關(guān)于二手房市場(chǎng)“陰陽(yáng)合同”的常見(jiàn)問(wèn)題！

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關(guān)于二手房市場(chǎng)“陰陽(yáng)合同”的常見(jiàn)問(wèn)題！ 西海岸旅游度假區(qū)房產(chǎn)，西海岸城市配套齊全，面?？可?，環(huán)境沒(méi)的說(shuō)，才吸引越來(lái)越多人來(lái)海南西海岸買(mǎi)房。

在西海岸二手房市場(chǎng)上，“陰陽(yáng)合同”已經(jīng)成為一個(gè)公開(kāi)的秘密，相關(guān)主管部門(mén)也實(shí)行了西海岸旅游度假區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法，“陰陽(yáng)合同”還是屢禁不止，引起法律糾紛也已見(jiàn)怪不怪，訴訟過(guò)程不僅勞心勞力傷神傷財(cái)，而且未必能得到圓滿的解決。下面小編整理了關(guān)于“陰陽(yáng)合同”常見(jiàn)的法律問(wèn)題為大家解答疑惑，一起來(lái)看看吧。

問(wèn)：從法律上如何界定“陰陽(yáng)合同”？

答：所謂“陰陽(yáng)合同”，是指買(mǎi)賣合同的備案價(jià)格與真實(shí)的成交價(jià)格不一致，雙方簽訂兩份價(jià)格不同的合同，一份專門(mén)用來(lái)備案登記的是“陽(yáng)合同”；另一份是雙方實(shí)際履行的真實(shí)價(jià)格的是“陰合同”。

問(wèn)：簽訂“陰陽(yáng)合同”存在什么法律風(fēng)險(xiǎn)？

答：簽訂“陰陽(yáng)合同”的主要目的是為了規(guī)避稅收或者騙取貸款。從表面上看，陰陽(yáng)合同確實(shí)能讓賣方或海南買(mǎi)房獲得一些“實(shí)惠”，但這種行為存在極大的法律風(fēng)險(xiǎn)，非常容易產(chǎn)生糾紛。

首先，雙方在合同中做低西海岸旅游度假區(qū)房?jī)r(jià)少繳稅的行為，是一種法律上明令禁止的逃稅違法行為。有關(guān)部門(mén)查實(shí)后，如果屬于一般偷稅行為，行政機(jī)關(guān)有權(quán)給予責(zé)令限期改正、罰款等行政處罰；如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多，則可能構(gòu)成犯罪。

其次，買(mǎi)賣雙方在合同中做高西海岸旅游度假區(qū)房?jī)r(jià)多貸款的行為，是一種欺詐行為，一旦被發(fā)現(xiàn)，貸款銀行可申請(qǐng)此貸款合同無(wú)效，并要求貸款方賠償相應(yīng)損失。

再次，簽訂“陰陽(yáng)合同”對(duì)買(mǎi)賣雙方還存在著其他法律風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)賣房者而言，如果私下簽訂的另一份合同“陰合同”約定不明確或不詳細(xì)，賣房者也有可能被買(mǎi)方鉆了空子，只按照“陽(yáng)合同”的價(jià)格支付海南購(gòu)房款。如果在過(guò)戶前繳納了房款，而賣方違約不賣，卻只賠付在房管部門(mén)備案的“陽(yáng)合同”中標(biāo)示的價(jià)格，買(mǎi)方將會(huì)遭受大額損失。

在此，小編提醒房屋交易雙方不要為了少交稅費(fèi)鋌而走險(xiǎn)，不然日后難免會(huì)有更大的麻煩。

問(wèn)：因簽訂“陰陽(yáng)合同”引起的糾紛，在官司中以哪份合同為有效合同？

答：對(duì)“陰陽(yáng)合同”的處理原則，一般可分兩種情況：

1、根據(jù)規(guī)定需要備案的合同，以備案的合同為準(zhǔn)，這是一般原則；但是如果備案的合同沒(méi)有實(shí)際履行，而實(shí)際履行的合同中有違法利益，則價(jià)格以實(shí)際履行的合同為準(zhǔn)，其余按照備案的合同約定，備案合同未約定的，而陰合同有相關(guān)內(nèi)容的按陰合同的約定。

2、如果簽訂的兩份合同，按照規(guī)定，既不需要批準(zhǔn)，也無(wú)須備案，則以實(shí)際履行的合同為準(zhǔn)。

同時(shí)，需作補(bǔ)充說(shuō)明的是，關(guān)于西海岸二手房買(mǎi)賣中“陰陽(yáng)合同”的效力問(wèn)題上，在審判實(shí)踐中，主要存在三種觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為“陰陽(yáng)合同”均為無(wú)效合同，理由是二者均違反了我國(guó)《合同法》第52條“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益”和“以合法形式掩蓋非法目的”的規(guī)定，因而是無(wú)效的，是不受法律保護(hù)的。應(yīng)當(dāng)按照無(wú)效合同的處理原則來(lái)處理糾紛，并應(yīng)對(duì)買(mǎi)賣雙方實(shí)行民事制裁。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，“陽(yáng)合同”不是合同雙方的真實(shí)意思表示，且合同內(nèi)容主要條款之一的價(jià)格條款違法進(jìn)而導(dǎo)致“陽(yáng)合同”整體無(wú)效，而“陰合同”系合同雙方的真實(shí)意思表示和實(shí)際履行的合同，在不存在其他影響合同效力因素的情況下應(yīng)為合法有效合同。

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，“陰合同”有效，“陽(yáng)合同”除價(jià)格條款內(nèi)容部分無(wú)效外，其余條款內(nèi)容應(yīng)為有效。在合同實(shí)際履行中，應(yīng)當(dāng)綜合考量合同雙方的真實(shí)意思和履行的實(shí)際情況來(lái)確定雙方的權(quán)利義務(wù)。

剛才我們說(shuō)到的《合同法》第52條所指“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益”應(yīng)當(dāng)理解為訂立合同本身的行為，而不是指合同的履行過(guò)程中客觀上會(huì)造成什么樣的后果。

這一合同雖然客觀上存在”串通“的情況，但合同內(nèi)容本身不存在“惡意串通”，目的仍在于約束雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，是雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的真實(shí)記載，也為雙方所實(shí)際履行。此時(shí)的合同已經(jīng)成立并且生效，至于合同的一方主體沒(méi)有履行行政法規(guī)所規(guī)定的將該合同如實(shí)登記并依法繳納稅金的義務(wù)，并不影響合同的效力。

問(wèn)：簽訂“陰陽(yáng)合同”被查出后會(huì)得到什么樣的處罰？買(mǎi)方、賣方和中介應(yīng)承擔(dān)哪些法律責(zé)任？依據(jù)哪些法律法規(guī)？

答：買(mǎi)賣雙方在合同中做低西海岸旅游度假區(qū)房?jī)r(jià)少繳稅、做高西海岸旅游度假區(qū)房?jī)r(jià)多貸款的行為，一旦被有關(guān)部門(mén)查實(shí)后，可根據(jù)《合同法》、《稅收征收管理法》、《刑法》等相關(guān)法律法規(guī)予以處罰，輕則給予責(zé)令限期改正、罰款等行政處罰，重則可能構(gòu)成犯罪。而中介也有著不可推缷的的法律責(zé)任。

首先，只要中介在過(guò)戶價(jià)格確認(rèn)書(shū)或補(bǔ)充協(xié)議上簽字或蓋章，或者同時(shí)在預(yù)約和現(xiàn)售上蓋章且兩份合同差價(jià)懸殊，就能證明中介參與了“陰陽(yáng)合同”的簽訂，有了法律上所說(shuō)的證據(jù)證明。

其次，只要有證據(jù)證明中介參與“陰陽(yáng)合同”的簽訂，雖然現(xiàn)有民事、刑事法律對(duì)于中介這一行為并無(wú)明確規(guī)定，僅有行業(yè)規(guī)范和行政性處罰規(guī)范，法院一般不會(huì)直接判決中介因協(xié)助避稅而承擔(dān)責(zé)任，但是法院有權(quán)依職權(quán)建議有關(guān)機(jī)關(guān)追繳稅款和進(jìn)行行政處罰。

醉后，行政主管機(jī)關(guān)和行業(yè)協(xié)會(huì)有權(quán)對(duì)參與“陰陽(yáng)合同”的中介進(jìn)行行政處罰。

西海岸買(mǎi)房?jī)?yōu)勢(shì)：西海岸房地產(chǎn)如雨后春筍般拔地而起，讓大家在買(mǎi)房時(shí)眼花繚亂無(wú)從下手。小編覺(jué)得，西海岸的交通是很便捷的，一條濱海大道暢通到各個(gè)主干道上。來(lái)西海岸買(mǎi)房，主要要考慮的，一是戶型，二是配套，因?yàn)槟阋谶@里享受的是海景和濱海生活。，西海岸房地產(chǎn)

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