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海南購房合同解除按揭房如何退，土福灣房產(chǎn)買賣程序

大家依照個(gè)人存款狀況有時(shí)候會(huì)挑選買賣海南房產(chǎn)來進(jìn)行資金的整合，海南房產(chǎn)買賣程序通常有下列幾個(gè)步驟：首先陵水土福灣買房者要進(jìn)行住宅類的海南購房資質(zhì)驗(yàn)證；其次要買賣雙方進(jìn)行簽署協(xié)議有關(guān)事項(xiàng)；然后地稅部門會(huì)進(jìn)行核定契稅；醉后就是陵水土福灣買房者在房屋發(fā)證大廳辦理房屋所有權(quán)證。由中介公司辦理的海南房產(chǎn)買賣會(huì)相對來說省心有些，但需要陵水土福灣買房者繳納一定的手續(xù)費(fèi)，大家要依照實(shí)際情況進(jìn)行挑選。

　一、《合同法》第94條規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
       1）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；
       2）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的；
       3）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；
       4）當(dāng)事人遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同的；
       5）法律規(guī)定的其他情形。（主要是合同法第54的規(guī)定）
       只要發(fā)展商出現(xiàn)上述情形，如交房嚴(yán)重逾期或質(zhì)量低劣等，符合法律或海南購房合同中規(guī)定的解約條件，消費(fèi)者就可以依法解除海南購房合同。

　二、陵水土福灣買房人與銀行的借貸是獨(dú)立的兩個(gè)法律關(guān)系
陵水土福灣買房與銀行之間的借貸關(guān)系是獨(dú)立于房屋買賣關(guān)系之外的，所以，解除海南購房合同并不同時(shí)解除貸款合同。也就是說，消費(fèi)者雖然不陵水土福灣買房了，但因?yàn)槠渑c銀行間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系仍然存在，這筆借款是一定要還的。

三、發(fā)展商應(yīng)將海南購房款返還消費(fèi)者
首先，由于海南購房合同被解除，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)將所有海南購房款項(xiàng)返還消費(fèi)者。然后，消費(fèi)者應(yīng)依據(jù)《貸款通則》第32條第5款“借款提前歸還貸款，應(yīng)當(dāng)與貸款人協(xié)商“的規(guī)定，與銀行協(xié)商將剩余貸款本息（部分本金、利息此前已按月歸還）提前還給銀行。

四、償還全部貸款后，借款合同終止
由于消費(fèi)者所海南購房屋已經(jīng)向銀行抵押，如果消費(fèi)者拿到這筆錢后不還銀行，銀行只能行使抵押權(quán)，拍賣或變賣相關(guān)房屋。但此時(shí)房屋已不歸消費(fèi)者所有，處置該房屋就損害了發(fā)展商的利益。所以，只能由發(fā)展商將應(yīng)退海南購房款中屬于消費(fèi)者首付款的部分直接退還給消費(fèi)者。屬于消費(fèi)者向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為消費(fèi)者已向銀行提前還款。銀行依據(jù)中國人民銀行《個(gè)人住房貸款管理辦法》第30條規(guī)定：抵押人或出質(zhì)人按合同規(guī)定償還全部貸款后，抵押物或質(zhì)物返還抵押人或出質(zhì)人，借款合同終止。另外，退房者也別忘了終止房屋保險(xiǎn)合同。

以上為大家簡單描述了海南房產(chǎn)買賣的有關(guān)程序及注意事項(xiàng)，買賣海南房產(chǎn)是屬于資金流動(dòng)比較大的項(xiàng)目，大家一定要三思而行，在進(jìn)行有關(guān)程序的時(shí)候必要時(shí)可請專業(yè)海南房產(chǎn)律師幫忙看買賣協(xié)議是不是有效，不要因?yàn)樽约旱牟粚I(yè)和一時(shí)疏漏而導(dǎo)致不必要的麻煩。

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