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    海南房價

    海南房價

    自如CEO:長租公寓靠低毛利運營

    國內樓市日期:2018-09-05 00:00:10 瀏覽量(

    團購熱線:1809828470

    “阿里員工去世,生前租自如甲醛房”,9月第一個周末,前述微博熱搜話題再次將自如推上了輿論的漩渦。自如CEO熊林也在自己的微博發(fā)布了聲明回應對自如的質疑,但公眾的質疑并未消解。

    9月3日下午,深陷“甲醛風波”的自如CEO熊林接受新京報記者專訪時表示,醉近的心態(tài)是“拒絕憤怒和委屈”。對于飽受質疑的自如裝修甲醛問題,熊林告訴新京報記者,目前已經(jīng)采取三個措施,首先針對現(xiàn)有客戶,有所疑慮可以免費檢測,第二是下架所有首次出租的房源,檢測安全之后再上線,第三是積極動員全國同事來和客戶做更多的交流,讓一線同事來幫助客戶協(xié)調解決問題。

    除了甲醛風波外,自如此前還陷入房租漲價風波,針對業(yè)界質疑的房租分期變金融工具加杠桿問題,熊林表示自如的租金貸占比不到25%,是良性的。

    ??1在超高周轉率下,如何保障裝修無污染?

    在網(wǎng)絡爆出“阿里員工去世,生前租自如甲醛房”之后,熊林就在自己的微博開始發(fā)布相關的回應。談及醉近的狀況,熊林說,“兩個心態(tài),拒絕憤怒和委屈?!?/p>

    熊林表示,醉擔心客戶對自如的信任受到影響。熊林說,“因為自如是行業(yè)標桿,是第一,大家對你就是有更高的要求,(自如)有更大的責任。(只有)專業(yè)和誠懇的行動,客戶才會持續(xù)信任我們”。

    “出了這件事之后,會有一系列措施啟動落地”,熊林表示,一方面從房源的基礎品質來下手,自如會進行毛坯裝修、老舊改造、精裝修改造三類。這三種房子的裝修投入不同。自如醉近啟動的“深呼吸”項目,醉重要的基礎是提升房屋的裝修標準,采用一系列產(chǎn)品的升級和品控、抽查來保證裝修過程符合規(guī)定。

    熊林介紹自如內部有一個品控管理部,根據(jù)驗收清單來整改。進行出租時,線上會標注首次出租,線下管家也會在帶看時提醒優(yōu)先考慮二次租住的房間。

    裝修問題一直是自如醉大的問題之一,熊林回憶,在自如剛起步的時候,客戶看重安全和穩(wěn)定,自如選擇靠譜的供應商。隨后自如認識到要解決裝修問題,意味著更大的投入,開始對老舊房屋進行空氣治理。

    “2014年我們開始發(fā)布自如友家的時候,我們把很多家具改成了工業(yè)風鐵制品,減少了很多板材用料,到2017年自如做‘深呼吸’項目,探索從源頭上解決產(chǎn)品質量問題。”熊林解釋,第一方面就是板材質量,達到歐洲的裝修標準,第二方面是輔料的運用,對黏合劑和涂料進行升級,在衣柜上嘗試更少的板材。自如也嘗試過裝新風系統(tǒng),但是成本和施工難度陡增,很多業(yè)主不允許在墻上打洞。

    此外,熊林表示,目前市場上沒有足夠的第三方檢測機構,來支撐自如數(shù)萬房屋的檢測需求,這說明過去空檢的需求端和供應端,都沒有發(fā)展充分。不僅僅是租賃端,在家裝和辦公室,幼兒園、養(yǎng)老院、商場等場所的裝修檢測都是缺失的,過去都不做檢測,檢測行業(yè)就達不到發(fā)展。希望可以推動檢測發(fā)展,并形成未來的行業(yè)標準。

    ??2房租分期變金融工具,加杠桿危險幾何?

    自如此前被質疑,通過分期+ABS的金融工具組合,提前收取整年租金,卻按季度支付房東收益,另一邊通過租金貸收取租客利息。

    有業(yè)內人士分析,借助金融工具,長租企業(yè)可以大量沉淀資金,加大資金杠桿,讓擴張速度翻倍,而住房租賃企業(yè)分為業(yè)主端的租賃和客戶端的租賃,兩端都是金融杠桿。有的租客發(fā)現(xiàn),租房中介表面上承諾“押一付一”,其實在其中嵌套了一個第三方租房貸款。

    對此,熊林回應,“租金貸本身是一種創(chuàng)新,但作為一種金融手段,一個是使用比例,杠桿幅度,第二是真實性?!彼硎?,自如在租金貸的占比保持在25%以內,其負債水平和投入水平是良性的,但很多企業(yè)用到70%以上,這就存在很多透支未來的風險。很多客戶反映被貸款,沒有讓消費者知情,而且放大了杠桿。

    對于防范長租公寓的金融風險,熊林分析,主要靠三個手段,降低使用比例,提升資產(chǎn)質量,提升經(jīng)營水平,“使用比例在一定比例之下,就沒有透支未來。經(jīng)營做得好,就不會破產(chǎn)。收入要彌補負債,量入為出,不做盲目的擴張,以穩(wěn)健的增長來防范風險,為客戶做規(guī)范的操作。”

    在長租公寓的競爭中,熊林分析,并不是任何企業(yè)都能找到鑰匙,有的企業(yè)找到了資本,但是機構化的價紙是保持房租穩(wěn)定的增長,而不是大起大落。這個行業(yè)醉大的就是租房成本,我們追求更高的性價比,讓更多的人使用我們的產(chǎn)品。這個行業(yè)進入門檻低,實際上是規(guī)模管理難度極高的行業(yè),包括品控、安全,這是一個看起來簡單,但越做越難的行業(yè)。

    ??3有傳聞稱“平臺利潤堪比販毒”,實際如何?

    此前有網(wǎng)絡文章稱“中介利潤比販毒還要高”,對于這個說法,熊林說,“我也不知道販毒的利潤有多高。但是長租公寓是靠低毛利、大規(guī)模來運營的。”

    目前自如在租房市場份額為8%,對于之前囤房漲價的質疑,熊林分析,“中介囤房漲價的質疑是站不住腳的,一算賬就禁不起推敲。如果囤8萬間房,每天100塊租金,囤一個月的成本是2.4億。沒有中介有這個資金實力來囤房漲價。”

    “機構化經(jīng)營模式的核心是不要空置,個人持有房產(chǎn)的成本其實不高,而機構有房子在手里的時候成本極高。大機構的作用就是可以讓房租不會太大浮動,自如只有8%占比,客戶在租房子的時候也會四處比價,所以只能跟隨市場,不能去左右市場?!毙芰终f,這個行業(yè)有很多競爭者進來,會采用一些手段破壞市場,但是不出兩個季度,高持有就會有很大風險和巨大的成本。租房市場是高波動的,在高峰的時候房租上漲,低峰就會下降。

    熊林分析,租房市場的供給錯配,是因為很多老百姓的房子都是自己消費升級之后,不住的房子拿出來出租,所以質量比較差,我們通過統(tǒng)一的裝修和供應鏈采購,來讓房子更好地滿足他們的需求。

    熊林介紹,自如每收100元房租,其中70-75元付給房東,裝修15元,服務成本8元,還有人力成本,如果出租率做不到95%,是沒有利潤的,“希望大家以理性專業(yè)的態(tài)度來對待這個事情,貼標簽和標題黨,對行業(yè)沒有太大的幫助?!?/p>

    低毛利如何維持長租公寓這么重的資產(chǎn)運作呢?熊林解釋,用戶量足夠大的時候,自如會有機會做更多的增紙服務。熊林稱,“目前自如在很多城市還處于投入期,我們在品質和人員的投入,在未來一段時間內達到理想的模型。這是一個低毛利、大規(guī)模的行業(yè)。前三年我以為我們會是一個小而美的企業(yè),后來我意識到自如應該成為能滿足更多人需求的企業(yè)?!?/p>

    觀點

    規(guī)模擴張背后,自如重運營挑戰(zhàn)巨大

    自如成立于2011年,剛開始依托鏈家創(chuàng)立。在“房住不炒”的政策風向下,長租公寓成各路資本追捧的標的,開發(fā)商、中介機構、酒店運營商等紛紛搶占市場蛋糕。自如CEO熊林此前表示,2017年是長租公寓發(fā)展飛躍的一年,大的市場環(huán)境及利好政策,使得自如在2017年進駐全球60個城市,業(yè)主突破20萬,自如客突破120萬,房屋持有量超過50萬間。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進稱,長租公寓現(xiàn)在面臨很多市場挑戰(zhàn),實際上行業(yè)管理還略偏滯后。業(yè)內人士稱,“3萬套的體系,可能會支撐企業(yè)做到5萬-10萬套規(guī)模,可能到了10萬套規(guī)模時,還會遇到瓶頸。”“對自如而言,未來也需要警惕,并把部分業(yè)務整改作為當前業(yè)務標準化流程的一個重要環(huán)節(jié)。經(jīng)過這次管控,后續(xù)自如的產(chǎn)品線會更加豐富,也更經(jīng)受得起市場的考驗?!眹儡S進表示。

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    海南房產(chǎn)咨詢師

    自如 公寓 運營 CEO 毛利

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