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綠城中國(guó)在近日舉行的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，卻被另一家企業(yè)刷出了存在感，這家企業(yè)就是綠城中國(guó)的控股股東——中交房地產(chǎn)集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)地產(chǎn)集團(tuán)）。
“綠城對(duì)中交太重要了?！币晃恢薪坏膬?nèi)部人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。從中交空降至綠城中國(guó)的總裁張衛(wèi)東在業(yè)績(jī)會(huì)上也表示，兩家的關(guān)系“非常緊密”。
2017年，中交地產(chǎn)喊出目標(biāo)“央企前二”的口號(hào)，彼時(shí)排在其前面的，是銷(xiāo)售額2000億元的中海和3000億元的保利。
中交的地產(chǎn)板塊背靠央企巨頭中交集團(tuán)，但多年遲緩發(fā)展的步調(diào)并沒(méi)有讓中交地產(chǎn)揚(yáng)名。那么，中交地產(chǎn)“央企前二”的目標(biāo)如何實(shí)現(xiàn)？
●增長(zhǎng)緩慢 中交地產(chǎn)憑啥爭(zhēng)央企前二？
借著今年一季度扭虧為盈的勢(shì)頭，8月29日晚間，中交地產(chǎn)發(fā)布的半年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，其上半年實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售額59.6億元，簽約銷(xiāo)售面積50.57萬(wàn)平方米；營(yíng)業(yè)收入31.77億元，同比增長(zhǎng)285.1%；歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)3.03億元，同比增加2949.91%。
對(duì)于營(yíng)收和凈利潤(rùn)的大幅增長(zhǎng)，中交地產(chǎn)證券事務(wù)代表王婷在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，主要是本期竣工交房面積增加后確認(rèn)收入的增加。
回望2017年，中交地產(chǎn)16個(gè)主要項(xiàng)目的預(yù)售金額為110.4億元，以此估算，今年上半年中交地產(chǎn)已經(jīng)完成去年業(yè)績(jī)的54%。
不過(guò)，作為中交系地產(chǎn)業(yè)務(wù)在A股的唯一平臺(tái)，中交地產(chǎn)本可借助中交集團(tuán)諸多優(yōu)質(zhì)資源快速發(fā)展，但實(shí)際上其業(yè)績(jī)表現(xiàn)一直不盡如人意。
在2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)千億房企的時(shí)候，中交地產(chǎn)尚在整合期，年?duì)I收不過(guò)5億多元。而后的5年，中交地產(chǎn)才逐漸將營(yíng)收做到了2016年的約21億元。
在2016年時(shí)，中交地產(chǎn)的主要銷(xiāo)售項(xiàng)目只有8個(gè)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者從其年報(bào)中公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，其當(dāng)年預(yù)售面積約為35.6萬(wàn)平方米，不及2017年預(yù)售面積75.52萬(wàn)平方米的一半。
這與2017年中交地產(chǎn)大幅增加土地儲(chǔ)備有直接有關(guān)。截至2017年末，中交地產(chǎn)擁有土地儲(chǔ)備規(guī)劃總建筑面積795.42萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)42.49%，其中在建和待建面積為626.95萬(wàn)平方米。
為了加速發(fā)展，中交地產(chǎn)在2017年還向地產(chǎn)集團(tuán)借款40億元用于拿地和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。不得不提的是2017年11月，中交地產(chǎn)掛牌轉(zhuǎn)讓重慶中交西南置業(yè)不超過(guò)29%的股權(quán)，其旗下操盤(pán)的中交·中央公園項(xiàng)目是中交地產(chǎn)占地面積醉大的項(xiàng)目。從半年報(bào)可以看到，中交地產(chǎn)已為這個(gè)項(xiàng)目實(shí)際投入58.1億元。轉(zhuǎn)讓股權(quán)之舉，被外界視為中交地產(chǎn)減輕資金壓力之舉。
中交地產(chǎn)緩慢的發(fā)展速度早已不能滿(mǎn)足其做大做強(qiáng)的需要，中交地產(chǎn)對(duì)此也有清醒認(rèn)識(shí)。在其2016年年中報(bào)就表示，公司“整體規(guī)模仍較小，市場(chǎng)占有率及行業(yè)影響力較為有限，需進(jìn)一步加強(qiáng)規(guī)?；l(fā)展，穩(wěn)健、積極擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，提升規(guī)模效益。”
2017年10月，中交地產(chǎn)在其品牌發(fā)布會(huì)上喊出了挺進(jìn)“央企前二”的口號(hào)。目前，排在全國(guó)房企前兩位的央企，一個(gè)是保利，一個(gè)是中海。在2017年克而瑞發(fā)布的榜單中，保利流量金額逾3000億元，中海逾2000億元。
顯然，挺進(jìn)“央企前二”的主動(dòng)力并不是中交地產(chǎn)。
●沉寂多年 中交系多次整合收效甚微
關(guān)于中交集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的前世今生，還要從十多年前說(shuō)起。
2007年4月10日，彼時(shí)的S*ST的重慶國(guó)際實(shí)業(yè)touzi股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)重慶實(shí)業(yè)）公告宣布了重組事宜。當(dāng)時(shí)重慶實(shí)業(yè)的實(shí)控人為重慶渝富資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司。
當(dāng)年12月，中住地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（簡(jiǎn)稱(chēng)中住地產(chǎn)）認(rèn)購(gòu)了重慶實(shí)業(yè)1.61億股，成為控股56.19%的大股東，并將全部?jī)?yōu)質(zhì)房地產(chǎn)資產(chǎn)通過(guò)非公開(kāi)發(fā)行全部注入重慶實(shí)業(yè)，將重慶實(shí)業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)調(diào)整為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，中住地產(chǎn)完成整體上市。
同時(shí)，中住地產(chǎn)大股東中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)中房集團(tuán)）也成為重慶實(shí)業(yè)的實(shí)控人。
一年后，中住地產(chǎn)與中國(guó)高新、華夏科技、紫薇地產(chǎn)、一心實(shí)業(yè)及瀚海貿(mào)易一起，共同認(rèn)購(gòu)了重慶實(shí)業(yè)共計(jì)2.2億股股份。
為了避免與中房集團(tuán)旗下另外一家主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)中房置業(yè)股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)中房股份）同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，2007年12月和2008年3月，中房集團(tuán)兩次向重慶實(shí)業(yè)開(kāi)具避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的承諾書(shū)。中房集團(tuán)彼時(shí)承諾用2~3年的時(shí)間調(diào)整重慶實(shí)業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)布局或以其他整合方式徹底解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，并在重慶實(shí)業(yè)重組完成后的12個(gè)月內(nèi)啟動(dòng)解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的程序。
而后，ST中房股份于2009年6月開(kāi)始籌劃重大資產(chǎn)重組，但后因重組方案不成熟與被中止。2010年10月，也就是中房集團(tuán)承諾時(shí)限到期之時(shí)，避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的承諾內(nèi)容中房集團(tuán)僅部分履行。
2010年，中交集團(tuán)開(kāi)始整合中房集團(tuán)，中房集團(tuán)以無(wú)償行政劃撥方式被并入中交集團(tuán)旗下，中房集團(tuán)成為中交集團(tuán)的全資子公司，而重慶實(shí)業(yè)的實(shí)控人變更為中交集團(tuán)。很快，由于中房集團(tuán)及中房股份連年虧損的業(yè)績(jī)，使得中房集團(tuán)很快成為中交集團(tuán)的“棄子”。2011年3月，中交集團(tuán)成立中交地產(chǎn)有限公司。
2013年1月，中房集團(tuán)將持有中房股份的18.96%全部股權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)颖P(pán)者為嘉益（天津）touzi管理有限公司。至此，重慶實(shí)業(yè)成為中房集團(tuán)的“新寵”。
而重慶實(shí)業(yè)也先后經(jīng)歷了兩次更名，從“重慶國(guó)際實(shí)業(yè)touzi股份有限公司”變更為“中房重實(shí)地產(chǎn)股份有限公司”，再變更至“中房地產(chǎn)股份有限公司”（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中房地產(chǎn)）。
2013年的中房地產(chǎn)，上交給中房集團(tuán)的成績(jī)單是同比增長(zhǎng)33.48%至8.54億元的營(yíng)收，以及下滑51.8%至6027萬(wàn)元的凈利潤(rùn)。在項(xiàng)目數(shù)量上，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱其2013年年報(bào)發(fā)現(xiàn)，中房地產(chǎn)當(dāng)年在建項(xiàng)目?jī)H有3個(gè)，新增項(xiàng)目也僅有3個(gè)。
同樣是央企，2013年保利和中海的銷(xiāo)售金額都已在千億元之上。中交內(nèi)部人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，他們也需要規(guī)模。顯然，沒(méi)有一張漂亮的成績(jī)單就沒(méi)辦法向集團(tuán)交差。
2015年3月，中交集團(tuán)成立了中交房地產(chǎn)有限公司，負(fù)責(zé)統(tǒng)管中交集團(tuán)旗下所有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。在將中交地產(chǎn)有限公司無(wú)償劃至中交房地產(chǎn)有限公司之后，中交房地產(chǎn)有限公司成為了地產(chǎn)集團(tuán)。而后，地產(chǎn)集團(tuán)還相繼吸收了中住地產(chǎn)、中交海外以及中房開(kāi)發(fā)集團(tuán)。
2017年9月，因籌劃購(gòu)買(mǎi)中國(guó)交通建設(shè)集團(tuán)有限公司旗下優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目醉后宣告失敗的中房股份，醉終更名為現(xiàn)在的“中交地產(chǎn)股份有限公司”。
細(xì)數(shù)歷史，中交系的重組整合已邁過(guò)了近十個(gè)春秋，而醉近的一次重組整合是在今年的8月7日。中交地產(chǎn)對(duì)外公告稱(chēng)，“經(jīng)中國(guó)交通建設(shè)集團(tuán)有限公司（即中交集團(tuán)）批準(zhǔn)，中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司與中住地產(chǎn)擬進(jìn)行吸收合并?！?/p>
在這次合并前，地產(chǎn)集團(tuán)并未直接持有中交地產(chǎn)股份，而是由地產(chǎn)集團(tuán)全資子公司中住地產(chǎn)間接持有中交地產(chǎn)約2.38億股股份，占中交地產(chǎn)股份總數(shù)的53.32%，為其控股股東。
通過(guò)這次合并，地產(chǎn)集團(tuán)將直接持有中住地產(chǎn)上述2.38億股，成為中交地產(chǎn)的控股股東，中交地產(chǎn)的實(shí)控人也未發(fā)生變化。
對(duì)于這次地產(chǎn)集團(tuán)吸收合并中住地產(chǎn)的原因，中交地產(chǎn)解釋為“精簡(jiǎn)管理架構(gòu)，提升管理效率，壓縮運(yùn)營(yíng)費(fèi)用”。
中交系多次整合的背后，是中交集團(tuán)在地產(chǎn)板塊寄予的厚望，但連年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)緩慢，讓求規(guī)模心切的中交集團(tuán)把目光瞄向了綠城中國(guó)。
●并表綠城 中交業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)“大躍進(jìn)”
時(shí)間回到2014年12月。中交集團(tuán)以60.15億港元的代價(jià)，收購(gòu)了綠城中國(guó)24.288%的股權(quán)，成為綠城的“白武士”。交易完成后，中交集團(tuán)與九龍倉(cāng)并列成為綠城中國(guó)的第一大股東。
這次收購(gòu)讓中交集團(tuán)在當(dāng)年備受矚目。作為央企巨頭，中交集團(tuán)的主營(yíng)業(yè)務(wù)系鐵路、航道、隧道、市政等基礎(chǔ)設(shè)施的勘察、設(shè)計(jì)、建設(shè)、監(jiān)理，海洋租賃設(shè)備以及交通基礎(chǔ)設(shè)施touzi、城市綜合體開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。
在成為綠城中國(guó)第一大股東之后，2015年3月，中交集團(tuán)開(kāi)始向綠城董事會(huì)派遣董事和高管人員。同年5月，中交集團(tuán)增持綠城中國(guó)股份至28.912%，晉升為綠城第一大股東。
2015年12月，持股綠城中國(guó)的公司CCCG Holding（HK）Limited將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給地產(chǎn)集團(tuán)。此舉使得如今的地產(chǎn)集團(tuán)旗下?lián)碛袃纱笊鲜衅脚_(tái)，一是A股上市的中交地產(chǎn)，二是港股上市的綠城中國(guó)。
在完成綠城中國(guó)和中交地產(chǎn)業(yè)績(jī)的實(shí)際并表之后，2016年地產(chǎn)集團(tuán)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?yōu)?260億元，成為了僅次于保利和中海的央企第三名。
在“綠城中交化”的疑問(wèn)中，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從中交內(nèi)部了解到，中交地產(chǎn)與綠城中國(guó)在地產(chǎn)集團(tuán)的架構(gòu)上是平行關(guān)系，除了在個(gè)別項(xiàng)目上會(huì)有合作外，在業(yè)務(wù)發(fā)展、布局、戰(zhàn)略等諸多方面并不會(huì)有太多交集。
不過(guò)，同屬于中交系的中交地產(chǎn)、中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)、中交海外、中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展有限公司以及綠城中國(guó)之間，再一次出現(xiàn)了同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題。
2017年1月，中交集團(tuán)出具了避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的承諾函。在此之前，中交集團(tuán)已采取了一定措施，包括在2016年2月，地產(chǎn)集團(tuán)曾籌劃將所持有的中交地產(chǎn)100%股權(quán)注入中房地產(chǎn)，但因中交地產(chǎn)債券持有人會(huì)議未通過(guò)而失敗；以及中國(guó)交建逐步退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)；以及不會(huì)將綠城注入A股上市公司中房股份（更名后為中交地產(chǎn)）等等舉措。
同時(shí)，中交集團(tuán)承諾，中交地產(chǎn)將是中交集團(tuán)在中國(guó)內(nèi)地唯一的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)平臺(tái)，與綠城在資產(chǎn)和業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)上保證獨(dú)立經(jīng)營(yíng)自主權(quán)。中交集團(tuán)還承諾，將通過(guò)品牌定位劃分、區(qū)域市場(chǎng)劃分、資產(chǎn)整合、業(yè)務(wù)整合等措施，避免中交地產(chǎn)與綠城中國(guó)之間的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題。另外還承諾其他平臺(tái)將陸續(xù)退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)等。
但實(shí)際上，不論是區(qū)域布局還是產(chǎn)品定位，中交集團(tuán)為了保證綠城發(fā)展的相對(duì)獨(dú)立，要做到完全避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)并不容易。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從中交地產(chǎn)今年的半年報(bào)看到，其報(bào)告期內(nèi)土地儲(chǔ)備主要布局在重慶、蘇州、寧波、佛山等32個(gè)城市。結(jié)合綠城中國(guó)的半年報(bào)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，雙方在舟山、溫州、武漢、天津、嘉興及杭州的城市布局上仍有一定重疊。
以中交地產(chǎn)位于溫州的項(xiàng)目御墅以及綠城同樣位于溫州的留香園項(xiàng)目定位為例，二者皆為高端改善型住宅產(chǎn)品。
“一個(gè)（中交地產(chǎn)）是A股，一個(gè)（綠城中國(guó)）是港股，在監(jiān)管上應(yīng)該會(huì)容易些?！敝薪粌?nèi)部對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。
對(duì)綠城中國(guó)而言，中交也是一個(gè)穩(wěn)妥的靠山。張亞?wèn)|在綠城中國(guó)半年業(yè)績(jī)會(huì)上說(shuō)，“中交是做基礎(chǔ)設(shè)施一級(jí)開(kāi)發(fā)的，綠城是做二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的，所以?xún)烧邚漠a(chǎn)業(yè)鏈的角度是一個(gè)前后的關(guān)系，這是一個(gè)巨大的合作優(yōu)勢(shì)。特別是中交將給綠城提供更廣泛的戰(zhàn)略資源，綠城將給中交提供更深度的開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)?！?/p>
張亞?wèn)|還透露，中交集團(tuán)與綠城簽訂了一個(gè)2500億元的合作協(xié)議，合作項(xiàng)目近30個(gè)項(xiàng)目，包括泰國(guó)曼谷項(xiàng)目、馬來(lái)西亞新山項(xiàng)目、雄安建設(shè)者之家、容東新鎮(zhèn)項(xiàng)目、宜昌南靈小鎮(zhèn)項(xiàng)目、廬山西海項(xiàng)目、川菜小鎮(zhèn)等。
關(guān)于該協(xié)議的細(xì)節(jié)，中交內(nèi)部人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，“這個(gè)協(xié)議主要會(huì)由集團(tuán)統(tǒng)一協(xié)調(diào)，不僅僅有地產(chǎn)業(yè)務(wù)，還有包括疏浚集團(tuán)在內(nèi)其他一些業(yè)務(wù)也會(huì)跟綠城有些合作。”資料顯示，中交疏浚集團(tuán)主要經(jīng)營(yíng)疏浚業(yè)務(wù)、吹填業(yè)務(wù)、浚前浚后服務(wù)、環(huán)保海工業(yè)務(wù)，其官網(wǎng)介紹為“中國(guó)交建旗下醉具國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的業(yè)務(wù)板塊之一”。
可以肯定的是，中交集團(tuán)旗下的很多優(yōu)質(zhì)資源都在向綠城中國(guó)傾斜。在人事上，中交集團(tuán)和地產(chǎn)集團(tuán)都在向綠城中國(guó)派遣人員，也因此可以明確，在綠城中國(guó)未來(lái)的發(fā)展上，中交集團(tuán)會(huì)與地產(chǎn)集團(tuán)在人事、業(yè)務(wù)上都會(huì)在管理上有一定交叉。
不過(guò)，“綠城仍相對(duì)獨(dú)立，尤其在業(yè)務(wù)上在哪兒拿地，拿不拿地，中交并不會(huì)過(guò)多干預(yù)?！逼鋬?nèi)部人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“綠城對(duì)中交來(lái)講很重要，把中交地產(chǎn)的業(yè)績(jī)和綠城的業(yè)績(jī)加在一起，基本上就等于地產(chǎn)集團(tuán)的業(yè)績(jī)了?！?/p>
今年上半年，在將中交地產(chǎn)與綠城中國(guó)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)合計(jì)后，地產(chǎn)集團(tuán)上半年業(yè)績(jī)約814億元，在克而瑞今年上半年發(fā)布的百?gòu)?qiáng)房企流量金額榜單上，中交集團(tuán)在地產(chǎn)板塊的成績(jī)排名一躍躋身第12位。
再看克而瑞醉新公布的《2018年1~8月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP100排行榜》。榜單顯示，綠城中國(guó)以910.3億元的流量金額排在第17位，中交地產(chǎn)以161.6億元的流量金額排在第87位。兩者相加的總額為1071.9億元，這個(gè)數(shù)字可以排在該排行榜的第11位。而同期，保利地產(chǎn)的流量金額達(dá)2662億元，中海地產(chǎn)的流量金額為1741.3億元。中交與中海之間尚有近700億元的差距。
在挺進(jìn)“央企前二”的目標(biāo)下，中交集團(tuán)給綠城的2500億元“大禮包”來(lái)得正是時(shí)候。
中交地產(chǎn)系大事記
2007年12月 中住地產(chǎn)收購(gòu)重慶實(shí)業(yè)56.19%，成為第一大股東
2008年12月 中房集團(tuán)成為重慶實(shí)業(yè)實(shí)控人
2010年8月 中交集團(tuán)吸收合并中房集團(tuán)
2011年3月 中交集團(tuán)成立中交地產(chǎn)有限公司
2012年12月 重慶實(shí)業(yè)更名為中房重實(shí)
2013年1月 中房集團(tuán)轉(zhuǎn)讓中房股份
2013年11月 中房重實(shí)更名為中房地產(chǎn)
2014年12月 中交集團(tuán)收購(gòu)綠城中國(guó)股份
2015年3月 中交集團(tuán)成立中交房地產(chǎn)有限公司
2015年5月 中交集團(tuán)增持綠城股份成為第一大股東
2015年5月 中交地產(chǎn)有限公司無(wú)償劃轉(zhuǎn)至中交房地產(chǎn)有限公司
2016年6月 中交房地產(chǎn)有限公司更名為中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司
2015年7月 中住地產(chǎn)從中房集團(tuán)無(wú)償劃轉(zhuǎn)至地產(chǎn)集團(tuán)
2015年9月 中交海外房地產(chǎn)有限公司在新加坡注冊(cè)成立
2015年11月 中房集團(tuán)被無(wú)償劃轉(zhuǎn)至中交房地產(chǎn)集團(tuán)
2015年12月 中交房地產(chǎn)集團(tuán)間接持有綠城中國(guó)股份
2016年6月 中房地產(chǎn)宣布重組失敗
2017年10月 中房股份更名為中交地產(chǎn)
2018年8月 中交房地產(chǎn)集團(tuán)吸收合并中住地產(chǎn)
購(gòu)房威信：18088284
70
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