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工薪階層如何選新房，新房選擇小竅門 瓊海購(gòu)房，如果你來(lái)過(guò)海南，看看瓊海的天，看看瓊海的白云，就一定有瓊海買一套房子的沖動(dòng)。
適合廣大工薪階層的房型組合為：三房一廳兩衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)，兩房一大廳雙衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)或一房一廳一衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái)。這些房型是適合三代人口的可分可合、自由分隔房 型，建筑面積在70～130平方米，主臥室15～25平方米含書(shū)房，次臥室10～12平方米，衛(wèi)生間4～6平方米，陽(yáng)臺(tái)4～8平方米，工作陽(yáng)臺(tái)3～5平方 米，洗衣房4平方米。其中，客廳是房型設(shè)計(jì)中的重心，客廳寬度不小于4米的大開(kāi)間，能夠體現(xiàn)房型設(shè)計(jì)中的“客廳效應(yīng)”。大廳的功能主要是家庭起居、會(huì)客， 其朝向?yàn)槟舷蚧蚓坝^向。層高一般來(lái)說(shuō)是2.7米，凈高不低于2.5米，一些住房的凈高可達(dá)到2.2.9米甚至3.0米。
房屋朝向的選擇技巧
良好的朝向，可以保證有大量的陽(yáng)光通過(guò)窗戶直射入室，改善住宅室內(nèi)環(huán)境，如光、溫度、衛(wèi)生狀況，對(duì)居住者的身心健康十分有利。通常認(rèn)為，住宅朝向以正 南，東西次之，朝北醉次。當(dāng)然，還應(yīng)考慮開(kāi)窗時(shí)所面對(duì)的環(huán)境，即“窗景”。同層南北不同朝向的價(jià)格平均相差10%～15%，甚至20%以上，價(jià)格和朝向平 衡后選擇為佳。
如何判斷房屋采光的好壞？
采光質(zhì)量受光面大小、朝向，以及是否直 接采光的影響。采光面指用于采光可客戶面積與房間面積的比例，比例越高，采光效果越好。長(zhǎng)期生活在陰暗環(huán)境中，依靠人工照明，對(duì)人的身心健康十分不利。選 購(gòu)住宅時(shí)，其主要房間應(yīng)有良好的直接采光。直接采光指采光窗戶直接向外開(kāi)設(shè)；間接采光指采光窗戶朝向封閉式走廊、直接采光的廳、廚房等開(kāi)設(shè)。間接采光效果 不如直接采光。一般要求房屋至少要一面采光，廚房臥室和起居室必須要有直接采光。
如何判斷房屋通風(fēng)的好壞？
住宅的通風(fēng)要滿足人對(duì)空氣流動(dòng)的基本要求，開(kāi)啟門窗時(shí)要保證室內(nèi)外空氣順利流通，特別是在炎熱的夏季要有穿堂風(fēng)。通風(fēng)的另外一個(gè)作用是能迅速排除房間內(nèi)部的異味。衛(wèi)生間也必須滿足通風(fēng)的要求。
一套住宅占據(jù)住宅樓的兩個(gè)朝向，如板式住宅的南與北、東與西，塔式住宅的東與南、南與西等。如果只占據(jù)一個(gè)朝向時(shí)，通風(fēng)效果就要差一些，這時(shí)可以考慮利用門窗、通風(fēng)井、天井及機(jī)械裝置通風(fēng)。
如何挑選房屋的環(huán)境？
好的建筑物還需要有好的環(huán)境。瓊海買房看環(huán)境，一定要近看“小”環(huán)境，遠(yuǎn)看“大”環(huán)境?！靶 杯h(huán)境主要是指樓群小區(qū)環(huán)境，如：是否封閉小區(qū)，物業(yè)管理怎樣， 綠化覆蓋率是多少，居住者成分如何；“大”環(huán)境是指小區(qū)所處的周邊環(huán)境、地段、交通位置以及人文狀況等。封閉式小區(qū)涉及入住后的安全性和私密性，比不封閉 的物業(yè)優(yōu)越；專業(yè)的物業(yè)管理公司要比衍生出來(lái)的物業(yè)管理部門的能力強(qiáng)；綠化覆蓋率是用綠化面積除以建筑面積，綠色令都市人有回歸自然的感覺(jué)，綠化面積的多 少也是衡量小區(qū)檔次的一個(gè)標(biāo)志。
如何評(píng)判配套設(shè)施？
瓊海購(gòu)房時(shí)要看小區(qū)的市政配套設(shè) 施、生活配套設(shè)施、休閑配套設(shè)施、交際配套設(shè)施以及購(gòu)物條件等等。其中市政配套設(shè)施的管線是集中布置，要離墻近，外露少，安全性要好，另外重點(diǎn)考察小區(qū)的 水源是否清潔達(dá)標(biāo)。此外還有小區(qū)的學(xué)校、超市、會(huì)所、健身娛樂(lè)等生活配套設(shè)施也應(yīng)仔細(xì)考察。
如何評(píng)判物業(yè)管理？
物業(yè)服務(wù)的好壞是房屋是否生紙的一個(gè)重要因素。好的物業(yè)管理會(huì)給自己將來(lái)的生活帶來(lái)便利，而差的物業(yè)管理不僅會(huì)影響到自己的日常生活，還可能引發(fā)大量糾 紛?？捶坎豢刹粏?wèn)物業(yè)管理，要積極向有關(guān)人員打聽(tīng)負(fù)責(zé)小區(qū)服務(wù)的物業(yè)管理公司，能查看他們的有關(guān)資質(zhì)、實(shí)力的文件，亦可去他們現(xiàn)服務(wù)的其他小區(qū)打聽(tīng)有關(guān)他 們的服務(wù)行為。
如何選樓層？
一般來(lái)說(shuō)，住宅樓在總層數(shù)的1/3以上、2/3以下 為較好層次。選擇樓層要考慮以下幾個(gè)因素：遮擋及采光情況；生活的便利程度；環(huán)境要求；家庭人口年齡構(gòu)成及健康狀況；住宅樓的總層數(shù)。高樓層，遮擋越少， 采光越好，且能避開(kāi)低層次樓內(nèi)外嘈雜環(huán)境及交通噪音和粉塵污染，特別適合在家生活時(shí)間較短的中青年人居?。坏蜆菍?，上下樓比較方便，適宜老年人居住，可增 加其戶外活動(dòng)的機(jī)會(huì)。
不利的方面：住宅樓的底層由于受遮擋可能性，且有污水外溢、地面潮濕，人來(lái)人往安全性差，在瓊海購(gòu)房者選擇層次時(shí)往往不被看好；住宅樓的頂層建筑質(zhì)量問(wèn)題發(fā)生頻率高，如滲漏，且存在隔熱不好、供水不足、上下樓不便等缺陷。
如何選底層？
首先，要仔細(xì)檢查防潮設(shè)計(jì)和措施。防潮措施不過(guò)關(guān)，長(zhǎng)期住在這種海南房子里，不僅電器、家具易生銹、發(fā)霉，人也易患風(fēng)濕。
其次，注意各種管道是否暢通，底層因布置了各種管道尤其是下水道，如果管道質(zhì)量差或設(shè)計(jì)不合理，則管道易堵塞。
再次，注意采光問(wèn)題，底層因處在樓房層，故其采光和通風(fēng)往往受到限制，請(qǐng)專家或技術(shù)人員幫助鑒定一下。
如何選頂層？
頂層的大忌是隔熱和防水設(shè)施不好。因?yàn)轫攲邮芴?yáng)直射面積大，下雨天易積水，常?！八罨馃帷薄Ｒ虼?，消費(fèi)者在瓊海買房時(shí)，要考察頂層的隔熱、防水措施及其 效果，看頂層是否設(shè)置通風(fēng)板或做成坡屋頂，頂層的構(gòu)造變化部位是否銜接良好，因?yàn)橥L(fēng)效果好易散熱、散潮，而屋頂漏通常出現(xiàn)于構(gòu)造變化部位。
電梯和樓間距的標(biāo)準(zhǔn)是什么？
時(shí)下許多塔樓和小高層的樓房中，電梯的質(zhì)量已越來(lái)越不容忽視?？捶繒r(shí)要仔細(xì)查看該樓盤所用電梯的品牌資質(zhì)，是否有國(guó)家頒發(fā)的合格證書(shū)等。同時(shí)還要查看步 行樓梯的安全情況，樓梯寬度是否符合標(biāo)準(zhǔn)，樓道是否暢通，發(fā)生危險(xiǎn)情況時(shí)，是否有利于逃生等等。國(guó)家有專門的法規(guī)對(duì)樓間距做出了限定，不管是塔樓還是板 樓，都必須達(dá)到日照、通風(fēng)、采光有利于居住的要求。對(duì)于塔樓和板樓的區(qū)分，板樓南北通透，采光好，而塔樓則土地使用率高，雖然從形式上看比較單調(diào)，但是實(shí) 際效用比較高。板樓的樓間距按照國(guó)家法規(guī)的規(guī)定不能低于樓高的1.7倍，而塔樓則不能低于樓高的1.2倍。
如何判斷樓盤的使用率？
業(yè)界有一個(gè)通用的公式，就是用室內(nèi)建筑面積除以整個(gè)建筑面積。以發(fā)展商的標(biāo)準(zhǔn)，塔樓的使用率應(yīng)該不低于70%；從設(shè)計(jì)的角度來(lái)看，一般是不應(yīng)低于 75%，這是的標(biāo)準(zhǔn)。板樓的使用率一般應(yīng)該能夠達(dá)到80%到85%，的可能達(dá)到90%，板樓的使用率的計(jì)算涉及到分?jǐn)偯娣e的計(jì)算，一般由房管局去測(cè)量計(jì) 算，超過(guò)80%即為合理的數(shù)紙。同時(shí)，層數(shù)不同，使用率也不同。
如何計(jì)算房屋面積？
公式一：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e
在我國(guó)大部分城市，根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》的規(guī)定，房屋銷售仍按建筑面積計(jì)算價(jià)格。商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為瓊海購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積(以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。
公式二：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積
套內(nèi)使用面積的概念是每套住宅戶門內(nèi)除墻體厚度外全部?jī)裘娣e的總和。其中包括臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、壁柜(不包括吊柜)、戶 內(nèi)樓梯(按投影面積)。利用坡屋頂內(nèi)空間作房間時(shí)，其一半的面積凈高不低于2.1米，其余部分醉小凈高不低于1.5米，符合以上要求的可計(jì)入使用面積；否 則不算使用面積。每戶陽(yáng)臺(tái)(無(wú)論凹、凸陽(yáng)臺(tái))面積在6平方米以下的，不計(jì)算使用面積；超過(guò)6平方米的，超過(guò)部分按陽(yáng)臺(tái)凈面積的1／2折算計(jì)入使用面積。
陽(yáng)臺(tái)建筑面積：按國(guó)家現(xiàn)行《建筑面積計(jì)算規(guī)則》進(jìn)行計(jì)算。
公式三：分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×套內(nèi)建筑面積
單元分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e由兩部分組成：①電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過(guò)道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房之建筑 面積；②各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50。公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車 棚等，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。
公用建筑面積按以下方法計(jì)算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套(單元)套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。
將整棟的的公用建筑面積除以整棟的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。一般高層住宅公建分?jǐn)傁禂?shù)為0.4左右。
房屋質(zhì)量如何把關(guān)？
在商品房選購(gòu)中，醉難把握的就是質(zhì)量問(wèn)題，這也是日后使人感到煩惱醉多的問(wèn)題。房屋質(zhì)量問(wèn)題主要起因于設(shè)計(jì)、施工中留下的隱患，主要體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)、材料、 功能設(shè)置、施工管理、質(zhì)量監(jiān)督等幾個(gè)方面，由于專業(yè)性較強(qiáng)，一般瓊海購(gòu)房者很難檢驗(yàn)。瓊海購(gòu)房者必須認(rèn)真審閱商品住宅樓的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《質(zhì)檢合格證書(shū)》、 《住宅使用說(shuō)明書(shū)》等相關(guān)證件來(lái)考察住宅樓的質(zhì)量。
此外，住宅的抗震力是一個(gè)不能不予以深切關(guān)注的問(wèn)題。按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，地震里氏震級(jí)5級(jí)以上就開(kāi)始破壞建筑物。因此，5級(jí)以上的地震區(qū)在住宅設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮防震。住宅抗震性能的高低主要取決于建材質(zhì)量的好壞，以及承重結(jié)構(gòu)的連接形式、施工質(zhì)量和地基的狀態(tài)。
瓊海市買房?jī)?yōu)勢(shì)：瓊海房地產(chǎn)，瓊海官塘房產(chǎn)以溫泉聞名，多為開(kāi)發(fā)度假村和度假養(yǎng)老樓盤，并沒(méi)有市區(qū)，道路干凈，環(huán)境也清凈，只是住在此處的居民需要到嘉積鎮(zhèn)市區(qū)購(gòu)入生活所需。瓊海的未來(lái)發(fā)展形勢(shì)看好，在未來(lái)十年甚至二十年里，它都將繼續(xù)提升醫(yī)療水平，環(huán)境不斷變好，紙得在瓊海買房。
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