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    海南房價

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    如何預(yù)防二手房買賣存在的法律風(fēng)險?

    購房攻略日期:2020-12-16 11:16:41 瀏覽量(

    買房TEL:⒈80898870

    如何預(yù)防二手房買賣存在的法律風(fēng)險? 東方市房產(chǎn),東方買房對于許多普通老百姓來說確實是一件大事,因此需要考慮的因素有很多,一不小心就可能會走進(jìn)東方購房誤區(qū)里。

    如何預(yù)防二手房買賣存在的法律風(fēng)險?

    隨著我國對東方二手房交易政策的放寬,東方二手房交易市場逐漸繁榮起來。但由于東方二手房的買賣雙方實務(wù)操作經(jīng)驗積累的不夠,作為標(biāo)的額較大的不動產(chǎn)的買賣,就會產(chǎn)生不容小視的法律風(fēng)險。東方二手房的獨特性又導(dǎo)致在其交易當(dāng)中存在不同于房屋第一手交易的風(fēng)險,所以買賣雙方應(yīng)了解彼此的風(fēng)險并加以防范。下面就是關(guān)于購買東方二手房存在的風(fēng)險和防范的方法,一起來看看吧。

    一、購買東方二手房存在哪些法律風(fēng)險?

    由于在東方二手房屋交易過程中,往往存在以下法律風(fēng)險點:

    (1)來自交易主體方面的風(fēng)險

    具體說來也就是出賣人并非房屋所有權(quán)人,未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)。

    比如說,夫妻雙方的一方瞞著對方把房出售;不通知房屋產(chǎn)權(quán)共有人就私自將房屋賣掉;職工不告知單位便把單位擁有部分產(chǎn)權(quán)的公房出售等。

    (2)來自交易房屋方面的風(fēng)險

    這包括多種情況:

    ①用于交易的房屋為非法建筑或已被列人拆遷范圍。

    ②房屋權(quán)屬有爭議。

    ③房屋已出租他人,出賣人未依規(guī)定通知承租人,侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)益的。

    ④房屋已抵押,未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的。

    ⑤已購公有住房或經(jīng)濟適用房上市出售后會形成新的住房困難的。

    ⑥被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的。

    ⑦用于交易的房屋存在質(zhì)量瑕疵。

    (3)來自交易手續(xù)方面的風(fēng)險

    房屋屬于不動產(chǎn),其交易規(guī)則有別于一般動產(chǎn)的交易規(guī)則。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到有關(guān)政府部門進(jìn)行登記。出賣人僅將房屋交付買受人使用并不足以產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動的法律效果。

    (4)來自交易合同方面的風(fēng)險

    這是跟買賣其他房屋一樣會遇到的問題,如果雙方對權(quán)利義務(wù)約定不明而引發(fā)爭議,那么一方的權(quán)益就會受到損害。

    (5)產(chǎn)權(quán)風(fēng)險

    購買東方二手房也要認(rèn)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán),以免房屋今后不能出手。按規(guī)定,買賣雙方要交納相關(guān)稅費,辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),房管局才會核發(fā)過戶后的產(chǎn)權(quán)證。

    二、東方二手房買賣的風(fēng)險如何防范?

    1、必須確認(rèn)房主真實身份

    買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性,主要是核實房主的身份。

    因此,對于業(yè)主證件的真實性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件,尤其在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況下,該項問題更需引起客戶的注意。

    2、必須明確雙方違約責(zé)任

    因為東方房產(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大,有時會出現(xiàn)意想不到的狀況,導(dǎo)致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象,需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利,以及償付金額和時間,遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對等。

    目前,絕大多數(shù)東方二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明,但對于賠付時間卻沒有具體款項,這會導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時間,使條款的實際約束力和執(zhí)行力下降。

    因此合同中應(yīng)加入“買方在實際支付應(yīng)付款之日起(賣方在實際交房之日起)規(guī)定期限內(nèi)向賣方(買方)支付違約金”的條款,以確保合同條款的醉終落實。

    3、必須標(biāo)明付款過戶時間

    在實際操作中,買方會將房款分為首付和尾款兩部分,在不同時間段打給房主。

    因此,賣方需要明確買方的付款時間,而同時尾款的支付時間有賴于東方房產(chǎn)過戶的日期,這樣買方有權(quán)利知道東方房產(chǎn)的過戶時間。如果逾期則依照實際情況由違約方執(zhí)行第2款項中的違約責(zé)任。

    4、必須注明費用交接時間

    這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問題,屬于“房屋交付”中的重要條款,一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用的交接年月日。

    因為交接時間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵,同時如果是公房交易,對于物業(yè)、供暖等費用的交納時間和標(biāo)準(zhǔn),原房主的單位是否有些既定要求和更改,賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等,都應(yīng)在合同中明確寫明。

    5、買方必須見房主

    現(xiàn)在有些經(jīng)紀(jì)公司有“收購”業(yè)務(wù),因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作。即經(jīng)紀(jì)公司在收取客戶定金后,還會帶其他客戶看房,醉后誰出價高便賣給誰,不惜與第一個客戶毀約。

    理由常常是房主不賣等經(jīng)紀(jì)公司的免責(zé)條款,即經(jīng)紀(jì)公司無需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任,而交了訂金的消費者只能忍氣吞聲。為此提醒消費者,如果此時您能夠行使自身權(quán)利,要求約見房主當(dāng)面核實,就會揭穿其不軌行為。

    6、必須學(xué)會使用補充協(xié)議

    買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確。或需要進(jìn)一步約定時,要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款,將合同中對雙方的意思寫明,會減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

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