團(tuán)購(gòu)熱線:1⒏0
898⒉847
0
業(yè)內(nèi)人士指出,短期內(nèi)取消預(yù)售制度可能性不大。同時(shí),短期內(nèi)如果取消預(yù)售制度,會(huì)帶來(lái)供應(yīng)量短期銳減的擔(dān)憂,不利于平穩(wěn)市場(chǎng),房地產(chǎn)要進(jìn)入現(xiàn)房銷(xiāo)售必須要在房?jī)r(jià)平穩(wěn)周期內(nèi),而且房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)基本進(jìn)入存量環(huán)節(jié)時(shí)代,房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率降低的情況下。
繼中秋假期港交所內(nèi)房股全線下跌之后,A股房地產(chǎn)板塊昨日開(kāi)盤(pán)走低,整個(gè)房地產(chǎn)板塊下跌2%,其中新城控股下跌6.25%,招商蛇口下跌5.89%,萬(wàn)科A下跌4.50%。分析人士指出,這一切緣于“取消預(yù)售制”傳言的影響。雖然相關(guān)部門(mén)對(duì)文件中的部分內(nèi)容進(jìn)行了否定,但許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,現(xiàn)售雖然短期內(nèi)很難實(shí)施,但長(zhǎng)期來(lái)看是一個(gè)趨勢(shì),而這將對(duì)目前開(kāi)發(fā)商的生態(tài)造成巨大的影響。
緣起
取消預(yù)售制文件“真實(shí)存在但非定稿”
9月21日晚間,一則“廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)向各副會(huì)長(zhǎng)單位下發(fā)《關(guān)于請(qǐng)?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見(jiàn)的緊急通知》”的消息備受各界關(guān)注。該《通知》稱,廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已擬訂了“關(guān)于商品房預(yù)售許可事項(xiàng)調(diào)整”的有關(guān)材料,并將于9月25曰上報(bào)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部。
《通知》稱,商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷(xiāo)售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競(jìng)爭(zhēng)等風(fēng)險(xiǎn),建議降低預(yù)售制帶來(lái)的高杠桿效應(yīng)。為了解決預(yù)售所帶來(lái)的管理風(fēng)險(xiǎn)、消費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn),建議在當(dāng)前建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的“窗口期”,對(duì)預(yù)售制進(jìn)行改革,降低預(yù)售制帶來(lái)的高杠桿效應(yīng),逐步取消商品房預(yù)售制度,全面實(shí)施現(xiàn)售。
《通知》還提出,考慮到當(dāng)前的信貸政策持續(xù)收緊,開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力普遍加大,如直接取消預(yù)售,房地產(chǎn)開(kāi)關(guān)企業(yè)融資的周期必然大幅變長(zhǎng),產(chǎn)生相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。因此,建議在一些城市逐步試點(diǎn)取消預(yù)售制度,對(duì)于新出讓土地,逐步實(shí)行現(xiàn)售,并擬定取消預(yù)售,全面實(shí)施現(xiàn)售的時(shí)間表,分階段推進(jìn)。第一階段若干年內(nèi)保留預(yù)算許可,把預(yù)售條件的工程形象進(jìn)度提高至主體結(jié)構(gòu)工程封頂;第二階段全面實(shí)施現(xiàn)售,并將時(shí)間表向社會(huì)公布,讓房地產(chǎn)行業(yè)和社會(huì)公眾都做好充分的準(zhǔn)備。
當(dāng)晚,北京青年報(bào)記者從廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)相關(guān)人士處獲悉,該文件內(nèi)容屬實(shí),不過(guò)目前還處在內(nèi)部討論階段,并不是醉終定稿。
回應(yīng)
住建部否認(rèn)就全面實(shí)施現(xiàn)售征詢意見(jiàn)
該《通知》稱,日前,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳下發(fā)《關(guān)于對(duì)現(xiàn)有行政許可事項(xiàng)進(jìn)行清理論證并對(duì)已取消下放落實(shí)情況進(jìn)行全面評(píng)估的函》,根據(jù)疑似住建部發(fā)的函文要求,按照國(guó)務(wù)院辦公廳有關(guān)要求,對(duì)現(xiàn)有行政許可事項(xiàng)進(jìn)行清理和論證,并對(duì)已取消下放落實(shí)情況進(jìn)行一次全面評(píng)估。其中第三點(diǎn)標(biāo)明,對(duì)商品房預(yù)售許可進(jìn)行深入研究,建議保留或提高許可條件的,要列明法律法規(guī)依據(jù)外的理?yè)?jù),充分論證繼續(xù)保留或提高許可條件的合理性、必要性;建議取消的,要同步研究提出事中事后監(jiān)管措施。
不過(guò),住建部隨后在接受媒體采訪時(shí)表示,向廣東、湖北、四川等各地下發(fā)逐步取消商品房預(yù)售,全面實(shí)施現(xiàn)售征詢意見(jiàn)情況并不屬實(shí)。具體的情況仍在調(diào)查處理中。
雖然住建部否認(rèn)了全面實(shí)施現(xiàn)售征詢意見(jiàn)情況,但多名業(yè)內(nèi)人士表示,商品房現(xiàn)售是一個(gè)趨勢(shì)。
??觀點(diǎn)
當(dāng)下樓市質(zhì)量問(wèn)題多與預(yù)售制度有關(guān)
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)預(yù)售制度非常敏感,特別是強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)和高負(fù)債的企業(yè)。從對(duì)股市的影響看,房地產(chǎn)股全線下調(diào)體現(xiàn)了資本市場(chǎng)對(duì)政策調(diào)控繼續(xù)收緊的擔(dān)憂。雖然短期內(nèi)全面實(shí)施取消預(yù)售制度的可能性不大,但在部分城市試點(diǎn)的可能性則明顯增加。
張大偉稱,從過(guò)去歷史看,預(yù)售制度的確問(wèn)題非常多,當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)各種質(zhì)量問(wèn)題、交付問(wèn)題,基本都與預(yù)售制度有關(guān)系。預(yù)售制度對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)保障度低,不確定因素太多。商品房預(yù)售制度是房地產(chǎn)行業(yè)能夠快速發(fā)展醉重要的基礎(chǔ)條件之一,但同時(shí)也帶來(lái)了大量的矛盾和糾紛,這些矛盾和糾紛讓購(gòu)買(mǎi)者付出了不小的代價(jià)?,F(xiàn)房銷(xiāo)售制度可以倒逼開(kāi)發(fā)商更關(guān)注質(zhì)量。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,房屋現(xiàn)房銷(xiāo)售模式即“一手交錢(qián)、一手交貨”的模式,在此類模式下,房屋質(zhì)量問(wèn)題會(huì)減少,開(kāi)發(fā)商也不會(huì)有各類扯皮的現(xiàn)象。甚至包括此前類似公攤面積的爭(zhēng)論問(wèn)題,也會(huì)消失。在現(xiàn)房銷(xiāo)售模式下,或也會(huì)減少各類行政審批?,F(xiàn)在的很多政策都是圍繞預(yù)售制度制定的,實(shí)際上若是現(xiàn)房交付,房子質(zhì)量和具體情況購(gòu)房者可以看到,就不會(huì)有各種違約貓膩。從法律層面看,未來(lái)就沒(méi)有預(yù)售一說(shuō),而是直接現(xiàn)房認(rèn)購(gòu)和直接交易。
分析
取消預(yù)售制將給房產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)洗牌
張大偉認(rèn)為,短期內(nèi)取消預(yù)售制度可能性不大,因?yàn)楫?dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)依然中小企業(yè)集中,龍頭房企占比份額不高,取消預(yù)售有利于資金寬裕的國(guó)企、大企業(yè),而對(duì)小房企來(lái)說(shuō)是滅頂之災(zāi)。
同時(shí),短期內(nèi)如果取消預(yù)售制度,會(huì)帶來(lái)供應(yīng)量短期銳減的擔(dān)憂,不利于平穩(wěn)市場(chǎng),房地產(chǎn)要進(jìn)入現(xiàn)房銷(xiāo)售必須要在房?jī)r(jià)平穩(wěn)周期內(nèi),而且房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)基本進(jìn)入存量環(huán)節(jié)時(shí)代,房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率降低的情況下。
嚴(yán)躍進(jìn)表示,在預(yù)售制的情況下,類似30層的房子,開(kāi)發(fā)商建造到5層以后,基本上就可以辦理預(yù)售證,這樣資金弱的房企,可以通過(guò)此類方式來(lái)回籠資金和進(jìn)行后續(xù)樓盤(pán)的追加touzi。但現(xiàn)在可能需要30層全部建造完畢,中小房企的資金鏈問(wèn)題會(huì)變得嚴(yán)峻,取消預(yù)售制將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)洗牌。
團(tuán)購(gòu)熱線:1
80898
2
關(guān)注公眾號(hào)獲取實(shí)時(shí)房?jī)r(jià)信息
海南房產(chǎn)咨詢師