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二手房交易指南：貸款沒還清的房子能買嗎？ 海南定安新房，在定安購(gòu)買樓盤之前應(yīng)當(dāng)對(duì)樓盤多進(jìn)行了解，包括周邊盤的定安房?jī)r(jià)以及該小區(qū)定安房?jī)r(jià)走勢(shì)。。
在海南二手房買賣中，經(jīng)常會(huì)遇到賣家的定安房子房貸還沒有還完，不確定能不能過戶辦理海南房產(chǎn)證，也不清楚能不能貸款。那么，今天就帶著這些問題，和小編一起來分析一下，海南二手房賣家貸款未還清，定安房子能買嗎？
一、對(duì)于貸款未還清的定安房子，醉好做好以下準(zhǔn)備工作：
1、合同中明確違約責(zé)任
合同是雙方交易的醉有力的證明，所以在簽訂定安購(gòu)房合同的時(shí)候醉好明確定安房子產(chǎn)權(quán)、解押期限、違約責(zé)任等，一旦出現(xiàn)問題較容易取證維權(quán)。
2、預(yù)告登記
預(yù)告登記，是指當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，而按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記?！段餀?quán)法》第二十條規(guī)定：“登記預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。
意思就是預(yù)告登記后，賣定安房子的人不能不經(jīng)過海南買房人的同意就隨意處置海南房產(chǎn)，包括將定安房子賣給別人、做抵押等即使是跟第三方簽了抵押合同，合同也無(wú)效。
預(yù)告登記后的定安房子，賣房人還可以繼續(xù)居住或者出租獲取收益，直到正式辦理完海南房產(chǎn)過戶，同時(shí)保護(hù)了賣房人和海南買房人的權(quán)益。
不過法律還規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效”，意思就是預(yù)告登記有期限限制，3個(gè)月之內(nèi)就要完成不動(dòng)產(chǎn)登記，否則登記就失效了。如果時(shí)間真的來不及，可以反復(fù)申請(qǐng)預(yù)告登記，因?yàn)槟壳皼]有規(guī)定預(yù)告登記的次數(shù)。
二、既然貸款沒還清的定安房子，還清了貸款就能買賣了，那么具體該怎么還貸呢？
1、用買家的首付或者全款還貸，注意資金監(jiān)管
比較常見的方法就是用定安購(gòu)房人支付的房款償還剩余貸款，全款的買家醉好辦，直接向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，解除定安房子抵押。如果海南買房人也需要貸款，就要考慮首付款夠不夠償還貸款，還有就是賣家是否接受海南買房人申請(qǐng)貸款的時(shí)間，因?yàn)榉趴顣r(shí)間受借款人資質(zhì)影響，要是賣房人著急拿房款，醉好考慮這一點(diǎn)。
另外，還款資金要盡量打入銀行的資金監(jiān)管賬戶，不要直接打給賣家，在資金解凍之前，這種資金監(jiān)管的方式能督促賣家盡快配合解押，待賣家解押后再將資金解凍支付給賣家。
2、將貸款轉(zhuǎn)移到買家身上
這很好理解，就是賣房人跟銀行申請(qǐng)變更借款人、借款期限或變更抵押物，把定安房子剩下的貸款轉(zhuǎn)給海南買房人。但是這就需要取得貸款銀行的同意才行，而且，如果海南買房人想通過其他銀行申請(qǐng)房貸，會(huì)涉及“跨行轉(zhuǎn)按揭”，隨著信貸政策不斷收緊，通過轉(zhuǎn)按揭的方法出售貸款未還清的定安房子有一定局限性。
3、賣家自己籌錢還貸
假如上面兩種方法都行不通，就只能由賣家自己籌錢還貸了。這種方法相對(duì)買家更為穩(wěn)妥，不過具體需要買賣雙方協(xié)商。
總的來說，買賣雙方要拿出交易的態(tài)度，涉及誰(shuí)先付錢還貸的，要利用好中介和銀行的居間作用，不要隨便把錢打到個(gè)人賬戶，通過第三方機(jī)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)妥些。
海南房?jī)r(jià)。。。海南定安買房?jī)?yōu)勢(shì)：定安是省會(huì)?？谠诤Ｄ现胁康男l(wèi)星城市，北距?？跈C(jī)場(chǎng)約36公里，具備較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，2015年底定海大橋的通車，將進(jìn)一步拉近定安和?？诘木嚯x。在大部分購(gòu)房者的心中，海南東部市縣才是宜居城市，雖然定安離省會(huì)?？诤芙皇且粋€(gè)落后的小縣城。不過，隨著近兩年城市改造力度的加大，以及市政配套設(shè)施的不斷改善，定安已經(jīng)逐漸成為海南中部的宜居之地。
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