咨詢熱線：18098470
2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，2016年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展主要是抓好“去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板”五大任務(wù)。其中，“去庫(kù)存”是指化解房地產(chǎn)行業(yè)的庫(kù)存問(wèn)題。目前，“去庫(kù)存”已取得階段性成果。但是，在“去庫(kù)存”過(guò)程中也反映出一些問(wèn)題，這些問(wèn)題對(duì)市場(chǎng)的影響有多大？我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存到底有多少？我們應(yīng)該從“去庫(kù)存”中總結(jié)哪些經(jīng)驗(yàn)？近日，《金融時(shí)報(bào)》記者帶著上述問(wèn)題專訪了上海市人民政府參事盛松成。
??《金融時(shí)報(bào)》記者：您認(rèn)為“去庫(kù)存”主要關(guān)注點(diǎn)有哪些？
盛松成：有兩個(gè)重要問(wèn)題與“去庫(kù)存”戰(zhàn)略有關(guān)，一是我國(guó)住房市場(chǎng)庫(kù)存到底有多大；二是我國(guó)住房的存量究竟有多少。
一方面，要關(guān)注庫(kù)存水平的測(cè)算。這主要包括商品住宅待售面積、廣義住宅庫(kù)存面積。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年初我國(guó)商品住宅待售面積為1.05億平方米，到2014年底達(dá)到4.07億平方米，增加了287.6%。2016年2月，商品住宅待售面積達(dá)到4.66億平方米的歷史高位。此后，在“去庫(kù)存”戰(zhàn)略引導(dǎo)下，待售面積明顯下降，2018年7月待售面積下降至2.69億平方米，較醉高點(diǎn)下降了42.27%。自1997年至2015年，廣義住宅庫(kù)存面積為29.00億平方米，截至2018年7月廣義庫(kù)存面積下降到25.83億平方米。如果考慮到1997年以前的情況（數(shù)據(jù)缺失），或者考慮到還未開(kāi)工的已供土地的情況，實(shí)際數(shù)紙會(huì)更高。
需要注意的是，我國(guó)住房庫(kù)存水平的高低沒(méi)有絕對(duì)的衡量標(biāo)準(zhǔn)。從狹義庫(kù)存的角度來(lái)看，按照近5年（2013年至2017年）商品住宅年平均銷售規(guī)模12.31億平方米衡量的話，提出“去庫(kù)存”戰(zhàn)略時(shí)的去化周期為0.37年（4.4個(gè)月）。即使按照2008年至2013年年均8.68億平方米的銷售規(guī)模來(lái)衡量，當(dāng)時(shí)去化周期也僅為0.52年（6.2個(gè)月）。由此可見(jiàn)，庫(kù)存總量問(wèn)題并不嚴(yán)重。從廣義庫(kù)存的角度來(lái)看，分別用上述兩個(gè)階段銷售規(guī)模測(cè)算，當(dāng)時(shí)去化周期分別為2.35年（28.3個(gè)月）和3.34年（40.1個(gè)月）?？紤]到工程周期，庫(kù)存問(wèn)題也并不太嚴(yán)重。
另一方面，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)以及國(guó)內(nèi)有關(guān)空置率的指標(biāo)或觀點(diǎn)來(lái)估算，2017年中國(guó)城鎮(zhèn)住宅的空置面積為38.7億平方米。
經(jīng)測(cè)算，我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存情況整體上并不高，去化周期僅5個(gè)至6個(gè)月，但區(qū)域結(jié)構(gòu)存在較大的差異，部分三四線城市存在庫(kù)存較高的問(wèn)題。進(jìn)一步研究發(fā)現(xiàn)，一些三四線城市在“去庫(kù)存”過(guò)程中反而出現(xiàn)“補(bǔ)庫(kù)存”的現(xiàn)象，尤其是在人口凈流出的三四線城市，長(zhǎng)期庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始凸顯。此外，要關(guān)注我國(guó)的存量住房規(guī)模。
所以，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存整體水平并不高，主要是結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。通過(guò)估算，2015年“去庫(kù)存”戰(zhàn)略提出時(shí)，35個(gè)一二線核心城市待售面積在總庫(kù)存中僅占19.33%，而80.67%的庫(kù)存都集中在三四線城市。在三四線城市中，庫(kù)存也存在分化。2015年12月，在41個(gè)城市中，14個(gè)城市去化周期低于12個(gè)月；19個(gè)城市去化周期在12個(gè)和24個(gè)月之間；41個(gè)城市中僅有8個(gè)（占比19.5%）城市去化周期超過(guò)24個(gè)月。
??《金融時(shí)報(bào)》記者：近幾年的“去庫(kù)存”進(jìn)程對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了哪些影響？
盛松成：從統(tǒng)計(jì)局公布的待售面積來(lái)看，“去庫(kù)存”已取得一定效果。截至2018年7月，住宅庫(kù)存為2.69億平方米，較其醉高點(diǎn)降低了42.27%。然而，“去庫(kù)存”也給市場(chǎng)帶來(lái)以下三個(gè)方面的問(wèn)題。
第一，“一刀切”的全國(guó)性宏觀調(diào)控政策弱化了“一城一策”的差異性調(diào)控。2014年“9·30”新政提出認(rèn)房不認(rèn)貸、首套房貸款醉低首付款比例下調(diào)至30%、貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍等一系列全國(guó)性房貸放松政策。當(dāng)時(shí)，4個(gè)一線城市的庫(kù)存并不高（去化周期均小于12個(gè)月），且處于嚴(yán)格的XG狀態(tài)?！?·30”新政出臺(tái)意味著變相的放松，“去庫(kù)存”的提出加劇了一線城市房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期。2016年4個(gè)一線城市房?jī)r(jià)整體上漲，其中深圳醉為明顯，漲幅達(dá)到60%。
降準(zhǔn)、降息及有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅費(fèi)減免等全國(guó)性利好政策也在一定程度上刺激了一線城市房?jī)r(jià)的上漲?！耙坏肚小笔降娜珖?guó)性調(diào)控政策，在執(zhí)行過(guò)程中難以平衡城市間的差異，致使“一城一策”很難真正落實(shí)。
第二，“去庫(kù)存”反而使熱點(diǎn)城市供應(yīng)不足。隨著“去庫(kù)存”戰(zhàn)略的實(shí)施，核心城市庫(kù)存下降明顯，20個(gè)熱點(diǎn)城市庫(kù)存總量從2015年的2.50億平方米下降到2017年的1.44億平方米，降幅為42.45%，部分城市庫(kù)存下降的幅度更大，比如杭州、西安、武漢等城市降幅超過(guò)60%。庫(kù)存降低導(dǎo)致供給不足，市場(chǎng)供需失衡加劇。為穩(wěn)定房?jī)r(jià)，新政頻出，反而導(dǎo)致市場(chǎng)亂象叢生。
第三，部分三四線城市庫(kù)存由“去”變 “補(bǔ)”，人口凈流出區(qū)域長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)積聚。在“去庫(kù)存”背景下，三四線城市銷售形勢(shì)趨好。統(tǒng)計(jì)局公布的40個(gè)大中城市住宅銷售情況顯示，三線城市住宅銷售面積在2016年進(jìn)入快速增長(zhǎng)時(shí)期，當(dāng)年增幅達(dá)到19.75%。2017年漲幅開(kāi)始明顯超過(guò)一二線城市。因此，開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始積極在三四線甚至級(jí)別更低的城市大量購(gòu)置土地。在同策研究院監(jiān)測(cè)的111個(gè)城市中，71個(gè)三四線城市在2016年1月至2018年7月住宅面積成交了4.68億平方米，而同期新增住宅規(guī)劃建筑面積達(dá)到4.76億平方米，土地供應(yīng)超出住宅銷售量，“去庫(kù)存”變成了“補(bǔ)庫(kù)存”。同期，一線和二線城市的規(guī)劃面積庫(kù)存呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，增速分別為-28.07%和-12.26%，原本庫(kù)存不高的一二線城市更加劇了庫(kù)存緊張的局面。
《金融時(shí)報(bào)》記者：您如何看待三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的局面？
盛松成：三四線城市房地產(chǎn)過(guò)熱的原因主要有三個(gè)方面，一是絕大部分三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)控政策的洼地，政府對(duì)于touzi購(gòu)房持默許態(tài)度；二是一二線城市調(diào)控?cái)D出的touzi需求向三四線城市轉(zhuǎn)移；三是三四線城市近幾年大力推行以貨幣化安置為主的棚戶區(qū)改造，部分居民同時(shí)具備了購(gòu)房的需求和能力。
三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)過(guò)熱將會(huì)積累巨大的風(fēng)險(xiǎn)。從短期風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，主要表現(xiàn)為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)。從長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，缺乏產(chǎn)業(yè)支撐、人口外流的三四線城市風(fēng)險(xiǎn)更高。在我們監(jiān)測(cè)的25個(gè)住宅規(guī)劃面積超過(guò)住宅銷售面積的城市中，有17個(gè)（占比68%）城市出現(xiàn)人口凈流出。這些城市的庫(kù)存在人口外流趨勢(shì)下風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步增加。
“補(bǔ)庫(kù)存”的三四線城市在區(qū)域分布上呈現(xiàn)以下特征：東部經(jīng)濟(jì)圈的三四線城市人口出現(xiàn)凈流入，比如常熟、常州、湖州、太倉(cāng)，這一類城市長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)不高；部分中西部核心城市周邊的三四線城市也呈現(xiàn)人口凈流入的特征，比如岳陽(yáng)、宜昌，這一類城市人口流入雖低于東部經(jīng)濟(jì)圈三四線城市，但風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較??；中西部其他人口凈流出的三四線城市，尤其是流出量比較大的城市，長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)較高，比如遵義、瀘州、南充等。
三四線城市正處于城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，有些地區(qū)工業(yè)化剛起步，低成本成為吸引企業(yè)入駐、推動(dòng)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的主要優(yōu)勢(shì)，但“去庫(kù)存”戰(zhàn)略帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的快速上漲，進(jìn)而推升土地成本、人力成本等，將擠壓企業(yè)的利潤(rùn)空間，成為企業(yè)進(jìn)入這些地區(qū)的阻礙，甚至?xí)仁贡镜仄髽I(yè)外遷。全球制造業(yè)轉(zhuǎn)移也在很大程度上緣于轉(zhuǎn)出地成本高企、喪失比較優(yōu)勢(shì)。因此，三四線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲可能會(huì)對(duì)中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程及全面工業(yè)化造成較大的負(fù)面影響。
《金融時(shí)報(bào)》記者：從以上探討來(lái)看，您認(rèn)為“去庫(kù)存”應(yīng)該如何更好地推進(jìn)呢？
盛松成：第一，明確合理的庫(kù)存水平是討論“去庫(kù)存”的前提。對(duì)此，住建部給出了指導(dǎo)意見(jiàn)：“對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36個(gè)至18個(gè)月的，要減少供地；12個(gè)至6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏?！苯^對(duì)量指標(biāo)可以參考三個(gè)數(shù)量，一是老舊住宅的折舊量，按照住宅70年折舊計(jì)算，每年的折舊率為1.4%；二是城鎮(zhèn)化進(jìn)程中新進(jìn)入居民的需求量；三是居民用于提高居住水平的改善需求量。
第二，合理居住需求的認(rèn)定是房地產(chǎn)調(diào)控的基礎(chǔ)。
第三，妥善處理三四線城市“去庫(kù)存”帶來(lái)的后果。
第四，把供給和需求相結(jié)合進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理調(diào)控。供給和需求相結(jié)合進(jìn)行調(diào)控才是解決房地產(chǎn)問(wèn)題的根本途徑。未來(lái)調(diào)控要注重兩點(diǎn)：一個(gè)是供給端調(diào)控；一個(gè)是動(dòng)態(tài)調(diào)控。供給端調(diào)控解決市場(chǎng)需求問(wèn)題，動(dòng)態(tài)調(diào)控則根據(jù)供求關(guān)系因時(shí)而變。
第五，房?jī)r(jià)調(diào)控的思路應(yīng)從局部向整體轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)系統(tǒng)性的整體，各個(gè)環(huán)節(jié)緊密相連，難以分割。局部性的調(diào)控很難達(dá)到預(yù)期的效果，反而可能進(jìn)一步扭曲市場(chǎng)，增加未來(lái)調(diào)控的難度。
第六，要真正落實(shí)“一城一策”。實(shí)現(xiàn)“一城一策”需要做到兩個(gè)結(jié)合。一是短期調(diào)控和長(zhǎng)期目標(biāo)相結(jié)合。短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控思路不能單以房?jī)r(jià)高低或者庫(kù)存大小為準(zhǔn)繩，而是應(yīng)以城市長(zhǎng)期發(fā)展為準(zhǔn)則；二是全國(guó)政策和城市政策相結(jié)合，正確合理評(píng)估政策的影響并儲(chǔ)備相應(yīng)對(duì)沖措施。
第七，在“去庫(kù)存”基本完成后應(yīng)對(duì)潛在通脹和金融風(fēng)險(xiǎn)。目前“去庫(kù)存”已經(jīng)接近尾聲，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅上漲的城市基本都出臺(tái)了調(diào)控政策。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲空間受限后，touzi者將會(huì)套現(xiàn)離場(chǎng)，即使按照存量房交易10%的活躍成交量來(lái)估算，也將達(dá)到24.96萬(wàn)億至28.59萬(wàn)億元的交易規(guī)模。如此大規(guī)模的資金釋放，可能造成通脹壓力。當(dāng)前國(guó)內(nèi)touzi渠道仍然比較有限，如何承接如此大規(guī)模的資金轉(zhuǎn)移？如何應(yīng)對(duì)通脹壓力和資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)及資本外流？如何維護(hù)金融安全和金融穩(wěn)定，也需要未雨綢繆。
第八，預(yù)期管理在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中不可缺位。預(yù)期管理是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的重要組成部分，應(yīng)予以高度重視。
第九，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息化、透明化建設(shè)亟待解決。公開(kāi)、透明的信息有利于市場(chǎng)主體做出理性判斷，減少盲目決策，也有助于改善調(diào)控效果。
咨詢電話：⒈808982847
關(guān)注公眾號(hào)獲取實(shí)時(shí)房?jī)r(jià)信息
海南房產(chǎn)咨詢師
