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西安要開(kāi)物管立法聽(tīng)證會(huì)，快來(lái)惡補(bǔ)物業(yè)知識(shí) 海南房?jī)r(jià)，保亭獨(dú)特的熱帶海濱氣候和優(yōu)良的人居環(huán)境，成為全國(guó)度假、養(yǎng)老的醉佳第二居住地。
近日，西安市法制辦將召開(kāi)物業(yè)管理立法聽(tīng)證會(huì)，以后用住宅開(kāi)小飯館、棋牌室可能會(huì)行不通了。
西安市法制辦將召開(kāi)物業(yè)管理立法聽(tīng)證會(huì)
5月9日，為進(jìn)一步聽(tīng)取社會(huì)各界的意見(jiàn)和建議，西安市法制辦將召開(kāi)《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案）》立法聽(tīng)證會(huì)。
聽(tīng)證事項(xiàng)包括，禁止利用住宅開(kāi)設(shè)小飯桌、托管班等學(xué)生托管機(jī)構(gòu)，以及私房菜、棋牌室等經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所，是否合理、可行？
在住宅小區(qū)無(wú)法成立業(yè)主大會(huì)或者選出業(yè)主委員會(huì)的情況下，由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)組織成立物業(yè)管理委員會(huì)，代行業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，是否合理、可行？
對(duì)經(jīng)行政管理部門(mén)確認(rèn)，屬于應(yīng)急使用情形，可以使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金對(duì)相關(guān)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修的，不需經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，是否合理、可行？
首次業(yè)主大會(huì)籌備組成員是否可以作為首屆業(yè)主委員會(huì)委員人選？
業(yè)主是否可以通過(guò)手機(jī)信息、電子郵件等方式進(jìn)行投票，參加業(yè)主大會(huì)表決？
物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否可以對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備善意經(jīng)營(yíng)？
無(wú)論是希望參與旁聽(tīng)的，還是想了解結(jié)果的，可能都對(duì)所聽(tīng)證的內(nèi)容只是一知半解。所以，保亭購(gòu)房指南也是很貼心的為大家準(zhǔn)備了一些基礎(chǔ)知識(shí)，供大家參考。
問(wèn)題一，居民住房可以用來(lái)開(kāi)飯店，棋牌室嗎？
根據(jù)《物權(quán)法》第77條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
此前，有遇到類(lèi)似情況的咨詢專(zhuān)家。后者表示，在居民區(qū)內(nèi)開(kāi)設(shè)飯店，已經(jīng)將住宅房變成了以經(jīng)營(yíng)為目的的用房，如果住戶在沒(méi)有征得周?chē)用裢獾那闆r下，這種做法是不合法的。對(duì)于這種情況，可以建議由社區(qū)居委會(huì)聯(lián)合當(dāng)?shù)爻枪懿块T(mén)進(jìn)行處理。
問(wèn)題二，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)職責(zé)是啥？
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；
（三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；
（四）決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；
（五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
（六）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：
（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；
（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；
（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
問(wèn)題三，物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金都是用來(lái)修什么的？
物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金一般由政府指定的維修資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理，計(jì)帳到戶；業(yè)委會(huì)成立后，也可以申請(qǐng)由業(yè)主自主管理，但這種管理模式難以規(guī)范，其資金安全運(yùn)行存在一定風(fēng)險(xiǎn)。
物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)項(xiàng)用于小區(qū)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造。使用時(shí)，須經(jīng)過(guò)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主及占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主簽名同意。
問(wèn)題四，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備指的是什么？
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位是指屬于全體野豬或者單幢物業(yè)的業(yè)主、非業(yè)主使用人共同使用的公共門(mén)廳、樓道間、電梯間、管道井、設(shè)備間、過(guò)道、紙班保安室、公共停車(chē)位、房屋承重結(jié)構(gòu)、戶外墻面、屋面和道路、場(chǎng)地、綠地等部位。
共用設(shè)施設(shè)備是指屬于全體業(yè)主或者單幢物業(yè)的業(yè)主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）、電梯、樓道照明設(shè)施、小區(qū)道路照明設(shè)施、安全防范智能系統(tǒng)、避雷裝置、單元防盜門(mén)、文化體育設(shè)施和區(qū)域圍護(hù)等設(shè)施設(shè)備。
醉后，再來(lái)看看聽(tīng)證會(huì)旁聽(tīng)的報(bào)名辦法吧。
聽(tīng)證陳述人人數(shù)為12人，旁聽(tīng)人數(shù)為10人，凡年滿18周歲西安市居民都可以報(bào)名參加，報(bào)名作為聽(tīng)證陳述人的，請(qǐng)于5月13日前提交附件所列報(bào)名表，并表明自己所持觀點(diǎn)（《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案）》征求意見(jiàn)稿可在市政府門(mén)戶網(wǎng)站及市法制辦網(wǎng)站瀏覽）。
報(bào)名表可以電子郵件的方式發(fā)送至法制辦專(zhuān)用郵箱：xafzbfgc@163.com或傳真至029-86788348。聽(tīng)證陳述人按照?qǐng)?bào)名先后及所持不同觀點(diǎn)人數(shù)相當(dāng)?shù)脑瓌t，經(jīng)遴選后確定。
報(bào)名作為旁聽(tīng)人的，亦請(qǐng)于5月13日前提交附件所列報(bào)名表，并在意見(jiàn)建議欄中注明“旁聽(tīng)”。
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