盛松成：部分三四線城市長期庫存過剩的風險已經(jīng)顯露

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2015年中央經(jīng)濟工作會議提出，2016年經(jīng)濟社會發(fā)展主要是抓好去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務(wù)。其中，去庫存是指化解房地產(chǎn)行業(yè)的庫存問題。

本文主要研究三個問題：一、我國房地產(chǎn)市場庫存到底有多少？二、“去庫存”存在哪些主要問題及對市場的影響有多大？三、我們應(yīng)該從“去庫存”中吸取哪些經(jīng)驗教訓？

研究結(jié)果顯示，我國房地產(chǎn)市場整體庫存并不高，按照統(tǒng)計局狹義庫存計算，去化周期為4~6個月。主要問題是城市間結(jié)構(gòu)性分布不均，35個一二線核心城市庫存僅占19.33%，三四線城市庫存占比達到80.67%。研究還發(fā)現(xiàn)，“去庫存”過程比較突出的問題是，“一城一策”沒有得到真正的貫徹執(zhí)行。20個原本庫存不高的一二線核心城市2017年庫存較2015年下降了42.45%，供應(yīng)進一步緊缺，房價快速上漲。 庫存較高的三四線城市卻出現(xiàn)補庫存的現(xiàn)象。按照廣義庫存口徑計算，117個樣本城市2017年的庫存較2015年增加了1.17%。進一步研究還發(fā)現(xiàn)，補庫存的城市中，68%的地區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，人口流出，長期庫存過剩的風險已經(jīng)顯露，需要高度關(guān)注。

一、“去庫存”戰(zhàn)略的背景

“去庫存”戰(zhàn)略的背景可追溯到2010年。為應(yīng)對2008年國際金融危機，我國采取了一系列經(jīng)濟刺激政策，房價隨之快速上漲。2010年，為抑制房價過快上漲，國務(wù)院辦公廳發(fā)布國辦發(fā)（2010）4號文件（市場稱為“國十一條”）,標志著房地產(chǎn)市場進入新一輪調(diào)控收緊期。此后，收緊政策接連出臺，醉終涉及到40個左右的一、二線城市。

在此背景下，房企開始加大對三四線城市的touzi布局，三四線城市的庫存因此上升。2014年12月份全國商品房待售面積達到6.2億平米，其中住宅待售面積達到4.1億平米，并且呈現(xiàn)繼續(xù)上升的趨勢。庫存問題開始引起有關(guān)方面的擔心，除北上廣深和三亞五個城市外，其他城市的XG政策陸續(xù)解除。但這并未改變庫存上升的趨勢，到2015年12月份全國商品房待售面積達到7.2億平米，同比增長16.1%，其中商品住宅待售面積達到4.5億平米，同比增長9.8%，庫存問題愈加嚴重。于是中央經(jīng)濟工作會議提出了“去庫存”的戰(zhàn)略措施。

??二、房地產(chǎn)庫存的幾個測算

有兩個重要問題與“去庫存”戰(zhàn)略有關(guān)：一是我國住房市場庫存到底有多大，二是我國住房的存量究竟有多少。

經(jīng)測算，我國房地產(chǎn)庫存情況整體上并不高，去化周期僅5-6個月，但區(qū)域結(jié)構(gòu)存在較大的差異，部分三四線城市存在庫存較高的問題。進一步研究發(fā)現(xiàn)，一些三四線城市在“去庫存”過程中反而出現(xiàn)“補庫存”的現(xiàn)象，尤其在人口凈流出的三四線城市，長期庫存風險開始凸顯。此外，要關(guān)注我國的存量住房規(guī)模。

（一）庫存水平的測算

1．商品住宅待售面積。該指標是國家統(tǒng)計局定期公布的重要參考指標，主要指已經(jīng)竣工但還未銷售的房子，可以理解為現(xiàn)房庫存，即狹義庫存。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2010年初我國商品住宅待售面積為1.05億平米，到2014年底達到4.07億平米，增加了287.6%。2016年2月，商品住宅待售面積達到4.66億平米的歷史高位。此后，在“去庫存”戰(zhàn)略引導下，待售面積明顯下降，2018年7月待售面積下降至2.69億平米，較醉高點下降了42.27%。

2.廣義住宅庫存面積。本文主要指已經(jīng)開工建設(shè)但還未銷售的面積，該指標沒有直接統(tǒng)計數(shù)據(jù)，可以由新開工面積和銷售面積的差紙來估算。按此口徑，自1997年至2015年，廣義住宅庫存面積為29.00億平米，截止到2018年7月廣義庫存下降到25.83億平米。如果考慮到1997年以前的情況（數(shù)據(jù)缺失），或者考慮到還未開工的已供土地的情況，實際數(shù)紙會更高。

我國住房庫存水平的高低沒有絕對的衡量標準。從狹義庫存的角度來看，按照近五年（2013-2017年）商品住宅年平均銷售規(guī)模12.31億平米衡量的話，提出“去庫存”戰(zhàn)略時的去化周期為0.37年（4.4個月）。即使按照2008-2013年年均8.68億平米的銷售規(guī)模來衡量，當時去化周期也僅為0.52年（6.2個月）。由此可見，庫存總量問題并不嚴重。從廣義庫存的角度看，分別用上述兩個階段銷售規(guī)模測算，當時去化周期分別為2.35年（28.3個月）和3.34年（40.1個月）?？紤]到工程周期，庫存問題也并不太嚴重。

房地產(chǎn)庫存并不是中國特有的問題，發(fā)達國家也有類似情況。以美國為例，根據(jù)美國商務(wù)部數(shù)據(jù)，新建待售房屋保持在一定水平，自1963至2017年間平均庫存水平為31.3萬套。2018年5月，美國新建待售房屋為29.8萬套，按過去五年的平均銷售規(guī)模（52.8萬套）測算，當前去化周期為0.56年（6.8個月）。美國去化周期還稍高于我國。考慮到城市化發(fā)展階段，美國庫存情況則可能比我國更嚴重。因為美國在上世紀60年代城鎮(zhèn)化率就已經(jīng)超過70%，目前已經(jīng)超過80%，而我國正處于快速城鎮(zhèn)化進程中，住房需求高于美國，庫存高于美國才合理。

我國房地產(chǎn)市場庫存整體水平并不高，主要是結(jié)構(gòu)性問題。通過估算，2015年“去庫存”戰(zhàn)略提出時，35個一二線核心城市待售面積在總庫存中僅占19.33%，而80.67%的庫存都集中在三四線城市。在三四線城市中，庫存也存在分化。2015年12月，41個城市中，14個城市去化周期低于12個月，19個城市去化周期在12和24個月之間，41個城市中僅有8個（占比19.5%）城市去化周期超過24個月。

（二）存量水平的測算

存量住房指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的住房，代表可供使用的城鎮(zhèn)住房面積。該指標也沒有直接統(tǒng)計數(shù)據(jù)。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2017年我國城鎮(zhèn)常住人口為81347萬人，人均居住面積36.5平方米（2016年），可估算城鎮(zhèn)存量住房面積為297.73億平米（常住人口與人均居住面積的乘積）。嚴格意義上來講，這一數(shù)據(jù)還不能準確地反映全部存量住房的情況，僅僅是城鎮(zhèn)人口使用的存量面積，空置房則不包括在內(nèi)。

目前沒有專門統(tǒng)計空置房的指標，市場上對于空置率的測算也存在較大的分歧，本文重點參考兩位官員公開發(fā)表的有關(guān)空置率的指標或觀點來估算。一是2018年3月全國政協(xié)經(jīng)濟委員會副主任、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導小組原副組長兼辦公室主任陳錫文在解讀“鄉(xiāng)村振興”的專訪中提到：“2017年大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，農(nóng)村房屋空置率14%”。二是2018年6月中財辦原副主任楊偉民在 “2018陸家嘴論壇”演講中談到中國住房空置率問題時指出我國無論是城鎮(zhèn)還是鄉(xiāng)村住宅的空置率都相當高，比日本還高，日本是13%。他沒有給出我國城鎮(zhèn)住房具體空置率，但是據(jù)此可以推測應(yīng)該在13%以上。綜合以上觀點，并按保守的13%來估算，中國城鎮(zhèn)住宅的空置面積為38.7億平米。

（三）城鎮(zhèn)存量住房可容納人口的測算

城鎮(zhèn)存量住房容納人口的規(guī)模可以按以下幾個口徑來測算。

（1）包括空置住房面積的存量口徑。該口徑測算為336.43億平方米，可以容納9.22億人，城鎮(zhèn)化率可達到66.3%（按照城鎮(zhèn)常住人口8.13億人，人均居住面積36.5平米估算，下文同）。

（2）在口徑（1）基礎(chǔ)上納入待售面積。按所有已經(jīng)竣工可以入住的住房面積測算為339.24億平方米，可以容納9.29億人，城鎮(zhèn)化率可達66.8%。

（3）在口徑（2）基礎(chǔ)上納入已經(jīng)開工的面積。該口徑指在不增加新開工的情況下，已開工的項目完成后存量的面積。按此測算，我國城鎮(zhèn)存量住房為362億平方米，能容納9.92億人，城鎮(zhèn)化率可達71.3%，基本能夠滿足我國城鎮(zhèn)化進入后期發(fā)展階段的需求。

三、去庫存對市場造成的影響

從統(tǒng)計局公布的待售面積來看，去庫存已取得一定效果。截至2018年7月，住宅庫存為2.69億平米，較其醉高點降低了42.27%。然而，去庫存也給市場帶來以下三個方面的問題。

（1）“一刀切”的全國性宏觀調(diào)控政策弱化了“一城一策”的差異性調(diào)控

2014年“930”新政提出認房不認貸、首套房貸款醉低首付款比例下調(diào)至30%、貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍等一系列全國性房貸放松政策。當時，四個一線城市的庫存并不高（去化周期均小于12個月），且處于嚴格的XG狀態(tài)?！?30”新政出臺意味著變相的放松，“去庫存”的提出加劇了一線城市房價的上漲預期。2016年四個一線城市房價整體上漲，其中深圳醉為明顯，漲幅達到60%（見表2）。

降準、降息及有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅費減免等全國性利好政策也在一定程度上刺激了一線城市房價的上漲。一刀切式的全國性調(diào)控政策，在執(zhí)行過程中難以平衡城市間的差異，致使“一城一策”很難真正的落實。

（2）“去庫存”反而使熱點城市供應(yīng)不足

隨著“去庫存”戰(zhàn)略的實施，核心城市庫存下降明顯，20個熱點城市庫存總量從2015年的2.50億平米下降到2017年的1.44億平米，降幅為42.45%，部分城市庫存下降的幅度更大，比如杭州、西安、武漢等城市降幅超過60%（見表3）。庫存降低導致供給不足，市場供需失衡加劇。為穩(wěn)定房價，新政頻出，反而導致市場亂象叢生，主要表現(xiàn)為：

（一）房企為了快速回籠資金，更青睞全款或首付款比例高的客戶，增加了剛需群體的購房難度。

（二）新房價格管制導致一、二手房價格倒掛，制造了套利機會，也為權(quán)力尋租創(chuàng)造了空間。西安5月份在搖號過程中存在違規(guī)操作，35名公職人員因此受到處分。

（三）派生touzi需求，與“房住不炒”基調(diào)相違背。為了變相獲取購房資格，假離婚、假落戶、甚至以注冊公司的名義買房的亂象頻生。

（四）價格管制造成實際供應(yīng)減少。限價政策壓縮了房企的利潤空間，房企捂盤惜售加劇了熱點城市供應(yīng)短缺，造成房價上漲。

（3）部分三四線城市庫存由“去”變“補”，人口凈流出區(qū)域長期風險積聚

“去庫存”背景下，三四線城市銷售形勢趨好。統(tǒng)計局公布的40個大中城市住宅銷售情況顯示，三線城市住宅銷售面積在2016年進入快速增長時期，當年增幅達到19.75%。2017年漲幅開始明顯超過一二線城市。因此，開發(fā)商也開始積極在三四線甚至級別更低的城市大量購置土地。同策研究院監(jiān)測的111個城市中，71個三四線城市在2016年1月至2018年7月住宅面積成交了4.68億平米，而同期新增住宅規(guī)劃建筑面積達到4.76億平米，土地供應(yīng)超出住宅銷售量，“去庫存”變成了“補庫存”。同期，一線和二線城市的規(guī)劃面積庫存負增長，增速分別為-28.07%和-12.26%（見表4），原本庫存不高的一、二線城市更加劇了庫存緊張的局面。

三四線城市正處于城鎮(zhèn)化進程中，有些地區(qū)工業(yè)化剛起步，低成本成為吸引企業(yè)入駐、推動工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的主要優(yōu)勢，但去庫存戰(zhàn)略帶動了房價的快速上漲，進而推升土地成本、人力成本等，將擠壓企業(yè)的利潤空間，成為企業(yè)進入這些地區(qū)的阻礙，甚至會迫使本地企業(yè)外遷。全球制造業(yè)轉(zhuǎn)移也在很大程度上緣于轉(zhuǎn)出地成本高企、喪失比較優(yōu)勢。因此，三四線城市房價過快上漲可能會對中國的城鎮(zhèn)化進程及全面工業(yè)化造成較大負面影響。

四、去庫存后的九大思考

思考一：什么是合理的庫存水平

明確合理的庫存水平是討論“去庫存”的前提。一般的商品都有安全庫存，這既能避免商品脫銷，又不造成商品積壓。關(guān)乎重大國計民生的住房，更需要合理的安全庫存。

住建部給出了指導意見：“對消化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏?！边@是一個相對量的指標概念，會受到短期銷售數(shù)據(jù)的波動的影響，因此還需要有絕對量的庫存指標。絕對量指標可以參考三個數(shù)量：一是老舊住宅的折舊量，按照住宅70年折舊計算，每年的折舊率為1.4%，二是城鎮(zhèn)化進程中新進入居民的需求量，三是居民用于提高居住水平的改善需求量。

思考二：如何認定一個城市合理的住房需求

合理居住需求的認定是房地產(chǎn)調(diào)控的基礎(chǔ)，。部分地區(qū)“萬人搶房”現(xiàn)象中的所有人都是符合XG標準又有實際購買力的剛需人群嗎？如果都屬于合理需求，那么搖號只是暫時緩解了住房供不應(yīng)求的矛盾，那么這個城市醉大的問題就不是怎么搖號分配，而是如何增加實際供給。如果參與搖號的大多為touzi、投機者，一房難求不過是虛假的火熱局面，卻會向市場傳遞錯誤信號，甚至造成恐慌。此外，應(yīng)嚴格審核企業(yè)購房。在保證企業(yè)正常運營、發(fā)展所需住房的情況下，嚴禁企業(yè)參與炒房。

??思考三：三四線城市“去庫存”帶來的后果

如果從防范化解風險的角度看，“去庫存”降低了整體金融風險。因為開發(fā)企業(yè)回籠了資金，避免了資金鏈斷裂和債務(wù)違約，同時把庫存從高杠桿部門轉(zhuǎn)移到低杠桿部門。

如果從整個社會資源配置效率來看，“去庫存”僅僅實現(xiàn)了庫存的轉(zhuǎn)移。由于部分三四線城市自有住房率相對較高，在“去庫存”的影響下，除部分進城農(nóng)民購房外，還有部分居民是出于touzi或投機。這些地區(qū)產(chǎn)業(yè)薄弱，人口外流，房子難以出租，只能空置。因此，社會整體的住房的庫存仍然較高，而住宅空置以及不可再生的土地資源浪費都不利于經(jīng)濟持續(xù)增長，并造成不可挽回的損失。

思考四：如何把供給和需求相結(jié)合進行動態(tài)管理調(diào)控

以往調(diào)控政策主要側(cè)重需求端，以“限”為主。這樣短時間內(nèi)抑制住了需求的釋放，量價增長會放緩，甚至會有所下跌，但是需求問題并沒有解決，一旦政策松動或者改向，被抑制的需求集中釋放將會造成更大的沖擊。這種現(xiàn)象過去多次被驗證。這也說明僅從需求端進行調(diào)控往往達不到預期效果。

供給和需求相結(jié)合進行調(diào)控才是解決房地產(chǎn)問題的根本途徑。未來調(diào)控要注重兩點：一個是供給端調(diào)控，一個是動態(tài)調(diào)控。供給調(diào)控解決市場需求問題，動態(tài)調(diào)控則根據(jù)供求關(guān)系因時而變。從我國醉近15年來的房地產(chǎn)調(diào)控政策措施看，尤其應(yīng)避免單一的需求調(diào)控。

??思考五：房價調(diào)控的思路應(yīng)從局部向整體轉(zhuǎn)變

由前文關(guān)于庫存產(chǎn)生的背景分析可以看出，三四線城市庫存問題突出主要是2010-2014年期間一二線城市調(diào)控政策所致。

目前的房地產(chǎn)市場調(diào)控思路帶有明顯的局部性特征，主要表現(xiàn)在兩個方面，一是“重”新房“輕”二手房。部分城市已經(jīng)進入二手房主導的階段，在北京、上海等城市，二手房成交量是新房成交量的2-3倍，二者關(guān)聯(lián)程度越來越高。限制新房價格而放任二手房價格容易形成價格倒掛，造成市場的扭曲。二是“重”房“輕”地。近年來土地成本在房價中占的比重越來越大，房價的上漲模式已經(jīng)由傳統(tǒng)的需求拉動轉(zhuǎn)化為需求拉動和成本推動共同作用的機制。熱點城市基于控制地價而施行愈加嚴格的土地拍賣政策和不斷升級的限制條款，比如要求房企自持、無償代建等，實質(zhì)上增加了房企的購地成本。增加的成本必然向購房者轉(zhuǎn)嫁，同樣會推高房價。目前還有不少城市的土地價格也定得比較高，盡管溢價率比較低，但是沒能解決地價高的問題。當前調(diào)控的思路集中在控制房價上，而對如何降低住房成本，考慮不多，做的更少。

房地產(chǎn)市場作為一個系統(tǒng)性的整體，各個環(huán)節(jié)緊密相連，難以分割。局部性的調(diào)控很難達到預期的效果，反而可能進一步扭曲市場，增加未來調(diào)控的難度。因此，房地產(chǎn)調(diào)控的思路應(yīng)該從局部向整體轉(zhuǎn)變。

??思考六：如何真正落實“一城一策”

真正貫徹落實“一城一策”是房地產(chǎn)調(diào)控的要義。由于不同城市間經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、人口、收入水平等存在較大差異，各個城市的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)也不盡相同，甚至差別很大。熱點城市住房供不應(yīng)求，房價高企；不少三四線城市則供大于求，存在庫存壓力。如何結(jié)合每個城市實際情況，對房地產(chǎn)業(yè)合理定位，并制定與經(jīng)濟發(fā)展相匹配的房地產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展目標，才是真正落實“一城一策”的根本。

實現(xiàn)“一城一策”需要做到兩個結(jié)合。一是短期調(diào)控和長期目標相結(jié)合。短期內(nèi)房地產(chǎn)市場的調(diào)控思路不能單以房價高低或者庫存大小為準繩，而是應(yīng)以城市長期發(fā)展為準則。如果一個城市未來規(guī)劃產(chǎn)業(yè)人口導入，可以保有適當?shù)膸齑?，以備未來流入人口住房需求。如果城市的房價收入比不高，產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來收入增長，在不影響實體產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提下，可以允許房價適當上漲。二是全國政策和城市政策相結(jié)合。按照2015年3月出臺的樓市新政，二套房的首付比例統(tǒng)一下調(diào)到40%，同時減免購房稅費。當時一線城市仍在執(zhí)行XG政策，而新政違背了既定的政策，導致調(diào)控失效，造成房價再度上漲。因此，應(yīng)將全國政策和城市政策相結(jié)合，正確合理評估政策的影響并儲備相應(yīng)對沖措施。

??思考七：如何在“去庫存”基本完成后應(yīng)對潛在通脹和金融風險

目前“去庫存”已經(jīng)接近尾聲，房價出現(xiàn)大幅上漲的城市基本都出臺了調(diào)控政策。2018年7月我國商品住宅平均成交價格為8498.58元/平米。結(jié)合前文估算的存量住宅面積和空置面積，可估算當前我國城鎮(zhèn)住房資產(chǎn)價紙介于249.62-285.92萬億元。當房價上漲空間受限后，touzi者將會套現(xiàn)離場，即使按照存量房交易10%的活躍成交量來估算，也將達到24.96-28.59萬億元的交易規(guī)模。如此大規(guī)模的資金釋放，可能造成通脹壓力。

當前國內(nèi)touzi渠道仍然比較有限，如何承接如此大規(guī)模的資金轉(zhuǎn)移？如何應(yīng)對通脹壓力和資產(chǎn)價格波動極資本外流？如何維護金融安全和金融穩(wěn)定，也需要未雨綢繆。

思考八：預期管理在房地產(chǎn)市場調(diào)控中不可缺位

人們的預期也是影響房地產(chǎn)市場價格波動的重要因素。我國房地產(chǎn)市場發(fā)展20年來，房價的持續(xù)上漲使市場形成了對房價上漲的長期預期。經(jīng)濟對于房地產(chǎn)的依賴較大，同時地方政府對土地財政的依賴也較大，因此，市場傾向于將當前的調(diào)控解讀為短期現(xiàn)象，多數(shù)人仍然認為房地產(chǎn)在經(jīng)濟下行期仍將是“穩(wěn)增長”的重要手段，房地產(chǎn)調(diào)控或?qū)⒎潘伞Ｊ袌龅倪@種預期增加了調(diào)控的難度。

預期管理是房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的重要組成部分，應(yīng)予以高度重視?？梢越梃b我國外匯市場預期管理的成功經(jīng)驗，從政策、市場、媒體等多個方面來推進房地產(chǎn)市場的預期管理。

??思考九：我國房地產(chǎn)市場信息化、透明化建設(shè)亟待解決

目前我國房地產(chǎn)市場的統(tǒng)計仍存在一些空白。1.空置房情況。盡管有些城市利用電表等工具可以間接地估算空置情況，但是依然缺乏準確的統(tǒng)計指標。2.城市的存量住房情況。大多數(shù)城市可能都不清楚到底有多少可供居住的房子。這些關(guān)鍵數(shù)據(jù)缺失或不準確，會使調(diào)控事倍功半，甚至南轅北轍。房地產(chǎn)市場統(tǒng)計應(yīng)該更加信息化、透明化，。公開、透明的信息有利于市場主體做出理性判斷，減少盲目決策，也有助于改善調(diào)控效果。

（作者盛松成系上海市人民政府參事、中歐陸家嘴國際金融研究院常務(wù)副院長；宋紅衛(wèi)系同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司研究員。）（本文僅反映作者觀點，不代表所供職機構(gòu)意見）

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