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震驚!天價(jià)物業(yè)費(fèi)，業(yè)主直呼“收不起房” 海南定安縣房子，定安買房要掌握些簡(jiǎn)單的定安房產(chǎn)知識(shí)，定安房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)知識(shí)入門并不易。
房屋該交物業(yè)費(fèi)眾所周知，可是一旦發(fā)生拖欠違約金該如何計(jì)算？會(huì)不會(huì)像滾雪球一樣越滾越大呢？物業(yè)費(fèi)的滯納金究竟有沒(méi)有上限標(biāo)準(zhǔn)呢？
案例：
長(zhǎng)期居住美國(guó)的陸女士2005年前在某小區(qū)購(gòu)買了三套商品房，因?yàn)榉课輰儆趖ouzi性質(zhì)，陸女士稱海南買房時(shí)曾和開發(fā)商的銷售人員口頭約定，等定安房子賣出再接房，到時(shí)再補(bǔ)交物管費(fèi)，并且沒(méi)有違約金。然而陸女士沒(méi)有想到，從2007年交房開始，小區(qū)物業(yè)就一直在給她計(jì)算違約金。到現(xiàn)在，三套房的物業(yè)費(fèi)和違約金總額已高達(dá)82萬(wàn)左右，其中很大一部分是違約金。
高額的違約金讓陸女士“騎虎難下”，直呼“收不起房”，而她提出的當(dāng)年和開發(fā)商曾對(duì)物業(yè)費(fèi)有口頭約定一事并未計(jì)入合同，物業(yè)方面表示對(duì)此并不知情。陸女士提供的《業(yè)主公約前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》中也提到“乙方不按本協(xié)議約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間交納有關(guān)費(fèi)用的，甲方有權(quán)要求乙方補(bǔ)交并從逾期之日起，按每天所欠金額的百分之一繳納違約金”。如今，有買家看上了陸女士的房屋，但高額的物業(yè)違約金讓房屋難以脫手。
在此案例中，爭(zhēng)議重點(diǎn)在于物業(yè)費(fèi)違約金的數(shù)額判定是否合理。對(duì)此，律師表示，只要開發(fā)商交付定安房子，物業(yè)管理公司就開始管理小區(qū)，所以物管費(fèi)是需要交納的。如果業(yè)主一直拖欠物管費(fèi)，肯定會(huì)產(chǎn)生違約金，這需要以合同為依據(jù)，但過(guò)高的違約金是得不到法院支持的，如果發(fā)生訴訟業(yè)主可以請(qǐng)求降低違約金。
我國(guó)《合同法》確定的是由當(dāng)事人約定的原則，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。但我國(guó)同時(shí)又采納了對(duì)違約金條款予以干涉的原則，其目的就是使違約金以賠償為主，兼具一定的懲罰性。當(dāng)合同約定的違約金低于所造成損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。如何判定約定的違約金“過(guò)分高于造成的損失”，如何予以“適當(dāng)減少”，法律均未進(jìn)一步明確。在當(dāng)前的司法實(shí)踐中，一般認(rèn)為人民法院在認(rèn)定違約金是否過(guò)高時(shí)，應(yīng)以違約造成的損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況等因素，根據(jù)公平原則、誠(chéng)信原則進(jìn)行平衡。
鑒于上述分析，對(duì)于物業(yè)費(fèi)逾期付款違約金的標(biāo)準(zhǔn)，合同中有約定的應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同約定。但是當(dāng)出現(xiàn)“天價(jià)”違約金或者過(guò)低的違約金時(shí)，當(dāng)事人可以通過(guò)法律手段請(qǐng)求調(diào)整。本案例中陸女士可以先把物管費(fèi)本金部分付了，不要再繼續(xù)產(chǎn)生違約金，雙方可以對(duì)違約金進(jìn)行協(xié)商，如果協(xié)商未果可以進(jìn)行起訴，雙方等待法院的評(píng)判。
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