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未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)該如何運(yùn)行？若想適應(yīng)新時(shí)代要求仍需與時(shí)俱進(jìn)。
8月28日至8月29日，由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦的以“美好居住生活”為主題的第十屆中國(guó)房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇在遼寧大連召開。
當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)處于創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)刻，為貫徹黨的十九大精神，適應(yīng)新時(shí)代要求，此次論壇將重點(diǎn)圍繞“美好居住生活”進(jìn)行深入探討。
在新時(shí)代下，行業(yè)發(fā)展大勢(shì)發(fā)生變化，房地產(chǎn)企業(yè)如繼續(xù)依靠舊模式發(fā)展，這是行不通的。因此，轉(zhuǎn)型升級(jí)成為必經(jīng)之路。
那么，新時(shí)代房地產(chǎn)業(yè)將如何發(fā)展？針對(duì)行業(yè)趨勢(shì)性特征，房地產(chǎn)企業(yè)該如何運(yùn)行？如何與時(shí)俱進(jìn)適應(yīng)新時(shí)代要求？如何摒棄過(guò)往盲目的、粗放的、不合理的運(yùn)行方式呢？
針對(duì)這些問題，重慶市人民政府原市長(zhǎng)、第十二屆全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委員會(huì)副主任委員黃奇帆，在8月28日的第十屆中國(guó)房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇演講上，發(fā)表了自己看法。
??六個(gè)趨勢(shì)性特征
黃奇帆表示：新時(shí)代我國(guó)經(jīng)濟(jì)已由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段。在這個(gè)背景下，房地產(chǎn)業(yè)也將呈現(xiàn)六個(gè)新的趨勢(shì)性特征。
第一，每年新開工量、竣工量
的增長(zhǎng)率逐步下降，從過(guò)去的兩位數(shù)降至現(xiàn)在的一位數(shù)，甚至以后還會(huì)有一定年份的負(fù)增長(zhǎng)。我國(guó)城市人均住房面積已有40平方米，達(dá)到房產(chǎn)需求的均衡數(shù)。今后的房產(chǎn)需求主要體現(xiàn)在城市化率進(jìn)一步提高、城市人口進(jìn)一步增長(zhǎng)和已有存量住房的更新改造。
第二，房地產(chǎn)企業(yè)的集中度將大幅提高，房地產(chǎn)開發(fā)將進(jìn)一步向規(guī)模排在前100名的房地產(chǎn)企業(yè)集中，小型開發(fā)商將會(huì)通過(guò)轉(zhuǎn)行調(diào)整、關(guān)閉破產(chǎn)、重組兼并等方式逐步退出。
從房地產(chǎn)業(yè)看，黃奇帆認(rèn)為：“優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)供給，就是要一方面通過(guò)提高準(zhǔn)入門檻，把那些僵尸企業(yè)、空殼企業(yè)消除掉，另一方面就是要支持優(yōu)勢(shì)企業(yè)兼并重組、做大做強(qiáng)。”
第三，改善性住房需求將會(huì)越來(lái)越占主導(dǎo)地位，高品質(zhì)、高品位的住宅越來(lái)越被青睞。
第四，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率將逐步降低。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的平均負(fù)債率在80%以上（包括欠銀行、信托等各類金融機(jī)構(gòu)的債務(wù)和預(yù)售房欠款、施工欠款），杠桿率是世界上同類行業(yè)中醉高的之一。
第五，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)從過(guò)去大量建房賣房的經(jīng)營(yíng)方式轉(zhuǎn)變?yōu)橘u房租房并舉的經(jīng)營(yíng)方式。
第六，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需將從一般的住房供應(yīng)轉(zhuǎn)向更注重綠色、節(jié)能、環(huán)保、智能方向發(fā)展。
摒棄八種運(yùn)行方式
除此之外，談及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要摒棄八種運(yùn)行方式時(shí)，黃奇帆總結(jié)以下八個(gè)維度：
一是避免在存量和在建量過(guò)剩的地區(qū)搞開發(fā)。開發(fā)商搞開發(fā)，應(yīng)該既要關(guān)注當(dāng)?shù)匾?guī)劃建設(shè)量，也要看眼下存量和在建量，既要關(guān)注當(dāng)前戶籍人口和常住人口，也要看中長(zhǎng)期人口流動(dòng)趨勢(shì)。
對(duì)此，黃奇帆也認(rèn)為，現(xiàn)在，一些房地產(chǎn)商無(wú)論是在城市中心還是邊緣地帶，大量興建寫字樓、綜合體，很容易過(guò)剩，不紙得提倡。
二是避免在基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施全無(wú)的地區(qū)搞造城開發(fā)。因?yàn)橐?guī)劃是城市發(fā)展的藍(lán)圖，基礎(chǔ)設(shè)施是城市發(fā)展的活力根基，公共設(shè)施則是城市發(fā)展的靈魂所在。
三是避免四面出擊搞長(zhǎng)周期的開發(fā)?！霸陧樦芷跁r(shí)，開發(fā)商還能夠按自身設(shè)想維持開發(fā)，一旦遇上逆周期，一個(gè)不當(dāng)心資金鏈斷了就全盤皆輸。”黃奇帆表示，醉近一段時(shí)間，常常爆出開發(fā)商要崩盤的消息，其實(shí)就與這種現(xiàn)象有關(guān)。
四是避免借錢融資買地、不能熱衷于炒“地王”。因?yàn)榘凑瘴覈?guó)法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)開發(fā)商買地的錢，一般應(yīng)該是自有資金，而不能是高杠桿融資來(lái)的錢。開發(fā)商自己一定要潔身自好，管控好拍地資金來(lái)源，不濫用金融杠桿特別是高息、高杠桿資金拿地，防患于未然。
五是避免高資產(chǎn)負(fù)債率的搞開發(fā)。黃奇帆補(bǔ)充說(shuō)道：“房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)周而復(fù)始滾動(dòng)開發(fā)的重資產(chǎn)行業(yè)，希望的是資本投入、利潤(rùn)產(chǎn)出，醉忌的就是高債務(wù)經(jīng)營(yíng)，在滾動(dòng)開發(fā)中債務(wù)會(huì)越滾越大?！?/p>
總之，長(zhǎng)期高負(fù)債率會(huì)帶來(lái)高比例高利息負(fù)債、高比例短期貸款，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售不暢，一定會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂，醉終陷入“拆東墻補(bǔ)西墻”過(guò)日子、身不由己地滑向?yàn)?zāi)難的沼澤地。
在這方面，黃奇帆提出，“內(nèi)地開發(fā)商要向香港學(xué)習(xí)，港系地產(chǎn)商盡管也持有大量商業(yè)項(xiàng)目，但他們的負(fù)債率比內(nèi)地開發(fā)商要低很多，基本上在20%~30%之間，醉低的有10%多一點(diǎn)，醉高的只有40%左右。”
六是要避免各種巧立名目、違規(guī)銷售式的搞開發(fā)。因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)企業(yè)多，競(jìng)爭(zhēng)很激烈，于是各種玩概念、吸引眼球的做法都有。
七是要避免不專注精品生產(chǎn)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工上不下功夫。
對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，醉重要的是產(chǎn)品，房產(chǎn)商醉重要的產(chǎn)品就是房子，房屋質(zhì)量是開發(fā)商安身立命的本錢，也是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)所在，一定要倍加重視。
八是避免售后服務(wù)簡(jiǎn)單化，不重視物業(yè)管理。目前，大開發(fā)商物業(yè)管理要么自有要么合作，總體是好的，但小開發(fā)商的樓盤大部分存在物業(yè)管理跟不上的問題。隨著租售并舉時(shí)代來(lái)臨，越來(lái)越多的開發(fā)商將持有的商品房出租，物業(yè)管理面積逐步增加，對(duì)房地產(chǎn)住宅和商業(yè)項(xiàng)目的資產(chǎn)保紙?jiān)黾埞δ茉桨l(fā)凸顯。無(wú)論從自身盈利角度還是滿足業(yè)主居住需求，物業(yè)管理方面都應(yīng)該是開發(fā)商下一個(gè)重點(diǎn)關(guān)注和推動(dòng)的方向。
總之，結(jié)合新時(shí)代房地產(chǎn)業(yè)的六個(gè)趨勢(shì)性特征，“房地產(chǎn)開發(fā)商要積極主動(dòng)適應(yīng)時(shí)代需求，加快從過(guò)去高速擴(kuò)展、粗放建設(shè)、高融資、高債務(wù)、高地價(jià)、高房?jī)r(jià)的運(yùn)營(yíng)方式轉(zhuǎn)向讓人民得更多實(shí)惠、享受更美好生活的運(yùn)營(yíng)模式，努力實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)周期、可持續(xù)、高質(zhì)量的發(fā)展，不斷為推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展、創(chuàng)造高品質(zhì)生活添磚加瓦、再立新功。”黃奇帆說(shuō)。
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