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如何預(yù)防二手房買賣存在的法律風(fēng)險？ 東方市房產(chǎn)，東方買房對于許多普通老百姓來說確實是一件大事，因此需要考慮的因素有很多，一不小心就可能會走進(jìn)東方購房誤區(qū)里。
隨著我國對東方二手房交易政策的放寬，東方二手房交易市場逐漸繁榮起來。但由于東方二手房的買賣雙方實務(wù)操作經(jīng)驗積累的不夠，作為標(biāo)的額較大的不動產(chǎn)的買賣，就會產(chǎn)生不容小視的法律風(fēng)險。東方二手房的獨特性又導(dǎo)致在其交易當(dāng)中存在不同于房屋第一手交易的風(fēng)險，所以買賣雙方應(yīng)了解彼此的風(fēng)險并加以防范。下面就是關(guān)于購買東方二手房存在的風(fēng)險和防范的方法，一起來看看吧。
一、購買東方二手房存在哪些法律風(fēng)險？
由于在東方二手房屋交易過程中，往往存在以下法律風(fēng)險點：
（1）來自交易主體方面的風(fēng)險
具體說來也就是出賣人并非房屋所有權(quán)人，未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)。
比如說，夫妻雙方的一方瞞著對方把房出售；不通知房屋產(chǎn)權(quán)共有人就私自將房屋賣掉；職工不告知單位便把單位擁有部分產(chǎn)權(quán)的公房出售等。
（2）來自交易房屋方面的風(fēng)險
這包括多種情況：
①用于交易的房屋為非法建筑或已被列人拆遷范圍。
②房屋權(quán)屬有爭議。
③房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)益的。
④房屋已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的。
⑤已購公有住房或經(jīng)濟適用房上市出售后會形成新的住房困難的。
⑥被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的。
⑦用于交易的房屋存在質(zhì)量瑕疵。
（3）來自交易手續(xù)方面的風(fēng)險
房屋屬于不動產(chǎn)，其交易規(guī)則有別于一般動產(chǎn)的交易規(guī)則。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到有關(guān)政府部門進(jìn)行登記。出賣人僅將房屋交付買受人使用并不足以產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動的法律效果。
（4）來自交易合同方面的風(fēng)險
這是跟買賣其他房屋一樣會遇到的問題，如果雙方對權(quán)利義務(wù)約定不明而引發(fā)爭議，那么一方的權(quán)益就會受到損害。
（5）產(chǎn)權(quán)風(fēng)險
購買東方二手房也要認(rèn)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)，以免房屋今后不能出手。按規(guī)定，買賣雙方要交納相關(guān)稅費，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，房管局才會核發(fā)過戶后的產(chǎn)權(quán)證。
二、東方二手房買賣的風(fēng)險如何防范？
1、必須確認(rèn)房主真實身份
買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性，主要是核實房主的身份。
因此，對于業(yè)主證件的真實性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，該項問題更需引起客戶的注意。
2、必須明確雙方違約責(zé)任
因為東方房產(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時會出現(xiàn)意想不到的狀況，導(dǎo)致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對等。
目前，絕大多數(shù)東方二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對于賠付時間卻沒有具體款項，這會導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執(zhí)行力下降。
因此合同中應(yīng)加入“買方在實際支付應(yīng)付款之日起（賣方在實際交房之日起）規(guī)定期限內(nèi)向賣方（買方）支付違約金”的條款，以確保合同條款的醉終落實。
3、必須標(biāo)明付款過戶時間
在實際操作中，買方會將房款分為首付和尾款兩部分，在不同時間段打給房主。
因此，賣方需要明確買方的付款時間，而同時尾款的支付時間有賴于東方房產(chǎn)過戶的日期，這樣買方有權(quán)利知道東方房產(chǎn)的過戶時間。如果逾期則依照實際情況由違約方執(zhí)行第2款項中的違約責(zé)任。
4、必須注明費用交接時間
這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用的交接年月日。
因為交接時間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵，同時如果是公房交易，對于物業(yè)、供暖等費用的交納時間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，都應(yīng)在合同中明確寫明。
5、買方必須見房主
現(xiàn)在有些經(jīng)紀(jì)公司有“收購”業(yè)務(wù)，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作。即經(jīng)紀(jì)公司在收取客戶定金后，還會帶其他客戶看房，醉后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。
理由常常是房主不賣等經(jīng)紀(jì)公司的免責(zé)條款，即經(jīng)紀(jì)公司無需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任，而交了訂金的消費者只能忍氣吞聲。為此提醒消費者，如果此時您能夠行使自身權(quán)利，要求約見房主當(dāng)面核實，就會揭穿其不軌行為。
6、必須學(xué)會使用補充協(xié)議
買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確。或需要進(jìn)一步約定時，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對雙方的意思寫明，會減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。
海南東方樓盤。。。海南東方買房優(yōu)勢：東方市的城市原來雖然比較小，但是未來它會開發(fā)很多地方，有很大的發(fā)展空間，也就是說，它要出讓很多的土地，特別是國道周邊的樓盤，這個地段都會被開發(fā)，所以大家不用擔(dān)心在東方市買不到自己心儀的樓房。大家也不用著急，現(xiàn)在買房，我們就要選擇真正優(yōu)質(zhì)的地段和開發(fā)商去購買。
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