購房TEL：1
808982847
購房賣方違約，買方如何維護自己的合法權益？ 海南樓盤，保亭買房時，大家醉關心的往往是保亭房價、樓層、價格和戶型，而忽略了其他要素。
在保亭房價平穩(wěn)時，一般很少有賣方或買方主動違約，但是一旦保亭房價上漲，這種糾紛極易產生，賣方往往愿意以犧牲定金或支付部分違約金來解除合同。那么，作為海南買房者在保亭縣二手房買賣中遇到賣方違約，該如何維護自己合法權益呢？小編根據自身處理保亭縣二手房買賣合同糾紛的經驗，提供以下幾點建議供讀者參考。
一、注意收集保留賣方違約的證據
大多數保亭縣二手房買賣賣方違約的原因是賣方見保亭房價上漲后，要求加價，并表示如果買方不同意加價則不配合繼續(xù)履行合同；賣方反價違約，坐地漲價后買方要注意收集保存賣方違約的實質證據。
因為當賣方出現違約意思表示時，并不一定就構成法律意義上的違約行為。如還沒有到需要賣方配合履行合同或合同約定的履行期限未屆滿，買方也無賣方明確表示拒絕賣房的證據，那么此時如果起訴到法院，賣方抗辯加價只是雙方協商價格，還未到履行期限，自己并未違約。買方的訴訟請求就很難獲得支持。
我國民事訴訟法規(guī)定證據的表現形式可以分為：當事人陳述、書證、物證、視聽資料、證人證言、電子數據、鑒定結論、勘驗筆錄八種。
賣方拒絕履行合同違約的證據主要包括電話錄音、短信、微信、郵件等，及賣方拒絕履行合同的實際行為。買方在同賣方交涉過程中要注意保存錄音及雙方相互溝通往來的短信，微信及其他書面材料。
二、預防賣方惡意磋商，一房二賣
買方要防止賣方為拖延時間惡意磋商，將房屋另賣他主。如果發(fā)現賣方惡意磋商，打算將房屋另買，買方就不能再猶豫必須當機立斷起訴。
三、選擇正確的訴訟方案
我國合同法規(guī)定違約責任有三種方式：繼續(xù)履行、采取補救措施、賠償損失。這三種責任承擔方式適用于不同的違約情形，買方要根據自身案件情況選擇正確的訴訟方案。
1．要求繼續(xù)履行合同
不少買方向法院提出“繼續(xù)履行合同，協助辦理過戶手續(xù)”的訴訟請求，如果買方起訴要求賣方繼續(xù)履行房屋買賣合同要求賣方協助辦理過戶，即使法院判決合同繼續(xù)履行，要求被告限時協助原告辦理登記。如果被告拒不履行協助義務的，買方申請法院強制執(zhí)行，但是在現實操作中存在一定困難。
房屋買賣合同糾紛是債權糾紛，而房屋權屬糾紛是物權糾紛，法院做出繼續(xù)履行合同的判決，并不改變房屋的物權，因此也不發(fā)生“強制過戶”的效力。
只有法院判決海南房產的所有權歸誰，才存在強制執(zhí)行的基礎。也就是說，案由是房屋所有權糾紛，法院判決生效，所有權確定，勝訴方以此可以直接辦理產權登記。法院判決繼續(xù)履行合同，如果賣方仍然不配合，法院在執(zhí)行繼續(xù)履行過程中就存在一定困難。很難達到有效保護買方權益。
2．要求解除合同，賣方承擔違約責任和賠償損失
買方可以要求解除合同，賣方承擔違約責任。《合同法》第114條第1款規(guī)定：當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。買方要求賣方承擔的違約責任一般按照合同約定違約金的數額或違約金的計算方法。
如果買方僅僅要求賠償合同約定的違約金，則不足以彌補因保亭房價上漲造成買方的損失。賣方造成買方的損失應完全賠償，包括既存利益因違約行為而減少的直接損失，也包括本可以取得的利益因違約而未獲得的利益即間接損失。
根據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加。”
醉高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十八條：“當事人依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定，請求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數額以不超過實際損失額為限。”
《關于審理保亭縣二手房買賣合同糾紛案件若干問題的指導意見（初稿）及說明》第十八條：“因一方違約導致另一方訂立房屋買賣合同的目的不能實現，另一方主張差價損失的，予以支持。雙方對房屋差價有約定的，從約定；沒有約定的，以法院委托的評估機構對起訴之日的房屋市場價與雙方約定的房屋買賣價款之間的差價確定損失。”
保亭縣買房優(yōu)勢：保亭縣房產信息網，保亭便捷的交通以公路為主，縱貫全境的海榆中線往南78公里約60分鐘可達三亞，向北30分鐘可達五指山，往東沿保陵線約40分鐘可達東線高速公路及陵水高鐵車站。保亭地方公路網以保城鎮(zhèn)為中心，呈輻射狀向四周展開，交通十分便捷。保亭每日有客車通往省內各市縣，城區(qū)內目前已有公交系統與出租車，并已經開通了縣城至七仙嶺溫泉國家森林公園的公交線路。
買房熱線：⒈08
9⒏284
70
關注公眾號獲取實時房價信息
海南房產咨詢師
