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購房賣方違約，買方如何維護(hù)自己的合法權(quán)益？ 海南房?jī)r(jià)，東方買房時(shí)，大家醉關(guān)心的往往是東方房?jī)r(jià)、樓層、價(jià)格和戶型，而忽略了其他要素。
在海南房?jī)r(jià)平穩(wěn)時(shí)，一般很少有賣方或買方主動(dòng)違約，但是一旦海南房?jī)r(jià)上漲，這種糾紛極易產(chǎn)生，賣方往往愿意以犧牲定金或支付部分違約金來解除合同。那么，作為東方市買房者在東方二手房買賣中遇到賣方違約，該如何維護(hù)自己合法權(quán)益呢？小編根據(jù)自身處理東方二手房買賣合同糾紛的經(jīng)驗(yàn)，提供以下幾點(diǎn)建議供讀者參考。
一、注意收集保留賣方違約的證據(jù)
大多數(shù)東方二手房買賣賣方違約的原因是賣方見海南房?jī)r(jià)上漲后，要求加價(jià)，并表示如果買方不同意加價(jià)則不配合繼續(xù)履行合同；賣方反價(jià)違約，坐地漲價(jià)后買方要注意收集保存賣方違約的實(shí)質(zhì)證據(jù)。
因?yàn)楫?dāng)賣方出現(xiàn)違約意思表示時(shí)，并不一定就構(gòu)成法律意義上的違約行為。如還沒有到需要賣方配合履行合同或合同約定的履行期限未屆滿，買方也無賣方明確表示拒絕賣房的證據(jù)，那么此時(shí)如果起訴到法院，賣方抗辯加價(jià)只是雙方協(xié)商價(jià)格，還未到履行期限，自己并未違約。買方的訴訟請(qǐng)求就很難獲得支持。
我國民事訴訟法規(guī)定證據(jù)的表現(xiàn)形式可以分為：當(dāng)事人陳述、書證、物證、視聽資料、證人證言、電子數(shù)據(jù)、鑒定結(jié)論、勘驗(yàn)筆錄八種。
賣方拒絕履行合同違約的證據(jù)主要包括電話錄音、短信、微信、郵件等，及賣方拒絕履行合同的實(shí)際行為。買方在同賣方交涉過程中要注意保存錄音及雙方相互溝通往來的短信，微信及其他書面材料。
二、預(yù)防賣方惡意磋商，一房二賣
買方要防止賣方為拖延時(shí)間惡意磋商，將房屋另賣他主。如果發(fā)現(xiàn)賣方惡意磋商，打算將房屋另買，買方就不能再猶豫必須當(dāng)機(jī)立斷起訴。
三、選擇正確的訴訟方案
我國合同法規(guī)定違約責(zé)任有三種方式：繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、賠償損失。這三種責(zé)任承擔(dān)方式適用于不同的違約情形，買方要根據(jù)自身案件情況選擇正確的訴訟方案。
1．要求繼續(xù)履行合同
不少買方向法院提出“繼續(xù)履行合同，協(xié)助辦理過戶手續(xù)”的訴訟請(qǐng)求，如果買方起訴要求賣方繼續(xù)履行房屋買賣合同要求賣方協(xié)助辦理過戶，即使法院判決合同繼續(xù)履行，要求被告限時(shí)協(xié)助原告辦理登記。如果被告拒不履行協(xié)助義務(wù)的，買方申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，但是在現(xiàn)實(shí)操作中存在一定困難。
房屋買賣合同糾紛是債權(quán)糾紛，而房屋權(quán)屬糾紛是物權(quán)糾紛，法院做出繼續(xù)履行合同的判決，并不改變房屋的物權(quán)，因此也不發(fā)生“強(qiáng)制過戶”的效力。
只有法院判決東方房產(chǎn)的所有權(quán)歸誰，才存在強(qiáng)制執(zhí)行的基礎(chǔ)。也就是說，案由是房屋所有權(quán)糾紛，法院判決生效，所有權(quán)確定，勝訴方以此可以直接辦理產(chǎn)權(quán)登記。法院判決繼續(xù)履行合同，如果賣方仍然不配合，法院在執(zhí)行繼續(xù)履行過程中就存在一定困難。很難達(dá)到有效保護(hù)買方權(quán)益。
2．要求解除合同，賣方承擔(dān)違約責(zé)任和賠償損失
買方可以要求解除合同，賣方承擔(dān)違約責(zé)任?！逗贤ā返?14條第1款規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。買方要求賣方承擔(dān)的違約責(zé)任一般按照合同約定違約金的數(shù)額或違約金的計(jì)算方法。
如果買方僅僅要求賠償合同約定的違約金，則不足以彌補(bǔ)因海南房?jī)r(jià)上漲造成買方的損失。賣方造成買方的損失應(yīng)完全賠償，包括既存利益因違約行為而減少的直接損失，也包括本可以取得的利益因違約而未獲得的利益即間接損失。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加。”
醉高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十八條：“當(dāng)事人依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定，請(qǐng)求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過實(shí)際損失額為限。”
《關(guān)于審理東方二手房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見（初稿）及說明》第十八條：“因一方違約導(dǎo)致另一方訂立房屋買賣合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，另一方主張差價(jià)損失的，予以支持。雙方對(duì)房屋差價(jià)有約定的，從約定；沒有約定的，以法院委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)起訴之日的房屋市場(chǎng)價(jià)與雙方約定的房屋買賣價(jià)款之間的差價(jià)確定損失。”
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