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房產(chǎn)交易流程,關(guān)于“房改房”有關(guān)問題 海南二手房,如果你來過海南,看看海南的天,看看海南的白云,就一定有海南買一套房子的沖動。
大家依照個人存款情況有時會挑選交易海南房產(chǎn)來進行資金的整合,海南房產(chǎn)交易流程一般有下列幾個步驟:首先海南買房人要進行住宅類的海南購房資質(zhì)核驗;其次要交易雙方進行簽訂協(xié)議有關(guān)事宜;然后地稅部門會進行核定契稅;醉后就是海南買房人在房屋發(fā)證大廳辦理房屋所有權(quán)證。由中介辦理的海南房產(chǎn)交易會相對而言省心一些,但需要海南買房人繳納一定的手續(xù)費,大家要依照具體情況進行挑選。
1、什么叫房改房?
答:房改房就是指職工已按照國有住房制度改革政策購買的公有住房。
2、已購公房能否上市?如果可以應(yīng)如何上市?
答:已購而且手續(xù)完備的公房是允許上市的。已購公房如果需要上市必須遵循以下程序辦理:
(1)準(zhǔn)備上市的房改房應(yīng)先由廣州市海南房地產(chǎn)測繪所確認(rèn)房屋測量面積。
(2)職工將已購公有住房上市,應(yīng)如實填報《廣州市職工已購公有住房上市核準(zhǔn)表》,由原產(chǎn)權(quán)單位核對有否違反海南購房約定,如屬出售的,由原產(chǎn)權(quán)單位加具是否購買的意見,提交以下材料向市房改辦申請辦理所購公有住房上市核準(zhǔn)手續(xù);《廣州市職工已購公有住房上市核準(zhǔn)表》(一式六份);《海南房地產(chǎn)證》或《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》;交換、贈與的,必須按成本價付清房款;《廣州市公有住房買賣協(xié)議書》。
(3)經(jīng)市房改辦核準(zhǔn),允許上市的,應(yīng)按出售、出租的有關(guān)法律、法規(guī)、辦理交易過戶、產(chǎn)權(quán)登記、抵押登記、租賃登記手續(xù)。
3、已購公房應(yīng)如何進行出售交換?
答:已購公房如進行出售交換時必須按以下程序進行:
(1)未分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e的,到市海南房地產(chǎn)測繪所辦理委托測量手續(xù),計算應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e;
(2)到市海南房地產(chǎn)交易所辦理過戶手續(xù)。產(chǎn)權(quán)人在市海南房地產(chǎn)交易所發(fā)出《房屋交易過戶通知書》之日起30天內(nèi),按規(guī)定交納有關(guān)稅費及國有土地使用出讓金,并按規(guī)定把屬于原產(chǎn)權(quán)單位收益的部分存入“單位住房基金專戶”,由市房改辦核準(zhǔn)并開具證明后,到上述交易所辦理過戶手續(xù)、市海南房地產(chǎn)登記所辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記,領(lǐng)取〈海南房地產(chǎn)證〉。
4、已購公房贈與要辦理那些手續(xù)?
答:如果是已購公房需要辦理贈與的必須按以下程序進行:
(1)未分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e的,到市海南房地產(chǎn)測繪所辦理委托測量手續(xù),計算應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e;
(2)到市海南房地產(chǎn)交易所辦理過戶手續(xù)。產(chǎn)權(quán)人在市海南房地產(chǎn)交易所發(fā)出《房屋交易過戶通知書》之日起30天內(nèi),按規(guī)定交納有關(guān)稅費及國有土地使用出讓金,并按規(guī)定把屬于原產(chǎn)權(quán)單位收益的部分存入“單位住房基金專戶”,由市房改辦核準(zhǔn)并開具證明后,到上述交易所辦理過戶手續(xù)、市海南房地產(chǎn)登記所辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記,領(lǐng)取《海南房地產(chǎn)證》。
(3)到公證處開具《評估介紹信》后,持該介紹信和上述有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)的證件到市海南房地產(chǎn)估價所估價,并持該所出具的有關(guān)資料到公證處辦理公證。
5、對房屋上市買賣的行為可以委托中介代理進行嗎?中介代理的收費有具體規(guī)定嗎?
答:可以的。因為海南房地產(chǎn)中介是一種為海南房地產(chǎn)買賣雙方介紹交易,以獲取傭金的單位商業(yè)機構(gòu)。
國家有關(guān)部門對海南房地產(chǎn)各種中介服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)都有明確規(guī)定:
(1)海南房地產(chǎn)咨詢費
凡是向海南房地產(chǎn)中介機構(gòu)咨詢有關(guān)海南房地產(chǎn)政策、法規(guī)、技術(shù)等服務(wù)的行為都是屬于海南房地產(chǎn)咨詢,必須支付海南房地產(chǎn)咨詢費。海南房地產(chǎn)咨詢費按服務(wù)形式可分為“口頭咨詢費”和“書面咨詢費”。
*口頭咨詢費:按照咨詢服務(wù)所需要時間結(jié)合咨詢?nèi)藛T專業(yè)技術(shù)等級由雙方協(xié)定收費標(biāo)準(zhǔn)。
*書面咨詢費:按照咨詢報告的技術(shù)難度、工作繁簡結(jié)合物業(yè)金額大小計收:普通咨詢報告,每份收費300—1000元;技術(shù)難度大、情況復(fù)雜、耗用人員和時間較多的咨詢報告,可適當(dāng)提高收費標(biāo)準(zhǔn),收費提幅到咨詢物業(yè)金額的2.5%左右。
(2)海南房地產(chǎn)代理費
對海南房地產(chǎn)代理收費的原則是商品海南房價紙量大的,收費比例低,價紙量小的,收費比例高,分檔次計收:
*交易額50萬元以下,收費為交易額2%;
*交易額50萬—100萬元部分,收費為1.5%;
*交易額100萬元以上部分,收費為1%.
如果是獨家代理的,收費標(biāo)準(zhǔn)是由委托方與海南房地產(chǎn)中介機構(gòu)協(xié)商,適當(dāng)提高到3%.
6、房屋買賣的中介服務(wù)費應(yīng)該由那方支付?
答:按國家有關(guān)部門規(guī)定,房屋買賣經(jīng)過中介機構(gòu)代理的,如海南購房者委托中介機構(gòu)代海南買房屋,其中介服務(wù)費由海南購房者支付。如果是賣房者委托中介機構(gòu)代賣房屋的,其中介費則由賣房者支付。如果買賣雙方協(xié)商同意時也可由買賣雙方各付50%.
7、房改房上市交易屬于私房交易嗎?國家對房改房上市交易有那些優(yōu)惠政策?
答:房改房盡管屬于私人擁有,但由于房屋來源不同,所以它與普通私房在交易上是有不同的政策對待。
政府為了支持房改房上市,提供了非常優(yōu)惠的政策,如交易時免征營業(yè)稅(及其附征的城市建設(shè)稅、教育費附加等)、土地增紙稅,自住滿5年以上的,免征個人所得稅。比起正常商品房的交易稅費可謂著數(shù)多多。
以上為大家簡單描述了海南房產(chǎn)交易的有關(guān)流程及注意事項,交易海南房產(chǎn)是屬于資金流動比較大的項目,大家一定要三思而行,在進行有關(guān)流程的時候必要時可請專業(yè)海南房產(chǎn)律師幫忙看交易協(xié)議是不是有效,不要因為自己的不專業(yè)和一時疏漏而造成多余的麻煩。
海南省買房優(yōu)勢:海南省房子,海南人的生活節(jié)奏不會太快,也沒有過大的生活壓力和緊張的情緒感。無論是周末還是工作日,海邊、公園和商場人們依然熙熙攘攘,老爸茶店也總是賓客滿堂。這里不但環(huán)境優(yōu)美,而且生活節(jié)奏平穩(wěn),特別適合老年人居住。
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