中小房企先后在港交所遞交上市申請,其中,正榮地產(chǎn)和弘陽地產(chǎn)于今年成功敲開資本市場的大門。
艾德證券期貨總經(jīng)理陳健豪認(rèn)為, 中小房企當(dāng)前競爭越來越大,部分甚至陷入了資金困境,資金方面仍待加強,而選擇IPO其實是企業(yè)快速做大規(guī)模的一個成長的方式。
紙得玩味的是,本次推動IPO進(jìn)程,德信選擇了“德信中國”這個名稱,而并非直接用德信地產(chǎn),在很多業(yè)內(nèi)人士看來,是為了規(guī)避地產(chǎn)股低估紙的問題。
據(jù)了解,港股IPO審核制度與A股上市由證監(jiān)會主導(dǎo)審核的核準(zhǔn)制有所不同。港股上市采用由聯(lián)交所審核上市申請人資質(zhì),上市前向監(jiān)管部門提交相關(guān)信息的注冊制,上市核準(zhǔn)以市場主導(dǎo),且上市時間相對確定,一般情況下,醉快可在6-9個月內(nèi)完成上市。
“香港上市公司再融資方式便利,效率高。只要股票有市場需求,可以極快完成市場配售,時間短且效率高?!睒I(yè)內(nèi)人士分析稱。
業(yè)績下滑中的被迫轉(zhuǎn)型
不管被稱作浙系亦或是杭派,德信地產(chǎn)身上始終帶有地方性房企的印記,其銷售及布局皆側(cè)重浙江及周邊城市。
德信地產(chǎn)2017年銷售額為265.1億元,其中,重點戰(zhàn)略布局的浙江省內(nèi)及周邊城市攬下210億元,占總銷售額的七成以上。截至2018年上半年,德信地產(chǎn)土儲共計636.2萬平方米,其中545.4萬平方米位于浙江省,占土地儲備總量的85.7%,浙江成為德信地產(chǎn)當(dāng)之無愧的土儲重倉以及銷售的主戰(zhàn)場。
有專家分析認(rèn)為, 德信地產(chǎn)深耕三四線城市雖能規(guī)避市場周期風(fēng)險,但在三四線去庫存紅利接近尾聲的背景下,不均衡的布局使其存在因樓市調(diào)控進(jìn)入三四線導(dǎo)致業(yè)績波動的風(fēng)險。
德信中國招股書也顯示,該公司業(yè)務(wù)及前景在很大程度上依賴于長江三角洲地區(qū)各主要城市的表現(xiàn),并稱,“長三角城市群的監(jiān)管政策、城鎮(zhèn)化及國務(wù)院對其發(fā)展的支持,已導(dǎo)致該區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商之間產(chǎn)生激烈競爭”。
區(qū)域競爭激烈程度如何,從德信地產(chǎn)杭州銷售排名的下滑中便可見一斑。資料顯示,德信地產(chǎn)2015年以37.26億元的銷售金額,排名杭州銷售排行榜第九位;2016年,德信地產(chǎn)實現(xiàn)在杭銷售額97.58億元,排位第四,不過此后便跌出了前十榜單。根據(jù)資料,把德信地產(chǎn)擠出前十的,正是近兩年靠收購、買地在杭州大肆擴張的融創(chuàng)、陽光城、融信等外來房企。
另有數(shù)據(jù)顯示,德信地產(chǎn)銷售收入確已初顯下滑態(tài)勢。據(jù)招股書,該公司2015-2017年銷售收入分別為56.9億元、69.8億元、65.5億元,有所起伏;2018年上半年,該公司銷售收入24.7億元,較2017年同期的27.6億元降低10.6%。對于公司銷售物業(yè)所得收入的減少,德信中國方面表示,主要是由于公司的交付總建筑面積減少,部分被公司的每平方米的平均銷售的輕微增長抵消。
德信控股集團常務(wù)副總裁、德信地產(chǎn)總裁費中敏曾在接受媒體采訪時表示,“2015-2017年德信(地產(chǎn))是‘高速疾行’期,而2018-2020年德信(地產(chǎn))將力求保持‘中高速行駛’速度的增長,并在未來不久的時間內(nèi)實現(xiàn)跨越千億的目標(biāo)”。招股說明書也明確,該公司已制定全國擴張政策,未來計劃在武漢、鄭州、長沙等增長潛力巨大的全國各中心城市布局。
高負(fù)債之困
紙得注意的是,德信地產(chǎn)的規(guī)模隨負(fù)債率一路走高,高企的負(fù)債率以及潛在財務(wù)安全開始為外界所關(guān)注。
招股書顯示,2015-2017年德信中國總流動負(fù)債分別為137.2億元、159.4億元、271.9億元,截至2018年上半年,總流動負(fù)債已增至338.1億元。從資產(chǎn)負(fù)債率來看,德信中國2015年資產(chǎn)負(fù)債率為278.7%,2016年達(dá)435.2%,2017年降為275.7%。進(jìn)入2018年,德信中國上半年凈資產(chǎn)負(fù)債率為192.6%,遠(yuǎn)高于Wind數(shù)據(jù)顯示的79.46%的房地產(chǎn)行業(yè)整體負(fù)債率水平。
北京商報記者翻閱德信中國招股書發(fā)現(xiàn),該公司對于高負(fù)債的風(fēng)險早有預(yù)期,并對此進(jìn)行了風(fēng)險提示:“來自銀行、信托及其他融資安排的借款產(chǎn)生,并預(yù)期將繼續(xù)產(chǎn)生高額利息開支。因此,利率變動或?qū)⒂绊懭谫Y成本,進(jìn)而或影響我們的盈利能力及經(jīng)營業(yè)績?!?/p>
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,當(dāng)前國內(nèi)宏觀調(diào)控政策收緊,房企普遍面臨資金困境。德信中國如想擴大融資渠道、謀求規(guī)?;l(fā)展,赴港上市不失為一條可行之路?!安贿^從財務(wù)穩(wěn)健角度來講,該企業(yè)后續(xù)需考慮降低負(fù)債,積極促進(jìn)資金回籠。”
因企業(yè)上市前存在“緘默期”之故,德信地產(chǎn)未就北京商報記者提出的“未來是繼續(xù)舉債擴張還是著力降低負(fù)債”等問題予以回應(yīng)。不過德信中國招股書中對于未來的發(fā)展戰(zhàn)略有所提及,一是要繼續(xù)鞏固在長三角地區(qū)的領(lǐng)先地位,并將拓展至全國主要城市;二是持續(xù)增加具有成本競爭力的優(yōu)質(zhì)土地儲備,抓住城市輪動及客戶需求結(jié)構(gòu)化差異機會。并表示,相信大量位置優(yōu)越的土地儲備足夠公司在可預(yù)見未來開發(fā)項目之用,并有助于公司業(yè)務(wù)的持續(xù)增長。
就港股企業(yè)低估紙問題,嚴(yán)躍進(jìn)表示,以德信中國為代表的、對于規(guī)模有著渴求的中小房企,獲取上市機會以獲取更多的融資,遠(yuǎn)比關(guān)注在何資本市場上市更為重要?!吧鲜谐蓴U大融資渠道,從品牌知名度角度來講,上市企業(yè)比非上市企業(yè)有更大的優(yōu)勢?!?/p>
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