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2017年，全國(guó)共有110個(gè)城市累計(jì)發(fā)布250多次調(diào)控政策，調(diào)控手段包括XG、限貸、限售、開發(fā)貸定向加息等。在東莞，今年以來住建等部門重申對(duì)樓市的調(diào)控不會(huì)放松。
與之前不同的是，今年調(diào)控促進(jìn)房?jī)r(jià)回歸理性的同時(shí)，還加大對(duì)租賃市場(chǎng)的扶持力度，在市場(chǎng)供給、土地出讓條件上為住宅租賃市場(chǎng)開了“綠燈”。隨著租賃市場(chǎng)政策紅利逐漸落地，各路房企資本密集布局，租賃市場(chǎng)正在受到前所未有的關(guān)注度。
然而，近期一線城市租金的上漲以及由于金融杠桿使用不當(dāng)所導(dǎo)致的長(zhǎng)租公寓“爆倉(cāng)”，讓大家重新審視住房租賃市場(chǎng)。如今看來，要穩(wěn)定的不僅是房屋銷售，還有房屋租賃。
東莞作為制造業(yè)城市，住宅租賃市場(chǎng)多年前已經(jīng)起步。那時(shí)，很多東莞本地居民開始將工業(yè)區(qū)附近的自建房出租給外來務(wù)工人員。在市區(qū)，隨著醉近十多年來商業(yè)的興起和發(fā)達(dá)，租賃需求變得更加多元化。
但無論分散式公寓還是集中式公寓，又或者是廣泛分布于工業(yè)區(qū)的居民自建房，多徘徊于存量房市場(chǎng)，由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或創(chuàng)業(yè)類公司運(yùn)營(yíng)。2017年，住宅租賃市場(chǎng)格局有了重大變化。在“房住不炒”的基調(diào)下，國(guó)家對(duì)住房租賃的扶持力度加大，不少全國(guó)性知名房企開始以自持運(yùn)營(yíng)的模式布局長(zhǎng)租公寓，且在新建住宅市場(chǎng)大規(guī)模touzi。
房地產(chǎn)行業(yè)將去年稱為“長(zhǎng)租公寓元年”，長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)像蓄水池一樣吸納各路資本流入。近日，某中介旗下長(zhǎng)租公寓品牌獲得A輪融資40億元，估紙高達(dá)200億元，吸納華平touzi、紅杉資本和騰訊3家機(jī)構(gòu)領(lǐng)投，融創(chuàng)中國(guó)等跟投。
在東莞，去年萬科、碧桂園、中天集團(tuán)、東實(shí)集團(tuán)等企業(yè)已經(jīng)布局長(zhǎng)租公寓，還有更多年輕的房企品牌競(jìng)逐這一新興市場(chǎng)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，去年以來，在東莞開業(yè)的長(zhǎng)租公寓已有6家，年輕人成為東莞長(zhǎng)租公寓的主要受眾。
此前東莞已出臺(tái)相關(guān)政策文件，表示將支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用具備使用條件的自持住房開展住房租賃業(yè)務(wù)。相關(guān)文件稱，將建立健全專業(yè)化住房租賃企業(yè)備案制度，力爭(zhēng)在2018年底前建立全市專業(yè)化住房租賃企業(yè)名錄，支持進(jìn)入名錄的住房租賃供應(yīng)主體享受房源籌集、運(yùn)營(yíng)管理等方面的扶持政策，指導(dǎo)住房租賃供應(yīng)主體成立東莞市專業(yè)化住房租賃企業(yè)管理協(xié)會(huì)。力爭(zhēng)到2020年發(fā)展不少于10家的專業(yè)化住房租賃企業(yè)，籌集不少于8萬套的租賃住房。
之前東莞建行與天宇網(wǎng)絡(luò)達(dá)成戰(zhàn)略合作共識(shí)，未來三年為天宇網(wǎng)絡(luò)提供意向性承諾額度為20億元的專項(xiàng)融資服務(wù)，打造“互聯(lián)網(wǎng)+住房租賃+金融”模式，共推東莞住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。
過去的幾年，東莞住房租賃市場(chǎng)發(fā)展較為平靜，一方面是由于住房自有率較高，另一方面是之前房?jī)r(jià)持續(xù)處于較低區(qū)間。隨著醉近兩年房?jī)r(jià)的上漲以及年輕人對(duì)于個(gè)性化居住的需求，以長(zhǎng)租公寓為代表的新興住房租賃業(yè)務(wù)迎來發(fā)展窗口期。
可以預(yù)見，在資本介入之后，東莞的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)將迎來高速發(fā)展期。未來，在城區(qū)和高新科技園區(qū)將會(huì)有更多針對(duì)年輕人的長(zhǎng)租公寓，甚至是其他細(xì)分市場(chǎng)的公寓出現(xiàn)。
不得不注意的是，近年不少行業(yè)在資本驅(qū)動(dòng)下出現(xiàn)野蠻式增長(zhǎng)，在金融領(lǐng)域是P2P網(wǎng)貸；在共享經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，共享汽車的補(bǔ)貼大戰(zhàn)和各家共享單車的“肉搏”依然歷歷在目。這些由資本驅(qū)動(dòng)的野蠻增長(zhǎng)雖然讓行業(yè)快速?gòu)臒o到有，但其副作用和后遺癥也迅速顯現(xiàn)。以共享單車為例，資本各方競(jìng)逐的后果是行業(yè)瞬間膨脹，社會(huì)資源被大幅占用，而在資本退出后落下“一地雞毛”。
如今，市場(chǎng)上部分長(zhǎng)租公寓中介服務(wù)商聯(lián)合互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)、金融機(jī)構(gòu)等貸款機(jī)構(gòu)開展“租金貸”業(yè)務(wù)，租客向第三方金融機(jī)構(gòu)或P2P網(wǎng)絡(luò)借貸平臺(tái)申請(qǐng)信用貸款，機(jī)構(gòu)一次性將等同于一年租金的資金放款給到服務(wù)商，服務(wù)商并未將全部資金給到房東，形成資金占用。表面上租客按月付租金，實(shí)際上是每月向貸款機(jī)構(gòu)還貸。
資本介入對(duì)于長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商來說，既幫助其增長(zhǎng)，又一定程度上誘惑運(yùn)營(yíng)商的過度增長(zhǎng)。當(dāng)資金鏈斷裂的時(shí)候，就會(huì)一地雞毛。因此，東莞市有關(guān)部門在扶持住房租賃發(fā)展時(shí)除提供政策支持外，相應(yīng)的引導(dǎo)非常重要，要通過對(duì)行業(yè)進(jìn)行調(diào)研，制訂系列引導(dǎo)政策，促進(jìn)行業(yè)資源高效配置，避免出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)。
同時(shí)，金融監(jiān)管部門應(yīng)關(guān)注網(wǎng)貸行業(yè)與長(zhǎng)租公寓之間的業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)。8月27日，深圳互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)下發(fā)《關(guān)于防范“長(zhǎng)租公寓”業(yè)態(tài)涉互聯(lián)網(wǎng)金融的風(fēng)險(xiǎn)提示》，要求各平臺(tái)加強(qiáng)授信資質(zhì)審核和風(fēng)險(xiǎn)管理，嚴(yán)禁與違法違規(guī)從事長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的中介服務(wù)商開展類似“租金貸”業(yè)務(wù)合作。
在行業(yè)度過野蠻生長(zhǎng)期后，只有加強(qiáng)監(jiān)管才能促使住房租賃行業(yè)在快速成長(zhǎng)的同時(shí)保持規(guī)范發(fā)展，讓各方權(quán)益得到保障。（樓市評(píng)論：龔名揚(yáng)）
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