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    長租公寓甲醛超標 租戶權(quán)益誰來維護?

    國內(nèi)樓市日期:2018-09-05 23:03:55 瀏覽量(

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      裝修成本低,沒有規(guī)范的標準,更沒有健康安全評估限制,長租公寓房屋室內(nèi)空氣質(zhì)量令人堪憂——

      長租公寓甲醛超標 租戶權(quán)益誰來維護?

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      鐘心宇/攝

      長租公寓的危機,一波未平一波又起。在經(jīng)營者陷入壟斷、操縱價格輿論質(zhì)疑的同時,9月1日,有微信公眾號發(fā)文稱,阿里員工王先生在入住鏈家旗下的自如公寓后,不久身患急性髓系白血病(M4型)去世。家屬對公寓內(nèi)的空氣進行檢測后發(fā)現(xiàn),房屋內(nèi)甲醛超標,認為與王先生患病存在重大關(guān)系,目前已向法院起訴。對此,自如官方微博“自如客”發(fā)微博回應稱,將積極配合司法部門的工作。鏈家和自如負責人也相繼在朋友圈發(fā)聲,“如果是我們的責任,我們承擔”。

      事實上,長租公寓甲醛超標的問題并不是第一次出現(xiàn),但是不少租客從維權(quán)成本考慮選擇了默默隱忍,甚至戲謔自稱為有毒物質(zhì)“人體過濾器”。作為近兩年發(fā)展起來的新興行業(yè),長租公寓為何屢屢被爆出甲醛超標?租客又該如何維護自身的權(quán)益?長租公寓經(jīng)營者在經(jīng)過“跑馬圈地”式的搶占房源、提升議價能力后,又該承擔什么樣的責任?對此,記者采訪了相關(guān)專家。

      控制成本是甲醛超標主因

      長租公寓是指房產(chǎn)商或者房產(chǎn)經(jīng)紀公司將業(yè)主的房屋租下,經(jīng)過裝修改造、配齊基本設施后,再租出去的房屋。不同于以往的房屋租賃模式,長租公寓經(jīng)營者會直接和租客簽訂合同,租期一般是一年。

      記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),因為長租公寓主打品牌和品質(zhì),抓住了年輕租房群體的需求,不少長租公寓品牌發(fā)展迅速。例如,自如發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,截止到2017年8月,自如在北京、上海、深圳、杭州、南京五城內(nèi)的自如客(租住自如房屋的人)超過100萬人。我愛我家旗下的相寓表示,截止到2017年底,相寓已布局了中國13個大中型城市,累計為500萬租客提供了長、短租服務。

      “長租公寓的出現(xiàn)滿足了市場的需求,為租客提供了高效率、低成本尋找房源的方式?!蹦暇┐髮W法學院副教授宋亞輝研究經(jīng)濟法多年,在他看來,長租公寓打破了中國租房市場長久以來的C2C(房東對租客)模式,既為租客找房子減少了時間,還可以避免遇上黑心中介,加之出租房屋經(jīng)過一定的裝修,方便入住,自然受到租客的歡迎。

      然而,長租公寓市場為租客帶來便利的同時,房屋室內(nèi)空氣質(zhì)量等問題讓租客充滿恐懼。據(jù)虎嗅網(wǎng)消息,今年7月,在北京工作的阮先生在自如上租了一套兩居室的房屋,但剛搬進去沒多久渾身就起滿了紅包,經(jīng)過權(quán)威機構(gòu)的檢測,是由于房屋甲醛超標所致。不久前,同樣在自如租房的姚女士出現(xiàn)了惡心、干嘔等甲醛中毒癥狀。為查清原因,姚女士進行了檢測,房屋內(nèi)兩處采樣點的數(shù)據(jù)顯示,甲醛含量分別為0.17毫克/立方米和0.18毫克/立方米,明顯超過《室內(nèi)空氣質(zhì)量標準》規(guī)定的0.1毫克/立方米的要求。

      當然,存在問題的不止自如一家。結(jié)合媒體報道記者發(fā)現(xiàn),蛋殼公寓、相寓、YOU+公寓等也被曝光存在甲醛超標等問題。

      據(jù)悉,甲醛濃度較高,一般會引發(fā)氣喘、刺激性流淚、惡心、胸悶等癥狀。世界衛(wèi)生組織國際癌癥研究機構(gòu)已經(jīng)將甲醛確認為一類致癌物,甲醛的危害不言而喻。

      既然甲醛的危害如此之大,選擇長租公寓的租客也不在少數(shù),為何會屢屢爆出甲醛超標的問題?

      多名業(yè)內(nèi)人士表示,成本控制是造成房屋內(nèi)甲醛超標的主要原因,“這種成本控制一方面體現(xiàn)在房屋的通風時間短,一方面是裝修材質(zhì)質(zhì)量差。”此前,自如李姓工作人員在接受媒體采訪時曾承認,裝修好的房屋一般醉多放置三天,就會掛牌出租。更有甚者,邊裝修邊出租,根本沒有有效的通風時間。而裝修質(zhì)量的好壞、材質(zhì)是否環(huán)保也直接影響房屋的空氣質(zhì)量。

      北京蘭臺律師事務所律師李雷勇認為,目前房屋租賃行業(yè)沒有規(guī)范的裝修標準,更沒有健康安全方面的評估限制。在沒有約束的情況下,長租公寓經(jīng)營者對于甲醛超標的問題并不是特別在意。

      承租者可起訴解除合同

      去年底自如房屋甲醛超標被媒體曝光后,自如曾聲明,如果有客戶感覺室內(nèi)空氣異常,他們會協(xié)助其進行免費換房或免費退租,退回押金及所有未發(fā)生的房租及服務費。公司內(nèi)部還有一項政策,如果發(fā)現(xiàn)房屋甲醛超標,可賠償一個月租金。蛋殼公寓也曾對外宣稱,如果遇到甲醛超標的情況,經(jīng)第三方機構(gòu)檢測屬實,可以退租。

      然而看似維護消費者權(quán)益的承諾,在現(xiàn)實中并沒有那么美好。阮先生身上起紅包后,多次向自如進行投訴并無答復,姚女士要求自如賠償1個月的租金時,被告知賠償政策已經(jīng)取消。肖女士要求蛋殼公寓退租后,被告知提前終止合同屬于違約行為,要賠償公司2040元的違約金。

      如果碰上一些小的長租公寓經(jīng)營者,消費者維權(quán)更是難上加難。曾經(jīng)在北京門頭溝某小區(qū)租房的小林深有感觸:“知道房屋甲醛超標后我要求退房,對方不僅沒有全額退款,我還賠償了10天的房屋閑置費用?!?/p>

      在李雷勇看來,如果租客和長租公寓經(jīng)營者就房屋甲醛超標問題無法協(xié)商處理,可以通過法律手段進行維權(quán)?!凹兹┏瑯藭绊懭说纳眢w健康,不論租房合同中對有毒物質(zhì)含量是否作出過相關(guān)約定,承租者都可以依法終止合同,要求公寓經(jīng)營者無條件退款?!崩罾子婪Q,在租賃合同中,長租公寓經(jīng)營者應該確保提供的房屋是符合國家安全標準、能夠正常使用的。當房屋內(nèi)甲醛超標時,合同目的無法實現(xiàn),已經(jīng)涉嫌違約,承租者當然可以要求解除合同。

      “如果租客想繼續(xù)承租,清除甲醛等產(chǎn)生的費用,則應由長租公寓經(jīng)營者買單?!崩罾子陆忉尫Q,合同法中規(guī)定,當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施等違約責任。

      在宋亞輝看來,除了解除合同外,承租者還可以要求長租公寓經(jīng)營者進行賠償。消費者權(quán)益保護法規(guī)定,經(jīng)營者提供的商品或者服務有欺詐行為時,消費者可要求賠償購買商品或接受服務費用的三倍錢款。經(jīng)營者明知存在缺陷,仍然提供給消費者的,造成嚴重損害的,消費者可以提出懲罰性賠償。“如果長租公寓經(jīng)營者在知曉房屋沒有時間通風,存在甲醛超標的情況下,仍然掛牌出租,承租者可以主張賠償?!彼蝸嗇x說。

      除了長租公寓經(jīng)營者外,業(yè)主是否需要為房屋甲醛超標的問題擔責呢?中國消費者協(xié)會專家委員會成員邱寶昌表示,因為租客直接和長租公寓經(jīng)營者簽訂的合同,錢款也是支付給對方,沒有牽扯到業(yè)主,業(yè)主自然不用擔責。“這和以前中介只是提供房源信息的居間方是不同的?!?/p>

      健康損害責任由誰舉證?

      記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),租客檢測出屋內(nèi)的甲醛超標后,想要獲得長租公寓經(jīng)營者的賠償并非易事,即使是進入了訴訟程序,訴訟請求也并非一定會得到支持。

      記者從中國裁判文書網(wǎng)上獲悉,2015年,任女士和丈夫在自如租住的公寓生活一段時間后,被確診為急性髓系白血病(M4型),不得不將6個月的胎兒引產(chǎn)。任女士委托專業(yè)機構(gòu)對房屋進行空氣質(zhì)量檢測后發(fā)現(xiàn),房間內(nèi)甲醛和TVOC的濃度超過GB/T18883-2002《室內(nèi)空氣質(zhì)量標準》標準紙。其中,甲醛標準紙應該≤0.10,檢測結(jié)果為0.13??倱]發(fā)性有機化合物TVOC標準紙為≤0.60,檢測結(jié)果是0.72。

      任女士認為,兩項有毒有害物質(zhì)的超標和她患上白血病存在因果關(guān)系,隨后以侵害生命權(quán)、健康權(quán)、身體權(quán)糾紛為由,將鏈家告上法庭,要求對方賠償百萬元。

      該案經(jīng)過一審、二審、申請再審等程序后,法院均認為,原告現(xiàn)有的證據(jù)均無法證明其患病與屋內(nèi)檢測出的兩項指標濃度存在因果關(guān)系,駁回了任女士的申請。2017年3月,任女士去世。

      “之所以會出現(xiàn)這種情況,是因為承租者要承擔舉證責任,要用數(shù)據(jù)說明租住的房屋確實存在甲醛超標的情況,同時表明身體出現(xiàn)問題和甲醛有直接的因果關(guān)系?!崩罾子勒f,這對于承租者來說,并不容易,而法院也只能根據(jù)掌握的證據(jù)進行裁判。

      在邱寶昌看來,相較于長租公寓經(jīng)營者,承租者本就處于弱勢,舉證甲醛超標的責任不應該由其承擔?!拔艺J為可以借鑒消費者權(quán)益保護法中有關(guān)舉證責任倒置的規(guī)定。該法第23條規(guī)定,在一定期限內(nèi),裝飾裝修服務出現(xiàn)質(zhì)量問題,由經(jīng)營者提供舉證責任。在長租公寓這個市場中,則應該由長租公寓經(jīng)營者承擔證明出租房屋合乎健康標準的責任,讓經(jīng)營者來證明自己出租的房屋是符合健康標準的,以此減輕承租者的舉證責任?!鼻駥毑f。

      中國人民大學法學院教授劉俊海對此觀點持贊成態(tài)度,此外,他認為,根據(jù)《民事訴訟法》第64條的規(guī)定,當事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集證據(jù)時,法院應當調(diào)查收集。

      在該案中,法院曾經(jīng)讓兩家鑒定機構(gòu)對甲醛超標和白血病的因果關(guān)系進行鑒定,但兩家機構(gòu)都以超出能力范圍為由拒絕。在這種情況下,法院讓任女士承擔甲醛超標和白血病之間有因果關(guān)系的舉證責任,讓鏈家公司證明二者存在的關(guān)系很小。對于這種分配是否合適,各方說法不一。有人認為,出現(xiàn)這種問題應該完全由長租公寓運營方承擔證明責任。

      宋亞輝認為,誰主張誰舉證是法律醉基本的要求,但是在現(xiàn)實中,因為涉及到多因異果、高科技、潛伏期、跨時空、跨地域等因素,原告通常無法舉證。在這種情況下,很多領域的法律作出修改,由被告來承擔舉證責任,也就是法律責任倒置。

      “然而從制度設計的角度出發(fā),一旦舉證責任倒置會帶來很多負面影響。比如惡意訴訟、爛訴等問題。”宋亞輝介紹,如果這類案件中舉證責任倒置,會讓租客的舉證壓力變小,只要初步證明租客在公寓里生了病,長租公寓經(jīng)營者就要去舉證租客生病和室內(nèi)空氣質(zhì)量是否有關(guān),這樣很可能導致案件大量增加,企業(yè)也因為不堪訴訟的折磨而迅速破產(chǎn)。

      “所以,在這種情況下,我們只能以個案為基礎,通過典型判例的方式,讓法官根據(jù)個案的情形,適當?shù)姆峙渑e證責任?!彼蝸嗇x認為,此次法院能夠適當?shù)姆峙渑e證責任,是比較合適的。

      公益訴訟或能化解維權(quán)難題

      記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),法律雖然對承租者如何維權(quán)給出了答案,但是真正通過法律途徑去維權(quán)的租客卻很少。

      “除了維權(quán)意識不高外,這里面涉及到維權(quán)成本的考慮。”邱寶昌解釋稱,一般來說,租客需要長租公寓經(jīng)營者退還的押金和房租可能只有幾千元,如果通過訴訟去解決此事,需要花費大量的時間和精力,很可能得不償失,租客在多方考慮之后會選擇放棄。

      對于這種情況,宋亞輝認為,承租者可以通過向消費者協(xié)會投訴來尋求解決?!啊蹲砀呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理消費民事公益訴訟案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定,存在大量不能查證的受害者時,省級以上的消費者協(xié)會可以代替消費者提起公益訴訟,這樣就免除了租客維權(quán)的成本困擾?!钡蝸嗇x同時指出,這種公益訴訟只能要求對方停止侵權(quán),而不能要求賠償,“因為法律沒有授權(quán)公益機構(gòu)獲得賠償?shù)臋?quán)利?!?/p>

      宋亞輝介紹,在中國臺灣地區(qū),如果有20個以上的消費者權(quán)益受到同一種傷害,他們可以自己去找一家公益機構(gòu)進行權(quán)利委托,讓公益機構(gòu)代替他們?nèi)ゾS權(quán),這個時候就可以主張進行賠償。在長租公寓的管理方面,或許可以借鑒這樣的制度。

      “檢察機關(guān)也可以考慮從環(huán)保公益訴訟的角度進行維權(quán)?!彼蝸嗇x表示,檢察機關(guān)提起環(huán)保公益訴訟已經(jīng)是其一項重要職能,起到的積極作用也是顯而易見,雖然現(xiàn)在尚未有室內(nèi)環(huán)境公益訴訟的案例,但不代表不可以,檢察機關(guān)完全可以探索。

      據(jù)貝殼研究院(原鏈家研究院)發(fā)布的一項數(shù)據(jù)顯示,目前僅在北京就有800萬租賃人口。面對這么龐大的租房群體,出現(xiàn)甲醛超標事情后去維權(quán)固然重要,但如何事先預防,不給甲醛超標出現(xiàn)的空間,才是解決問題的根本之法。

      邱寶昌認為,首先,應該對取得支配地位的長租公寓經(jīng)營者進行嚴格管理?!皬哪壳白赓U市場的現(xiàn)狀來看,經(jīng)過幾年的發(fā)展,幾家企業(yè)通過‘跑馬圈地’式的大量收購房源,對租賃市場取得了一定的控制權(quán),租客可以選擇的長租公寓經(jīng)營者在縮小,房源更是被集中到幾家手中。”邱寶昌表示,在這種情況下,如果這些大的經(jīng)營商無視房屋健康質(zhì)量,不但租客的身體健康受到威脅,更會讓整個租賃市場出現(xiàn)波動,“必須保證上線的房源就是安全的”。

      據(jù)悉,在近期又被多次曝光甲醛超標問題后,自如于8月31日凌晨發(fā)布了房源空氣質(zhì)量環(huán)保的承諾,稱將從9月1日起,下架全國九城全部首次出租房源,待權(quán)威機構(gòu)認證合格后再上架,未來也將保證新增房源100%檢測合格后再出租。

      此外,邱寶昌建議,在租賃行業(yè)內(nèi)部更應該形成一個提供安全健康房源的共識,絕不以犧牲消費者的健康安全作為盈利的代價。

      在李雷勇看來,租房是民生領域的大問題,除了租客通過私力救濟維權(quán)外,公力救濟更不能袖手旁觀,“政府部門應該加強對租賃房屋健康安全的行政管理,確保市場上的房屋健康的、安全的,而不是以租客的身體健康情況作為檢測標準?!?/p>

      據(jù)悉,首部國家層面的《住房租賃條例》正在制定中,其中將對住房租賃企業(yè)的房屋建設標準、裝修設施標準和價格標準等方面予以規(guī)范。“我是很期待《住房租賃條例》的早日出臺,只有當私力救濟和公力救濟都不缺位時,承租者的權(quán)利才能真正得到保障?!崩罾子抡f。

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